20年前，香港拯救房市之後
要是當年堅持下去就好了。
文 | 華商韜略 出品人畢亞軍
房地產大熄火的經濟低迷與困頓中，從港府到地產商，甚至整個香港社會都面臨兩個選擇：
1、大力拯救房市，繼續用它拉動經濟。
2、忍住房市的疼痛並化危爲機，推動經濟轉型升級。
進退兩難中，香港作出了選擇，也至今在爲選擇買單。
“香港不是自動提款機！”
1998年8月13日下午，萬衆矚目的港府新聞發佈會開場沒多久，時任特區財政司司長曾蔭權就如此擲地有聲。
當時，香港股市已被索羅斯等國際炒家持續做空近一年，恆生指數已從此前的16000多點下跌至6000多點。
市場哀鴻遍野，經濟系統岌岌可危的關鍵時刻，特首董建華秘密進京，就13日發佈會所要宣佈的事項爭取到中央政府的堅定支持：港府將於14日入市干預市場，阻擊國際金融炒家。
在中央政府的強有力支持下，港府不但打贏了這場驚心動魄的金融大戰，還賺了數十億美金的賬面利潤。此前在《華爾街日報》鼓吹香港必敗的索羅斯則虧損累累，夾着尾巴逃跑了。
但打贏金融戰的董建華卻高興不起來。
1991至1997年，本就不低的香港房價6年再漲4倍，整個香港炒房成風。
1995年，怡和、太古等英商資本紛紛拋售其在港物業，按常理這會導致房價下跌，但最終卻如火上澆油。
一些炒作者卻利用中資爲了維穩迴歸前市場而接手部分拋盤的事實，編出內地資金會在迴歸後護盤香港房市的謠言，甚至還言之鑿鑿：中央政府將爲省級以上幹部在港置辦房產。
各種傳言之下，香港房價無論炒到多高，都不會在迴歸後下跌幾乎成爲全民共識——“1997年之前不在香港買房子就是傻子。”
整個香港買房炒房成風，金融機構、地產商忙到凌晨下班是常態。一些人爲了搶到房子，還會給售樓小姐送上幾萬甚至十幾萬的禮品。“就好像買不到房子就是世界末日了。”
瘋炒之下，1995年已均價高達7萬左右每平的香港房價，竟在此後1年多再漲50%，均價達到約10萬每平，徹底偏離了經濟發展與居民可負擔水平。
到1997年，香港居民平均供樓負擔比已高達93.2%。即：1萬元月薪要拿出9320元供樓。很多低收入羣體，更是拿出全部薪水也還不起房貸。
如此嚴重透支，若無外力支撐，是註定是維持不住的。然而，當股市大跌讓香港財富重挫，傳說中的外力——內地資金護盤，並沒有發生。
當港府幹預金融市場時，香港樓市也已一頭栽進跳水式的量價齊跌，房屋價格和成交量雙雙下跌超過50%……
股市和樓市，是香港經濟的命。
這兩個市場一起急跌猛跌，讓香港經濟和民生頓入黑暗時刻，也讓剛剛履職的董建華如臨深淵，如履薄冰。
二戰後的香港經濟快速發展，城市人口持續增加，但港英政府卻長期封鎖核心城區之外的土地開發，刻意維持着樓市供不應求的局面。
甚至有人認爲，推高樓市是港英政府爲迴歸後的香港故意製造的難題。一個佐證是，此輪房價從1991年開始大漲，而港英政府正是從1991年開始，進一步緊縮了土地供應。
高房價之下的樓市繁榮，讓地產商和港英政府財政賺得盆滿鉢滿。
到1997年，香港地產頭把交椅，恆基兆業主席李兆基，已身價超過150億美元，並且取得華人至今爲止在全球富豪榜的最高排名：
全球第四。
到1997年，地產已佔香港GDP超過20%；地產及相關行業對香港財政的佔比也已高達40%。如果算上金融業中的地產含量，其影響就更大。
這些數字背後，是無數工薪者擁擠在“豬籠”般狹小空間，拼命賺錢也供不起樓，甚至望“籠”興嘆的窘境。
被高房價推高的營商成本，也讓香港其他產業發展承壓，製造業被迫外遷，產業經濟持續脫實向虛。
早就看到問題的董建華，從競選時就下定決心：改變土地與樓市政策，平抑房價，改善民生；加大教育改革，人才培育，改善營商環境，發展科創產業，推動經濟轉型。
1997年7月1日，特區成立慶典舉行當天，董建華便打響了改變的第一槍，正式公佈了史稱“八萬五”的大計劃：
在未來10年，每年供應不少於8.5萬個住宅單位，並將公屋候租的平均時間由6.5年縮短至3年——10年內，讓全港70%的家庭自置居所。
港府還同時成立房屋用地供應督導委員會，公佈了首個5年賣地計劃：1999年3月前供應120公頃土地，2002年之前再供應260公頃土地。
