5月以來兩家房企債務爆雷，“白名單”融資落地仍需完善

房企的流動性困境仍在加劇。先是曾經的示範房企碧桂園因兩筆中票利息的償還引發市場廣泛關注，隨後昔日被市場稱爲債市“硬漢”的雅居樂也官宣出險，同期，融創還在持續推進已展期債務的二次重組。

在銷售回款大幅削減的當下，房企對融資的依賴度明顯提升，債務風險的持續暴露也正是由於融資困境尚未得到有效解決。第三方研究機構克而瑞發佈的數據顯示，今年前4個月典型房企的融資總量同比下降約6成，2024年各月的融資規模仍處於歷年較低的水平。

這其中民營房企面臨的融資環境更爲艱難，央國企在今年前4個月的發債佔比已達到9成以上。對於民營房企來說，目前無論是公開市場的直接融資，或是“白名單”的相關政策落地，當前都不太順暢。

多家房企內部人士向第一財經記者，作爲當前房企融資關鍵渠道之一的“白名單”項目，近來進展並不明顯。業內觀點也指出，未來需要進一步健全房地產項目“白名單”制度，使更多項目進入白名單，同時需建立“白名單”推送機制常態化運行，持續對房地產項目融資給予支持。

債務風險持續暴露

5月14日，雅居樂發佈公告稱，鑑於公司面臨的流動性壓力，於公告日尚未支付2020年票據的有關利息，該票據利息支付的寬限期於2024年5月13日到期，並預計將無能力履行其境外債務項下的所有付款義務。至此，債市“硬漢”雅居樂也正式違約，並將推進債務重組。

這是5月份以來第二家發生首次債務違約的房企。稍早於雅居樂，西南房企東原地產的上市主體迪馬股份也公告了債券違約，“21迪馬01”未能於4月30日到期日足額償付本息。此前4月末，朗詩綠色管理也首次曝出債務違約事件。

不只是債務違約的名單在不斷拉長，近期有房企開始對此前已完成重組的債務進行“二次重組”，債務風險仍在持續加劇中。

2023年9月時，碧桂園方面完成了約147億元的境內債務重組，9筆境內債到期時間整體展期3年。今年4月份，碧桂園其中的“21碧地01”“21碧地02”“21碧地04”進行了新一輪展期，將三隻債券在9月前尚未支付的利息或者本金推遲至9月支付。

在進行新一輪展期的同時，碧桂園近期還因兩筆中票利息引發了市場廣泛關注。由中債增信擔保發行的中票“23碧桂園MTN001”“23碧桂園MTN002”原本應於5月9日付息，但碧桂園方面“經公司和各方努力，積極籌措資金，盤活抵押資產”，最終在寬限期內才完成償付。

融創也在近期出現了相似的情況，擬對“PR融創01”、“H融創05”、“H融創07”、和“20融創02”等4只債券的兌付安排進行調整，計劃將原有整體展期方案中於今年6月和9月兌付的本息，延期至12月兌付。

在推進此次展期時，融創方面提及，當前其現金流持續承壓的時間和程度均遠超2022年底信用債券整體展期通過時的預期。

對行業經營及資金環境受壓情況預期不足的還有閩系房企正榮地產。4月中旬時，正在推進境外債務重組的正榮宣佈取消即將舉行的聆訊，意欲對境外債務重組方案進行調整。彼時有業內人士分析，正榮此前給出的重組方案中不涉及削債，在當前的行業形勢下，即便重組方案通過了，日後可能還得面臨二次重組的情況，此次重新考慮債務重組條款，或許意在推進削債。

無論是房企新出險還是推動二次展期，抑或是艱難籌措資金，都凸顯出房企當前的資金面壓力。

中指研究院企業研究總監劉水向第一財經記者表示，房地產企業的到期債務無法償還，或者需要對債務進行再次重組，原因在於其流動性沒有得到明顯改善，從房地產企業融資來看，房地產企業債券融資仍在顯著下降，企業流動性越發緊張。

克而瑞數據顯示，4月份，65家典型房企的融資總量爲280.07億元，環比減少29.5%，同比減少56.5%；前4個月的融資總量爲1247億元，同比降幅也達58%；從2024年各月的融資表現來看，融資規模仍處於歷年較低的水平。

