21深度丨萬達的“陣痛”：股權凍結，出售項目，等待資金

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道近期，大連萬達集團因多宗出售項目、股權凍結等信息而受到市場關注。

本月初，煙臺芝罘萬達廣場有限公司和宜春萬達廣場投資有限公司發生投資人變更，大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“大連萬達商管”）退出。這也意味着，又有兩座萬達廣場被賣出。

6月底，大連萬達商管所持有的大連新達盟全部162億股權被全部凍結。這是今年以來該部分股權第四次被凍結。

同期有消息稱，萬達商管、酒管及集團總部將搬遷至珠海。考慮到此前萬達已賣掉在北京的總部大樓，這一動作引人遐想。萬達對此向媒體回覆稱，此次搬遷僅涉及商管業務相關的部門和人員，整個萬達集團總部和其他業務部門繼續在北京辦公。

去年末，因旗下輕資產業務上市進展不順，萬達一度深陷投資人兌付危機。隨後，太盟聯合其他投資者追加投資，使得萬達的危機暫告解除。今年3月，首批投資人揭曉，太盟、中信聯合Ares Management旗下基金、阿布扎比投資局旗下全資子公司Platinum Peony和穆巴達拉投資公司，聯合向大連新達盟商業管理有限公司（以下簡稱“新達盟”）投資約人民幣600億元，合計持股60%。

這筆投資無疑能緩解萬達的燃眉之急，但由於手續繁雜，資金到位需要一定時間。在這段時間裡，萬達要自己想辦法解決問題。

分析人士指出，在新投資者進入和業務轉型的過程中，陣痛已不可避免。

600億投資尚未到位

作爲中國最大的商業地產投資運營商，萬達一直試圖將旗下的輕資產業務運作上市。

2021年3月，珠海萬達商管成立，並作爲赴港上市的主體。8月，珠海萬達商管與22家投資者簽訂了股份轉讓協議，獲得投資380億元。

當時，部分投資者與萬達商管簽署了對賭協議，珠海萬達商管需在2023年底前完成上市，否則要向投資者以8%的年內部收益率支付股權回購款。按照證監會在一份問詢函中披露的內容，這部分回購款約爲300億元。

但整個2023年，珠海萬達商管都未能獲得上市“大路條”，而萬達在手現金僅100多億元，缺口巨大。

去年12月，太盟投資與大連萬達商管集團共同宣佈簽署新投資協議。太盟將聯合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回後，對珠海萬達商管再投資。

今年3月，謎底揭曉。各方在大連簽署協議，5家投資人向新成立的新達盟投資600億元，並持有60%的股份。

新達盟爲新設立的控股公司，其子公司爲珠海萬達商管。

此次投資無疑能緩解萬達的資金壓力，但萬達也付出了讓出控制權的代價。此次簽約前，大連萬達商管對珠海萬達商管的持股比例爲70.15%，投資者持股不到30%。但在新達盟，雙方的持股比例變成四六開。

21世紀經濟報道瞭解到，投資人是以“股權+債權”的方式對新達盟進行投資，在完成盡職調查並確定股權比例後，需要完成資金籌集，通過必要的法律和監管審查，才能獲得交割的條件。整個過程需要一定的時間。

今年3月，一位投資者向21世紀經濟報道記者確認，此次投資的資金爲一次性到位，預期時間節點爲今年第二季度。

但截至記者發稿時，新達盟仍由大連萬達商管持有，未發生股權變更。這也意味着，股權層面的交割並未完成。按照正常流程，資金不會在此時到位。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜也表示，各種跡象表明，投資人所承諾的600億元投資至今並未到位，萬達的資金壓力問題並未完全解決。

由於資金遲遲不能到位，加之萬達頻繁出現出售項目、股權凍結等事項，一度引發了關於雙方合作出現變數的猜測。對此，太盟方面向21世紀經濟報道記者確認，合作並未發生變化。

但對於此次合作的進展程度，太盟與萬達方面均未透露。

仍需“自我救贖”

近期，大連萬達商管多次遭遇股權凍結。今年以來，大連萬達商管所持有的大連新達盟162億股權已先後四次被凍結，只有一次解凍。此外，大連萬達商管持有的其他公司股權也頻繁遭遇凍結。

今年3月，一位投資人向21世紀經濟報道表示，萬達作爲一個大型集團參與到多項業務，難免涉及股權和業務糾紛，這並不會影響投資人的信心。

儘管如此，在資金到位前，萬達仍需自己解決問題。

萬達很早就啓動了輕資產轉型，近年來更是很少新增重資產項目，反而通過出售項目的方式緩解資金壓力。去年下半年以來，賣項目的動作更爲頻繁。

據不完全統計，萬達已累計出售超過20座萬達廣場。相比其在管的400多座萬達廣場，雖然數量不多，但其中不乏北京、上海、廣州等一線城市的優質項目。

這些項目大多由險資接盤，僅陽光保險就接手了包括上海金山萬達廣場、廣州蘿崗萬達廣場在內的5座萬達廣場。大家保險、橫琴人壽、新華保險也有收購。還有一些項目被當地企業收購。

據悉，目前萬達的在管項目中，約有四成爲第三方購物中心，但仍有六成爲自身持有。

萬通集團創始人馮侖近日表示，萬達的輕資產轉型取得了一定進展，但尚未完全完成。通過輕資產模式，萬達減少直接持有的大量資產，降低了財務風險。然而，剩下的資產，尤其是三四線城市的購物中心，其租賃和運營情況可能並不理想。如果這些資產還有負債，那麼萬達手持這些資產就會有很大壓力。

柏文喜也指出，未來一段時間，萬達的資金鍊會保持一定程度的緊張狀態，壓力來自於短期債務的償還、持續的業務運營成本以及潛在的資產重組等。

在這些出售中，4月的一筆交易最引人關注。大連萬達商管從北京萬達廣場實業有限公司中退出，新華保險、中金資本進入。北京萬達廣場實業有限公司是北京萬達廣場的開發商，北京萬達廣場是萬達總部所在地。

也就是說，萬達將自己的總部大樓出售。

兩個月後，有消息稱，萬達商管、酒管及集團總部將搬遷至珠海。萬達對此回覆稱，此次搬遷僅涉及商管業務相關的部門和人員，整個萬達集團總部和其他業務部門繼續在北京辦公。

一位萬達內部人士向21世紀經濟報道透露，短期來看，萬達集團不太可能將總部搬離北京這個“戰略高地”，但作爲核心的輕資產業務，重心正在遠離北京。作爲上市主體的珠海萬達商管，總部位於珠海。新達盟則落戶在萬達的起家之地大連。

柏文喜指出，新投資人的進入，意味着萬達會發生諸多變化，但在資金到位前，陣痛期將不可避免。在這一時期，資產騰挪，業務調整，乃至管理層的變化，都可能會發生。