這一系列新政點燃了廣大市民，尤其工薪階層已被澆滅的安居夢想，也讓世人看到香港更多可能性的未來。
但當股市、樓市雙雙重創，居民財富和政府財政一起陷入困境。
計劃開始抵不上變化，未來開始妥協給現在。
到1998年中，幾乎腰斬的房價，已讓超過10萬購房者成了負資產者。再加上股市重創，整個香港都被籠罩在暗無天日，且看不到頭的經濟劇痛中。
而且，一切來得太快了。
從“買不到房子就是世界末日了”，到“買了房子就是買到了世界末日”。短短1年，就從“天堂”到了“地獄”。
此前還在擔憂過熱的香港經濟輿論，也很快達成了新共識：
“拯救樓市”，
“拯救經濟”，
“拯救負資產者”。
地產商要求政府改變土地政策，取消“八萬五”計劃；此前痛恨地產商的一些購房者，也因爲房產貶值一改態度和立場，加入到反對的行列。
甚至餐廳服務生都會因爲經濟蕭條之苦，開口就罵“八萬五”。
重重壓力之下，1998年6月，港府凍結了原定的土地供應計劃；2000年，董建華進一步公開表態：“金融風暴來臨，根本無機會實施‘八萬五’政策。”
即便如此，港府依然頂着壓力，確保1998年6月之前已供土地按時交樓。但當2002年推出最後一批“八千五”房屋，整個“八萬五”累計交樓約25萬套之後，這一計劃再也走不去了。
此時，香港樓市已較高點下跌70%，購房業主平均損失超過260萬港幣。一些深陷債務的負資產購房者，甚至絕望選擇了自殺。“八萬五”則被認爲是導致這一切的罪魁禍首。
很多此前支持董建華及其新政的人，也都變成了質疑者與反對者，包括一些受益於“八萬五”而擁有了房屋的，也因房價下跌，利益角色的轉換，從支持者變成了控訴者。
在反對者收集的因爲房價下跌而自殺的數十起慘案中，一位名叫黎生的自殺者，在自殺5天后才被警察發現屍體，以及被他裝在上衣口袋的：
一份離婚協議書和一份銀行告知單。
告知單上，銀行通知黎生，因爲房貸抵押價值不足，請他在一週內補繳330萬現金，不然就要收房拍賣補虧空。
而黎生還有一個特殊身份：身前曾是董建華家族企業東方海外的職員。
這讓他變成了攻擊董建華的“最生動案例”，被反覆傳播與擴散。但當時的董建華，需要面對的還有更多。
“香港要成爲在發展及應用資訊科技方面的全球首要城市，尤其是在電子商業和軟件發展上處於領導地位”。
1997年，當董建華如此前瞻未來時，李澤楷可能是聽得最認真的人之一。
當時方纔31歲的李澤楷，已以9.5億美元將老父親幫他買下的Star TV賣給默多克，並創辦盈科集團於新加坡借殼上市，攜手Intel奮力向高科技撲騰。
如何抓住香港做大科技產業的機會？斯坦福歸來的李澤楷，從硅谷拷貝了一個想法：在香港興建一個類似硅谷，產學研一體的科技孵化園。
這便是董建華任內重點推動，也至今被爭議的——“數碼港”。
李澤楷最初只是建議特區政府獨資建設數碼港，然後由盈科協助後期招商與運營。特區政府看好他的動議，但卻無力投資。1998年，在股市、樓市的雙重衝擊下，香港GDP負增長超過5.8%，財政收入也是斷崖下滑。
政府不願意出錢，李澤楷於是重修計劃，主動請纓，提出了政府出地，盈科出資，共同發展，共享利益的PPP模式，並說服政府：
跳過招標環節，直接與盈科簽約。
雖然除了李嘉誠的長江實業之外，幾乎所有大型開發商都對港府跳過招標直接與盈科合作不滿，但財政吃緊卻又希望將數碼港做成的港府，還是頂着壓力強勢選擇了盈科。
港府這樣做是有充足理由的：即便公開招標，盈科也是當時最適合的對象。當時的香港大企業界，幾乎沒有其他人比李澤楷和他的父親，對發展科技更有意願和能力。而公開招標，的確會耽誤進展。
總投資約160億港元的數碼港，包括4座智能寫字樓、一間五星級酒店、一個高密度住宅社區，以及多元化配套設施。以全資建設作爲股本的盈科，最終享有約36%的住宅開發收益以及數碼港運營管理權；以土地和基礎建設作爲股本特區政府，則享受住宅開發64%收益及其他物業所有權。
換句話說，如果說數碼港最後變成了一個地產項目，那它並不是被李澤楷“騙”成的地產項目，而是立項開始就由港府明確立項，且大部分利益亦由港府所有的地產項目。
爲什麼這麼做？核心還是，港府想做但沒錢，所以用土地交換。