這其中，又以央國企的發債量佔多。上述機構數據顯示，前4月國企、央企的發債量爲655億元，民營企業發債量爲35億元，混合所有制房企發債量僅爲20億元；央國企發債的佔比在今年前4月大幅提升至92%，達到歷年最高點。

“白名單”政策還需落地

從近期各家企業披露的信息來看，2024年以來尚能在公開市場進行融資的民營房企寥寥無幾。據記者不完全統計，目前僅有美的置業完成了兩筆中期票據和一筆供應鏈ABS的發行，合計金額約23.4億元；濱江發行了兩筆總規模爲12億元的中期票據。此外，萬科也向郵儲銀行等在內的多家銀行申請了貸款，合計超86億元。

某目前仍較爲安全的民營房企資金部人士稱，目前各金融機構對房地產行業仍抱着非常謹慎的態度，融資准入篩選嚴格，尤其是對民營房企；甚至有部分金融機構對房地產行業處於一刀切不準入的情況，房地產行業的困局短期仍較難有明顯好轉。

即便是行業“優等生”萬科，也因融資模式的調整而面臨一定的資金壓力。自2023年四季度以來，監管層一直強調支持房企融資，各地也着力推廣以“白名單”爲基礎的房地產融資協調機制。這一融資模式爲項目制，需要落實抵押物、實施資金封閉監管。

萬科管理層在近日召開的股東大會上提及，過去萬科融資依靠的是集團主體信用，與銀行採取總對總、統借統還的信用制融資模式，如今隨着融資政策的變化，萬科也要逐步轉向有抵押的項目制融資模式。而這一改變壓縮了迴流到集團的資金，集團層面原本的現金儲備也在繼續消耗。

不過，克而瑞表示，隨着近期的融資協調機制的推進，以及各地的項目白名單推出，融資支持主體正從企業下沉到具體項目，釋放了利好信息，在一定程度上緩解了房企的流動性壓力。

上述資金部人士也表示，目前在房地產協調“白名單”機制的積極推動下，項目端融資出現了好轉跡象，尤其是納入白名單項目，各銀行在政策支持下審批和投放有了一些突破。

據住房城鄉建設部及國家金融監管總局消息，截至3月底，共有“白名單”1979個項目獲得了銀行授信，總額達到4690.3億元；其中1247個項目已經獲得貸款發放，總額1554.1億元。公司層面上來看，萬科目前已有59個項目申請納入“白名單”；旭輝則已有68個項目入圍房地產項目“白名單”，其中29個項目已獲得融資支持。

但目前來看，這一融資模式可能會打不少折扣。克而瑞指出，當前房企提交的房地產項目即使進入住建部門的“白名單”，仍然需要面對銀行的評估與篩選，政策後續落地效果仍有待觀察。

國際評級機構惠譽也表示，“白名單”項目的資格認定標準包括項目須正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障等，認定標準非常嚴格，這也意味着部分已入圍的項目仍可能被銀行拒絕。

有華東房企內部人士向記者透露，入圍項目是在住建部門的層面上，究竟能否得到融資支持還需要由金融機構確認，一般情況下，獲得融資支持的項目除了滿足幾個硬性條件外，金融機構更會看項目本身的資債關係。

有多位受訪房企人士向記者反饋，公司的“白名單”項目融資進展並不算理想。某出險房企內部人士透露，其所在公司共計28個入圍項目中，目前有3個項目方案審批通過，僅2個項目實現了放款。

對於當前白名單項目這一融資模式，劉水認爲，相關措施制度還不夠完善，比如未通過貸款審批項目的融資問題，目前還比較難解決，但是這些項目的施工建設要繼續，否則會存在保交房的風險，要強化“推送-反饋”的工作閉環。

劉水錶示，未來需要進一步健全房地產項目“白名單”制度，使更多項目進入白名單，同時要建立白名單推送機制常態化運行，推動後續批次“白名單”項目融資落地，持續對房地產項目融資給予支持。同時，金融機構要加快放款速度，使審批的貸款資金儘快落實到項目，進一步落實“盡職免責”，提高貸款發放積極性，能貸盡貸。