2025年存量房貸政策調整批量落地 你能省多少錢

經濟觀察報 記者 老盈盈 “尊敬的客戶，請您於2025年1月12日前償還公積金本息1543.85元。”2025年1月8日中午，張女士收到了一條“驚喜”短信。

她的首套個人住房公積金貸款利率下調了：相比2024年12月，共節省了35.53元，一個月可以多喝兩杯奶茶。

2025年1月1日起，存量個人住房公積金貸款開始執行下調0.25個百分點的新利率。就在2024年的最後幾天，張女士還期待着她的房貸每月會減多少。1月1日，她查看當地公積金官網，貸款利率雖然調整成了2.85%，但是她的還款金額還沒有變化。一個星期後，她如願收到了新的還款信息提醒。

進入2025年，除了公積金貸款利率迎來一輪全國性的下調外，商業性個人住房貸款利率的調整更是衆多購房者，尤其是LPR（貸款市場報價利率）重定價日爲1月1日的購房者翹首以盼的事情。

李女士的LPR重定價日就是這一天。1月1日，她打開銀行App查看，發現貸款利率沒有調整，於是她致電銀行客服，瞭解到的情況是“利率應該會下調，可以過幾天再登錄App看看”。1月3日，她發現房貸利率已經從3.65%下調至3.30%，還款金額從2014元下降到1971元，少還43元。

2024年，商業性住房貸款利率、商業性住房貸款重定價週期和公積金貸款利率發生了多項政策調整。進入2025年，隨着利率的下調，借款人的還貸壓力有所減輕，但也有申請組合貸款的購房者發現，他們房貸中的公積金貸款利率比商貸還高。此外，隨着重定價週期的調整，部分商貸購房者有望在新的重定價日，提前迎來房貸利率下調。

存量商貸降息

雖然浮動利率已成爲主流的房貸定價方式，但此前李女士貸款時，銀行有折扣且貸款利率低於同期LPR不少，所以她在2024年前一直選擇固定利率。2024年2月份，5年期以上LPR由4.20%下降至3.95%，已經低於李女士的固定利率了，於是她申請把固定利率變成浮動利率。

2024年10月中旬，各大商業銀行宣佈從2024年10月25日起，對存量個人房貸利率進行批量調整。除貸款在北京、上海、深圳等地區且爲二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調整爲LPR-30BP（基點）。因此，李女士的房貸執行利率從3.95%降至3.65%。截至目前，5年期以上LPR仍維持在3.60%的水平。

“你的房貸利率降到3.3%了嗎？”當購房者在討論這個話題的時候，一名廣東惠州的購房者向經濟觀察報表示，她的房貸利率已經降到3.10%了。這名購房者表示，她的貸款發放日爲2023年11月底，執行的房貸利率爲3.70%（LPR-50BP），貸款重定價日爲每年1月1日。

2024年全年，這位惠州購房者的房貸利率沒有任何調整，因爲她的房貸並不在2024年10月25日的存量個人房貸利率批量調整範圍之內。當時的調整不涉及LPR，僅調整利率加減點。根據當時的《關於批量調整存量房貸利率的倡議》，如果房貸利率等於或低於LPR-30BP，已享受當時政策下的最優惠利率，不在調整範圍內。2025年1月2日，上述惠州購房者看到自己的房貸利率從3.70%直接降至3.10%，定價基準是LPR-50BP，從1月開始每月少還168元。

上述批量調整，並不涉及調整貸款重定價日，而且不同購房者的重定價日也不相同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發放日）。因此，符合調整條件的購房者在貸款利率批量調整後，不同重定價日的存量房貸利率可能還會高於3.30%：2025年1月1日至2月19日的爲3.9%，2月20日至7月21日的爲3.65%，7月22日至10月20日的爲3.55%。進入2025年1月，市場上存量房貸利率仍存在60個基點的差距，隨着重定價日的到來，利差會被拉平。

一位華南地區國有大型商業銀行的銀行客戶經理對經濟觀察報表示，到了貸款重定價日，貸款進行重定價後，參加批量調整的貸款利率將調整至同一水平。以前房貸利率重定價週期爲一年，也就是說這一年無論5年期LPR調整多少次，只有在次年的貸款重定價日纔可以享受降息的利好。

商貸重定價週期調整

2024年11月起，貸款重定價週期最短爲一年的限制就被取消了。重定價週期即貸款合同約定的利率隨LPR調整的時間間隔。根據2024年9月發佈的中國人民銀行公告〔2024〕11號文件，自2024年11月1日起，合同約定爲浮動利率的商貸借款人可以與銀行協商約定重定價週期。