藉助當時的互聯網科技熱潮，數碼港一出手就一鳴驚人。1999年5月，獲得數碼港的盈科回港借殼上市，眨眼就成了市值2000多億的科技新貴。
2000年，李澤楷更以超過千億巨資，擊敗新加坡電信，從英國大東電報局收購了佔香港60%電訊市場的固網通訊商——香港電訊，將重組後的電訊盈科推向了5000億港元市值的新高度。
數碼港的招商也很順利。項目動工之初，盈科就拿到了惠普、IBM、軟銀、雅虎、華爲等超過70份租賃意向，比爾·蓋茨也都被李澤楷請來爲其站臺。
但災難，也很快來了。
2000年3月到9月，納斯達克指數從5048點大跌至不足1200點，已在全球掀起狂潮的互聯網，泡沫破了。
已經擁有一批成功企業的美國互聯網都如此，尚還概念的盈科與數碼港自然在劫難逃。此前收購香港電訊的巨大成功，也成了巨大包袱。僅收購所借的130億美元貸款利息，就壓力山大。到2002年9月，電訊盈科的市值已狂跌到不足200億港元。
最幸運的小超人李澤楷眨眼成了最倒黴的人，數碼港的命運可想而知。
數碼港被拉垮，董建華的另一項科創產業大計劃——“矽港”，也在無可奈何花落去。
1997年的董建華，對發展香港科技產業的設想是，一手互聯網科技，一手芯片科技。數次訪問硅谷考察學習後，他提出了以發展芯片爲主的“矽港”計劃，並得到一個機會：
剛從臺積電離職的張汝京和漢鼎亞太主席徐大麟，希望低價獲得200多公頃土地，在香港建設世界級芯片製造基地。董建華非常看好這一項目，但張汝京的工廠計劃嚇壞了眼裡已只有地產的香港人，以高科技名義炒地皮等等輿論，很快一浪高過一浪。
正爲數碼港計劃“背鍋”的港府，因此壓力山大。即便張汝京將計劃大大縮減，修改爲首期租用約30公頃土地，其首期計劃也遲遲未獲得放行。失望的他於是改道將工廠設在當時還相對落後的上海浦東，進而有了如今中國大陸最大芯片製造企業——中芯國際。
當輿論逼着港府，在現實的地產利益與雄心的科技理想之間選擇了土地，已經放棄“八萬五”的香港樓市政策，也很快改變了潮水方向。
【5】
2002年推出最後一批“八萬五”住宅之後，香港房價終於止住了下跌趨勢。
但樓市、股市對香港的創傷，已不是止跌可以修復。到2002年，香港：
GDP已從1997年的1773億美元下降至1663億美元；財政收入也於1998年由盈餘轉赤字，並在2001-2002財年赤字超過600億港元創歷史新高。
巨大的財富損失，也讓民生日艱，失業率持續走高。統計顯示，1997-2002年，香港樓市、股市總市值損失約8萬億港元，比同期香港GDP還多。居民失業率，也從1997年的2.2%上升到2002年的超過7%。
擺脫居民負資產，重啓經濟增長，告別財政赤字，每一個任務都緊迫不已。什麼才能更快地解決一切呢？
數碼港、矽港、科技產業都太遙遠了。受夠了經濟下行之苦的香港各界，既沒信心，也沒耐心繼續聽這些長期計劃。如何立竿見影，目光最後還是落到了——
重啓房地產。
從廟堂到江湖，大家都相信，只要樓市重啓，房價起升，就業、股市、經濟，民生財富，就都會重啓，也只有樓市重啓才能儘快讓這些重啓。
一系列新舉措也被快速推進。
2002年11月，時任香港房屋及規劃地政局局長孫明揚，推出了史稱“孫九招”的救市大法。取消土地拍賣、終止公屋出售……九招的每一招，都指向——讓房價重新上漲。
新政一出，房價應聲上行。
2003年6月，在中央政府支持下，香港與內地簽署了《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》，進一步讓市場對香港樓市前景升溫。
四個月後，特區政府更面向全世界拋出“投資移民計劃”：在港投資650萬港元即符合移民資格，基本上就是，只要在香港買房就可在香港落戶。
持續刺激之下，香港房價重回增長並拉動香港經濟重回增長。到2004年，香港經濟創下了7.5%的高增長率。
一上任就如臨深淵，一直在火線的董建華，終於可以鬆一口氣了。但8年“抗戰”下來，已經68歲的他，也已是滿心的疲憊，健康狀況也大不如前。
2005年3月，“基於對香港、對國家負責的態度”，他向中央政府提出了辭去特首的請求，並得到批准。
阻礙樓市上漲的最大“絆腳石”終於揮別舞臺，地產商們舉杯相慶，而且，他們還迎來了一位容易合作的人——
