仲量聯行2024年廣州房地產市場回顧與展望

2025年1月8日——2024年，廣州甲級辦公樓市場仍處於調整期，市場需求以成本導向的搬遷及升級爲主，新興子市場對淨吸納量的貢獻率進一步提高。華南五市非保稅物流倉儲市場雖承壓前行，但跨境電商持續發力，有效穩定市場信心。

仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“三季度末以來，中央推出一攬子增量政策。財政政策重點聚焦於緩解地方財政和融資壓力，增加地方自主財力；貨幣政策重回寬鬆，有效滿足市場資金需求、提升市場流動性；資本市場改革深化，通過吸引中長期資金入市，爲創新型企業提供便捷融資渠道，提高市場穩定性與資源配置效率。社會預期的改善和市場信心提振，也將爲商業地產市場平穩度過調整期提供有力支持。”

廣州甲級辦公樓市場

2024年，廣州持續釋放存量政策和增量政策組合效應，加快推進產業結構調整。服務型經濟表現活躍，1至10月全市規模以上服務業營業收入同比增長6.8%，其中，互聯網、軟件和信息技術服務業持續發揮支撐作用。此外，受益於企業出海加速，廣州外貿出口持續改善，1至11月出口總值同比增長6.8%。

廣州甲級辦公樓市場總體延續深化調整態勢。2024年全年淨吸納總量爲29.4萬平方米，同比增加16.3%，其中約四分之一來自於自建總部或購買辦公場所自用需求，其餘四分之三爲市場化租賃成交。市場化租賃方面，受制於大部分企業支出收縮的影響，有效需求的增長較爲緩慢，市場需求主要由成本節約爲導向的搬遷和升級爲主。此外，去化相對集中於高性價比的新近落成項目。由於新項目多位於琶洲及廣州國際金融城兩大新興子市場，其市場影響力日益提升。

新增供應集中於下半年竣工入市，四季度共錄得四個新項目。全年甲級辦公樓新增供應約33萬平方米，同比下降55%，主要分佈於新興子市場。截至四季度末，全市甲級辦公樓空置率約爲21.0%，同比下降0.4個百分點。

需求方面，結構性調整趨勢更加顯著。三大傳統租戶支柱行業中，金融、專業服務業租戶需求整體保持審慎態度，大面積租戶租賃決策較爲保守。證券、基金、保險等傳統金融業以及留學服務機構等細分行業需求活躍度相對較高，但主要集中於中小面積段。據仲量聯行統計，全年金融及專業服務業租戶的新增租賃成交中，近八成的成交面積在1,000平方米以下。

與此相對，在遊戲、新媒體、數字商務服務等細分行業的帶動下，科技互聯網行業需求動能不減。仲量聯行廣州商業地產部資深董事江婧麗表示：“隨着企業出海趨勢加深，賽道更迭驅動外向型經濟相關互聯網產品及服務業務的快速增長，爲辦公樓市場注入活力。”據仲量聯行統計，科技互聯網企業佔2024年新增租賃面積的34%，約爲專業服務業的兩倍、金融的三倍。但江婧麗指出：“儘管上述行業中的成長型企業在業務拓展支撐下具備優化職場和擴充辦公空間的需求，但其選址仍受到行業聚集、資本性支出上限等多重因素影響，因而集中於琶洲、廣州國際金融城等新興子市場，短期內較難驅動辦公樓市場全面復甦。”

雖然2024年全市辦公樓供應端壓力有所減緩，但需求流動性緩慢復甦之下，大部分業主的去化壓力猶存，租金水平仍未見底。截至四季度末，全市平均租金同比下降7.5%。

市場展望

展望2025年，廣州經濟仍將處於換擋提速、轉型向新的關鍵階段。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，隨着廣州持續發揮民營經濟與外向型經濟優勢，以深築差異化創新壁壘、打造研產銷一體化提升核心競爭力，本地高端智能智造與商貿流通有望實現新一輪產業突破，並長期驅動商業地產市場需求穩健增長。

廣州辦公樓市場2025年全市供應量預計將再次達到高峰，總規模超100萬平方米。大部分新增供應仍集中於琶洲和廣州國際金融城。新增供應面積約一半來自總部辦公物業，自用需求將助力去化新增供應總面積的近四分之一，支撐市場淨吸納量。但整體而言，全市空置率可能再次小幅上升，租金仍承受一定的走低壓力。

華南非保稅物流倉儲市場

2024年，華南五市（廣州、深圳、東莞、佛山和惠州）非保稅物流倉儲市場承壓前行。受宏觀經濟和消費緩慢修復的影響，除惠州外的其他四市1-11月社會消費品零售總額同比增速均低於1.5%，傳統行業的倉儲需求保持在較低水平。與此同時，跨境電商持續發力，其成交量對市場整體淨吸納量的貢獻佔絕對優勢，有效穩定了市場信心。2024年華南五市非保稅物流倉儲市場連續第二年錄得超過200萬平方米的淨吸納量，這一數字在全國範圍內處於領先水平。

