2025房地產市場展望：成交量或相對穩定，回穩有望

2024年房地產市場仍處於調整週期中，政策“刺激”不斷強化，使得市場在四季度取得階段性的止跌，傳遞出積極信號。受新房成交顯著下降的拖累，2024年20城“新房+二手房”成交總量有所下滑，但二手房市場卻保持一定的活躍度，成交比重再度上升。展望2025年，“穩住樓市”仍將是政策核心，供需兩側的寬鬆政策“持續用力”，重在落實；房價下行壓力將有所減輕，房價總體或將進入逐步止跌階段。

“新房+二手房”成交量：

總量或保持相對穩定，二手房佔比繼續擡升

房地產市場銷售端經歷2016~2021年持續攀升的繁榮期後，2022~2024年進入三年長週期的下行階段。受新房成交顯著下降的拖累，2024年“新房+二手房”成交總量有所下滑，但不可忽視的是，二手房市場卻保持一定的活躍度，成交比重再度上升。

根據麟評居住大數據研究院監測重點20城數據來看，2024年“新房+二手房”大約總成交247.2萬套，較2023年276.8萬套下降10.7%；其中二手房成交量較上年增長1.2%，佔比升至62.1%，創自2019年以來佔比新高。

預計在2025年穩樓市政策持續推進下，房貸利率也維持在歷史低位，居民住房需求仍有釋放空間，加上當前住房租金回報率已經跑贏十年期國債收益率水平，2025年“新房+二手房”成交總量有望止跌，保持與2024年整體水平相當。從結構上看，2025年二手房市場佔比或進一步有所擡升。

2025年或總體進入逐步止跌階段

自2021年下半年起，無論是新房還是二手房，房價進入下行週期，2024年下行趨勢持續蔓延，價格端總體缺乏上漲動力。根據國家統計局公佈的70個大中城市房價指數數據，截止到2024年11月，新房同比連續32個月下滑，二手房連續34個月同比下滑；新房環比指數連續18個月下滑，二手房環比指數連續19個月下滑。從降幅上看，二手房下行壓力更大，降幅普遍大於新房降幅。

在政策的託底作用和市場需求的緩慢復甦下，預計2025年房價下行壓力將有所減輕，房價總體或將進入逐步止跌階段。但不同城市之間的表現將存在一定差異，一線城市和部分熱點二線城市，由於購房需求旺盛、政策支持力度較大等因素支撐，房價有望率先實現止跌回升；相比之下，大部分三四線城市面臨着人口外流、庫存壓力較大等問題，房價上漲動力或仍不足。

土地市場：

供需規模低位企穩，房企拿地持續聚集

2024年土地市場供需兩端延續縮量態勢，熱度持續不足，溢價率低位徘徊，流拍率雖有下降但仍處於較高位。2024年“以房定地”要求下住宅用地供應收縮，同時房企資金承壓疊加商品房銷售依然相對低迷，住宅用地需求不足。而2025年有望在政策支持以及高品質地塊的推動下，土地出讓情況整體低位企穩，溢價率回升至6.5%水平，但仍難趕超2021年及以前水平。

從土地出讓熱度及分佈來看，2024年房企拿地持續聚焦，一線城市溢價熱度大於二線、三四線，同時拿地金額佔比明顯擴大，佔據市場絕對份額。展望2025年土地市場將堅持“控量提質”的導向，有望迎來更多高品質、高單價地塊成交，房企拿地策略可能會有小幅調整，但聚焦高能級城市的趨勢不會改變。

（大衆新聞·半島新聞）