曾在金融市場力挽狂瀾的“老財長”，高喊着“房地產市場是香港經濟的重要基礎”的新特首曾蔭權。
曾蔭權領導的新一屆港府不但徹底將“八萬五”遺忘，更進一步緊縮供應，刺激房價上漲。到他2012年因涉嫌犯罪被迫卸任特首之際，香港房價已陸續超越此前的高點不斷新高。
即便卸任前一年，曾蔭權已在持續沸騰的民怨中，承認自己執行了錯誤的政策，並宣佈恢復政府居屋計劃，香港的高房價也已是覆水難收了。
2012年，更傾向董建華政綱的樑振英當選新一屆特首。他一上任就努力平抑樓市、加強科創，並於2015年推動成立了特區政府的第13個局——創新科技與工業局，但也是有可圈可點的成績，卻未從根本上扭轉格局。
而且，樑振英還遇到一個新挑戰：高速經濟成長之下的內地，房價也是一輪高過一輪，甚至讓香港房價相對“漲得慢了”，大量內地資金因此涌入香港，成爲香港最強有力的樓市新買家。從10多億的別墅到數百萬的公寓小戶，都有內地的一擲千金。
香港房價也因此繼續新高。
到2021年，其中心城區房屋均價已漲至約15萬港元一平。在諸多調查統計中，香港都是全球房價最高，住房負擔最重的城市，並且屬於“極度負擔不起”的最嚴重水平。
房價“一將功成”背後，卻是董建華20年前立志解決的問題，不但依然還是問題，而且成了更大的問題。
【6】
樑振英曾在施政報告中直言，高房價是香港最嚴峻的民生問題，也是香港經濟問題的根源：它阻礙了創新與實體經濟的持續成長。
包括數碼港，也的確在相當長一段時間內徹底淪爲了地產項目。
數據顯示，到2014年1月，數碼港的地產開發已累計讓港府獲利超過180億港元，讓盈科獲利超過60億港元，但它從未真正培育出任何一家有國際性影響力的科創企業。
李澤楷當初對數碼港的打算是，通過地產收入的反哺，大幅降低入駐企業的租金與運營成本，形成良性循環的生態系統，助推科技創新與創業。
數碼港也的確做到了租金最優惠，但它卻無法降低香港的整體營商成本，改變香港整體的營商環境。
車庫裡的雄心，湖畔花園的因爲相信而看見，朝氣蓬勃的年輕人……這些纔是創新與創業的關鍵。
香港有全球持續繁榮的房地產市場，但它的年輕人卻漸漸缺少了這些，缺少了夢想、闖勁與信心。
這也是今天重做科創夢的李家超特首，最大最難的難題。
【7】
當香港被高房價所困，面積和人口都小出一大截的新加坡，則靠着對居者有其屋的初心不變，對科創與實體的持續加強，實現了產業經濟大反超。
新加坡推出首個製造業振興計劃的1970年代，香港製造業佔GDP比重高達30.9%，工業出口佔總出口的超過80%。2000年，香港工業增加值GDP佔比還高達約13%，但到2020年，這一數字已萎縮至約6%。
香港工業持續衰退之際，新加坡的工業卻越來越硬。如今，其製造業不但佔GDP比重超過20％，而且以高端製造傲立於世界產業鏈。它生產着全球約60%的微陣列、35%的熱循環儀和質譜儀、30%的助聽器、20%的半導體設備，同時還是全球第三大煉油中心，世界性的醫藥生產中心。
彭博創新指數顯示，疫情中的2020年，新加坡製造業產值依然比2019年增加了7.3%，創新制造力排全球第三；疫情中的2021年，新加坡再上升一位，居世界第二，僅次於韓國。
科技與製造業的差距，也直接導致香港與新加坡的經濟命運逆轉。
1997年香港GDP1774億美元之際，新加坡GDP才1001億美元；2021年香港GDP爲3681億美元，新加坡GDP則已到了3970億美元。
人均GDP方面，新加坡2021年已超7萬美元，爲亞洲最高，香港則不到5萬美元。
是什麼造就了20年間的命運逆轉？
樑振英對2002年後港府重走地產依賴路徑的一個觀點或許就是最佳註解。
他說：“從後來的經歷看，其他行業包括經濟恢復還是比較快的。”翻譯一下就是：
如果香港當初能夠忍住房地產之苦，咬緊牙關，堅定信心，推動轉型，其實是有機會轉型成功的，甚至轉型已經成功了。
但如果沒有如果。
樑振英回憶起來也只能是“當然，放到當年，是沒有人敢講那個話的。”
“要是有前後眼，水晶球的話，那當年堅持下去就好了”。
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