仲量聯行廣州產業與物流服務部董事楊靳一表示：“出海業務持續主導華南非保稅物流倉儲市場的需求面。跨境電商租戶一方面繼續以供應鏈和快遞時效性爲導向，將華南地區視爲最重要的跨境電商物流中心，輸出穩定的租賃需求；另一方面在全球經濟復甦緩慢的宏觀環境下普遍採取更趨理性的租賃策略，尋求業務擴張和降本增效之間的平衡。”此外，以冰箱、洗衣機等“白色家電”爲代表的製造業產品外銷帶來的季節性倉儲需求是四季度值得關注的增長點。

倉儲供應方面，華南五市非保稅高標倉全年新增供應約210萬平方米，下半年竣工項目佔比近八成，且多數位於東莞、佛山和惠州。儘管與2023年的峰值相比，2024年新增供應量顯著回落，同比下降22.8%，但由於其在時間和空間上的結構性特徵，使得個別城市的部分倉庫去化有所承壓。整體而言，在跨境電商企業穩定的租賃需求帶動下，除個別城市外，非保稅物流倉庫空置率同比保持穩定，維持在3%-7.5%之間的低位。

保持理性和審慎是當前大部分租戶的主流基調。傳統行業租戶受制於行業現狀趨向保守；跨境電商企業需求活躍度較高，但從2024年年中起，其成交量逐季下降。受此影響，部分存量物業業主通過加大租金優惠力度和增加免租期等方式維持出租率穩定。特別是在供應顯著增加的下半年，華南五市的非保稅物流倉儲市場平均租金均出現小幅下滑。全年來看，大多數城市平均租金同比下降幅度在1.5%以內。

市場展望

展望2025年，中央政府將實施更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，加強“超常規逆週期調節”，並強調“大力提振消費”和“全方位擴大國內需求”。隨着宏觀經濟和消費市場的預期復甦，傳統行業的物流倉儲需求有望迎來逐步回暖。

仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：“地緣政治衝突和貿易保護主義導致的貿易摩擦影響到國際貿易的穩定、有序運行，對跨境電商平臺的全球業務需求增長應持謹慎樂觀態度。跨境電商平臺的倉儲需求發展存在不確定性因素，但華南地區的產業鏈和供應鏈優勢有望繼續支持跨境電商企業在新興海外市場持續擴張，同步優化華南地區物流倉儲網絡佈局。”

華南五市非保稅物流倉儲新增供應量預計將在2025年創歷史新高，其中佛山和東莞預計新增供應分別破百萬平方米，部分短期新增供應過大的子市場空置率呈上升態勢。此外，疊加租戶端加強成本控制的因素，預計業主將維持靈活的租賃策略以應對市場波動，2025年華南非保稅物流倉儲市場整體租金將繼續小幅下行。

廣州房地產投資市場

2024年廣深兩市房地產大宗交易錄得總額207億元，較2023年下降31%，其中廣州交易額爲90億元，深圳爲117億元。2024年的交易統計中，酒店類型的大宗交易佔比有所擴大。

在租金下降、收益率上調和空置上升等多重因素的影響下，資本值降幅較爲明顯。儘管國內銀行貸款利率5年期以上LPR由年初的4.2%下降至3.6%，帶動需求緩慢回升，資產的價格仍需時間修復。

資產價值的下降使物業的負債率也發生變化，在減低負債的壓力下，在售面積體量對比2023年增加30%。據仲量聯行統計，現有存量中中心區可售優質資產體量約爲247萬平方米，包括辦公樓132萬平方米（含3年內交付），在運營的商業購物中心70萬平米，酒店45萬平方米。當中，優質可售辦公樓資產集中於天河、海珠、越秀三個成熟區域，佔三區辦公樓存量約16%。

需求端上，基於業績優先的考慮，企業用戶對資產配置的需求有所下降，但以物業經營爲主且有充裕資金的投資者重點關注中心區資產配置的機會，特別是作爲廣州城市中心的珠江新城。投資者開始更加註重資產的長期回報率和穩定性，而不僅僅着眼於短期的資本增值，比如更加偏向於那些具有穩定租金收入、良好物業管理以及長期潛在增值空間的物業。

隨着市場環境的變化，投資者也更加註重評估物業的抗風險能力。具備優質租戶、地段優越、配套設施完善的物業項目，往往更能獲得投資者的青睞。這類物業的優勢不僅在於能夠提供穩定的現金流，更在於其較好的抗風險能力，能在經濟波動時保持穩健表現。

市場展望

促消費擴內需政策力度的加碼，包括消費品以舊換新政策和文旅消費等措施，加之貨幣政策的適度寬鬆，如銀行降準和貸款利率的下調，這些積極因素共同作用下，有望爲房地產投資的穩定提供有力支持。

與此同時，投資市場也面臨着挑戰。房地產企業仍以減負債作爲首要任務，預計將保持積極的價格優勢吸引投資者，以促進庫存去化。企業資產的配置需求，取決於經營業務增長的恢復及租賃需求增長回穩的情況。

仲量聯行華南區投資與資本市場部總監盧盛表示：“優質房地產物業仍然是衆多資產投資中風險相對較低的資產配置選擇，它的經營穩定性、流通性、金融屬性仍然保持市場優勢。預計中心區或將有大宗物業交易出現，將引領投資信心逐步恢復，帶動市場回穩。”

注：文中所述租金及售價，均基於建築面積。