2024年10月底，多家銀行發佈公告，從2024年11月1日起對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制，借款人的重定價週期可選擇3個月、6個月或1年。以李女士原來的重定價日爲1月1日爲例，如果重定價週期調整爲3個月，那麼新的重定價週期及對應的重定價日爲每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，即每年在上述4個日期，房貸利率都將跟隨最新LPR調整，一年可調整4次。如果重定價週期調整爲6個月，那麼新的重定價週期及對應的重定價日爲每年1月1日和7月1日，即每年在這兩個日期，房貸利率都將跟隨最新LPR調整。

上述銀行客戶經理表示，整個貸款合同存續期內，重定價週期只能變更一次，變更後不可撤銷。個人住房貸款合同期限普遍較長，合同期內，可能會經歷不同的利率週期。如果縮短重定價週期，在利率下行週期，可以更早享受LPR下調減少的利息支出；但在利率上行週期，也將更早承擔LPR上調增加的利息支出。2024年12月中旬召開的中央經濟工作會議提出，2025年將實施適度寬鬆的貨幣政策，適時降準降息，保持流動性充裕。

2024年底，李女士看到網上有很多關於重定價週期選擇的攻略，針對不同的重定價日和利率水平（4.2%、3.9%、3.85%和3.6%）給出了不同的調整建議：大家普遍認爲在利率下行階段，重定價週期越短，利率下降得越快，越划算；而利率上行週期，重定價週期越短，利率上漲得也會越快。

當時，李女士覺得重定價日在1月1日，即便不對重定價週期進行調整，也能在兩個月後迎來房貸利率調整。她打算在2025年3月底觀望一下LPR是否下調再進行調整，因爲她的房貸合同期限還有22年，她需要多一些時間考慮選擇調整爲3個月還是半年的週期。

一位華南地區的地產中介告訴經濟觀察報，如果貸款剩餘期限在5年以內的，時間不長，利率波動影響小，可以果斷選擇3個月的週期，快速抓住降息機會，減輕還款壓力。如果剩餘貸款週期在20年以上，長週期面臨的利率不確定性也較高，選擇6個月或1年可能更穩妥。

記者瞭解到，一些存量房貸利率較高、重定價日月份靠後（4月份以後）的借款人都在2025年前進行了調整。對於這些購房者，隨着重定價日的陸續生效，房貸利率也有望提前下調至當前較低利率水平。

如果一位購房者的貸款重定價日爲每年的5月5日。在2024年10月25日的存量房貸批量調整中，他的房貸利率已降至LPR-30BP，即3.65%。按照原來的重定價週期，假設5年期以上LPR維持在3.60%不變，這位購房者的房貸利率應在2025年5月5日才能下調至3.30%。如今，如果這位購房者選擇了更爲靈活的3個月重定價週期，調整後他的房貸重定價日變更爲5月5日、8月5日、11月5日和2月5日。那麼到了2025年2月5日，這位購房者的房貸利率有望調整至3.30%，比原來提早了三個月享受到利率下調。

公積金貸款利率比商貸還高？

對於使用公積金貸款的購房者，存量公積金貸款也在1月1日迎來一輪全國性的下調。

2024年5月17日，中國人民銀行發佈《關於下調個人住房公積金貸款利率的通知》，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。根據規定，此前已發放的存量個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執行新利率。

對於一些把公積金貸款和商業貸款組合起來使用的購房者，原本商貸利率和公積金貸款利率同時下調，他們是受益的羣體。不過，也有部分購房者的心情略顯複雜。

一位使用組合貸款的購房者表示，當初申請組合貸款的時候，同一套房，因爲商業貸款和公積金貸款對套數的認定標準不一樣，使用商業貸款算首套房，而使用公積金貸款只能算第二套房（因爲此前有貸款記錄）。2025年1月1日後，商業貸款利率下調後變爲3.30%，而第二套公積金貸款利率下調後變爲3.325%。

讓他不理解的是，如果公積金貸款利率比商業貸款還高，那麼公積金貸款又有何優勢。因此，他期待着個人住房公積金貸款利率可以再次下調，至少應該和商貸利率持平。

2024年12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在2025年重點任務中提出要“有效發揮住房公積金支持作用”。中指研究院監測，2024年各地出臺公積金相關政策超400條，從提高貸款額度上限、降低首付比例、延長還款期限等方面進行優化調整。中指研究院政策研究總監陳文靜表示，如果各地繼續執行提高公積金貸款額度、延長貸款期限等政策，公積金貸款利率進一步下調也存在一定的可能性。

老盈盈經濟觀察報部門主任

廣州採訪部主任關注華南金融機構、資本市場及區域內重大新聞事件報道。