2023上海新房銷售紅黑榜
回顧2023年上海新房市場,“高開低走”是一個顯著趨勢。
上半年,樓市交易需求釋放,新盤認籌高漲,“千人搖”項目涌現,3月“小陽春”與年中6月的單月新建商品住宅成交量均突破100萬平方米。
下半年樓市降溫,新房市場交易轉冷,除“金九”和歲末12月因政策利好刺激,新建商品住宅成交量突破70萬平方米,其餘月份均不足60萬平方米,寒意漸濃。
整體來看,得益於上半年熱度拉動,2023年上海新房市場成交金額約6086億元,僅次於2022年的新房大年;個盤中,出現了5個百分盤與5個零認購新盤,分化加劇。
上海中原地產首席分析師盧文曦預判,2024年,上海新房市場會延續較爲穩健的走勢,價格延續小幅上漲的趨勢。同時,其對今年三四月份樓市“小陽春”較爲期待,“畢竟2023年12月中旬出臺了相關的樓市利好政策”。
01
前暖後冷
2023年,上海新房市場延續集中供房制度與積分制度,少量多次的推新。
據《國際金融報》記者統計,2023年集中公示了12批新盤,以幾乎一月一次的頻率上新,涉及315個樓盤(含重複供應),共86368套房源,相比於2022年的304個項目(含重複供應)、93403套房源,樓盤數量增加,但整體房源數量減少。CRIC數據顯示,2023年上海商品住宅供應面積約1019萬平,同比下降11.1%。
“‘少食多餐’有助於提高市場參與度,對一些運氣不太好的買家而言,如果某個項目沒有入圍或者選到理想房源,可以在下個月繼續參與,增加買到房子的機率。”盧文曦認爲。
這12批新盤幾乎貫穿了2023年全年,透過它們的認購情況,也能很好反映出當時的樓市冷暖。
2023年2月,上海披露第一批新房名單,共25個項目、6958套房源。這批新盤多於3月“小陽春”前後認購開盤,市場反饋較好,最終有15盤觸發積分,觸發概率高達6成,開局即巔峰,“千人搖”項目就有5個。
此後新盤認購結果呈波動下行趨勢,第2—5批的新盤觸發積分概率依次爲27.59%、34.48%、45.83%、7.69%。尤其是第5批,入市的26個項目僅2盤觸發積分,創下積分制以來的最差記錄。該批特殊的點在於,受5月雲錦東方事件影響,10萬+的高端盤缺位,供盤結構失衡。
這個最差記錄也很快被刷新了。
進入下半年,第6—8批次新盤觸發積分概率依次19.23%、34.78%、20%,受供盤結構影響有一定起伏,但仍維持在一定水平。但到第9—11批次,觸發積分的概率又下滑了一個臺階,基本在15%上下浮動,觸發積分的項目僅剩少量個位數。
更差的記錄出現在第12批,當時上新19盤,截至發稿17盤已完成認購,僅1盤觸發積分,爲閔行梅隴的綠城·沁蘭園。這也意味着,該批次目前觸發積分概率不足6%。
整體來看,全年12批次的315個樓盤中,311盤已完成認購,觸發積分的樓盤數量78個,觸發率剛過四分之一。
市場轉冷也體現在個盤的入圍分數下降。
譬如此前火熱的大虹橋項目,中鐵虹橋逸都從64.51分跌至56.29分;蟠龍府從58.69分跌到45.95分;虹橋璀璨時代從63.42分跌至43.97分;虹橋公館三期從年初的50分一步步滑落至27.52分,年中第4次開盤已不觸發積分。
認購熱度不高,去年四季度,開發商也在“想招”留客。一方面,個別新盤放寬了首付支付週期,甚至允許半年甚至10個月內付清首付;另一方面,部分樓盤主動給予優惠折扣,有的甚至直接給到9.5折。不過,這些情況多存在於遠郊盤。
02
紅黑分化
大環境低迷,置業需求不斷向優質項目傾斜,市場分化加劇,百分盤和零認購盤雙雙增多。
2023年披露的12批新房中,涌現出4個百分新盤(含重複供應)。2022年全年,上海入市的8批新房積分最高者也未過百。
據《國際金融報》記者統計,2023年披露入市的4個百分盤(含重複供應)分別爲雲錦東方(118.32分)、前灘百合園(288弄)(114.96分)、前灘百合園(88弄)(107.52分)、百匯園三期(106.64分)。若加上2022年第8批公佈、2023年初入市的格力海德壹號(100.85分),實際出現的百分盤多達5個。
這之中,徐匯濱江板塊的雲錦東方是入圍條件最爲苛刻、門檻最高的,需要基礎分滿分疊加243個月的社保方能入圍,其也一度被稱爲創造了“積分神話”。
然而,這個“神話”的背後卻經不起深扒。受限價影響,雲錦東方一二手房價明顯倒掛,“買到躺賺2000萬”的誘惑吸引了大批持幣買家涌入搶購,爲了獲得購房資格、拉高積分確保可以買進,“黃牛代持”“一日夫妻”等違規手段被赤裸裸地擺上明面。
一時間,雲錦東方成爲“違規操作”的代名詞,全城熱議。關於假結婚、代持的投訴也不斷涌向相關部門,輿論壓力下,雲錦東方叫停搖號,並提出認購人可以申請退出認購。該事件“後遺症”持續了一兩個月,上海高倒掛的紅盤均延期取證,第5批新房中10萬+樓盤更是罕見缺席。
其次是浦東三林板塊的前灘百合園,其在第9批分別推出皓川北路88弄的9套房源與皓川北路288弄的48套房源,區位優勢、低密度豪宅屬性疊加房源數較少,兩次開盤入圍線分別爲107.52分、114.96分,基礎分滿分的情況下分別需要198個月、229個月的社保。
若細數2023年積分前十的項目,前灘百合園便能上榜4次,上半年其也曾2次開盤,入圍線分別是97.84分、86.4分。
高分盤的一房難求並不能代表上海樓市的整體情況,市場分化之下,極端爆冷的項目也有增多。
《國際金融報》記者梳理出年度15個頗具代表性的認購遇冷項目,其中5盤以零認購慘淡收場,這也是近年來零認購數量最多的一次;其餘10盤則因認購人數較少,經房管局批准不再公開搖號。
如果要給他們的爆冷找一個共同點,那便是均位於外環外,其中更有4盤上新了別墅產品,總價相比同地段的高層產品高出不少。對於購房者而言,不算火熱的市場環境下,相同的總價或許有着更好更優的選擇。
最爆冷的當屬浦東的綠寶園,這是一個開發超20年的高檔別墅社區項目,2022年其開盤推出40套洋房,獲得92.1分的高分,位列2022年上海集中入市新盤前十。
然而,僅一年時間過去,這個曾經的高分選手便遭遇滑鐵盧,本次綠寶園掏出38套建面約700—848平方米的獨棟別墅,總價在6600萬元以上,對資金要求極高,最終爆冷,無一人認購。
同策研究院研究總監宋紅衛向記者分析綠寶園爆冷的原因,一方面6000萬—1.27億元的總價,購買力人羣有限,且這部分人羣在資產配置方面謹慎,購房週期明顯拉長;另一方面,近兩年市區核心區域優質項目供應較多,城更別墅量也大,市區別墅分流了一部分購買力。目前,該項目已於2023年10月及12月各出售出一套,尚有36套別墅待售。
大虹橋輻射區域的中交鳳起虹橋則是典型的“雷聲大雨點小”。其宣傳話術裡,中交鳳起虹橋是“大虹橋約百萬方超級大城,下一個‘蟠龍天地’”“大虹橋央企紅盤,地鐵2站虹橋樞紐!”但實際認購中,其2023年三次開盤,認購數先從122組滑落至76組,第三次直接“自曝”因認購客戶數量較少不再搖號開盤,反差明顯。
其餘遇冷項目多位於金山、崇明等遠郊地區,或因周邊配套不足、交通不便,也有因別墅產品總價偏高或競品較多等因素影響,認購數少,去化緩慢。
這些存在明顯硬傷的項目已然失去了市場競爭力。
03
4個百億新盤
315個入市的新盤中不乏百億級者。
據克而瑞統計,2023年上海樓盤銷售金額排行榜TOP 4分別爲縵雲上海、中建萬科·理想之地、象嶼招商·公園1872、世紀前灘21,銷售金額均破百億,數量較2022年減少1個。
縵雲上海以122.33億元的全年銷售額位居榜首。其位於楊浦濱江,去年4次開盤,累計供應697套房源,目前前3批的網籤率均在90%以上,疊加12萬/平左右的單價,拉高了整體銷售額。不過,其去年4次認購率呈波動下滑趨勢,今年初又將上新112套房源,能否延續此前佳績還要打上一個問號。
緊隨其後的兩盤則是以量取勝。其中嘉定新盤中建萬科·理想之地去年4次上新,合計2104套房源,克而瑞統計中,其佔據銷售面積與銷售套數雙榜首;閔行新盤象嶼招商·公園1872更是“八開八罄”,全年成交1898套房源。二者均是“5字頭”的新盤,在盧文曦看來,“5字頭”“6字頭”“7字頭”是樓盤交易熱點,按100平方米來推算的話,主力成交總價基本在500萬—800萬元/套,很符合首次改善需求,置換客賣掉手中的二手房,再“打新”。
值得一提的是,憑藉象嶼招商·公園1872、虹橋公館、蟠龍府、蘇河璽等多個項目的銷售去化,招商蛇口蟬聯了上海房企銷售冠軍寶座。
重回上海新房市場的萬科也憑藉理想之地、海上印象、中興路壹號等項目奪下了全口徑銷售榜第三的位置。
一個趨勢是,上海新房市場份額正加速向頭部房企集中。以操盤榜單爲例,2023年TOP 3房企操盤銷售金額累計約1225億元,同比增長10.6%,市佔率約18.3%,較2022年繼續小幅上升。
隨着2024年第一批新房名單公佈,新一輪的“戰火”已經燃起。
(文中表格均由左宇製作)
記者 左宇
編輯 孫婉秋