寶安商圈羣雄爭霸 新綜合體如何突圍
深圳首座大悅城設計效果圖。
去年10月，深圳提出了建設5個世界級地標商圈的宏偉計劃，其中前海的寶安片區便佔據了兩席——前海·寶中商圈和空港會展商圈。
“深圳大悅城將於2025年與市民相見。”在日前舉行的招商發佈會上，深圳大悅城商業負責人朱雲鵬如是表態。
對控股集團戰略意義非凡的深圳大悅城，能否順利撬動大灣區客羣？落子深圳寶安，深圳大悅城面對的友商不在少數。寶安作爲深圳擁有最多商業綜合體的區，目前擁有商業綜合體近40個、總面積逾310萬平方米。
深圳首座大悅城能否交出差異化圈粉的新答卷？“我相信在這個市場如此內卷的情況下，娛樂體驗業態的呈現會成爲深圳大悅城強大的客流支撐。”朱雲鵬表示。
全市最多 目前寶安有空港會展、前海·寶中兩大商圈
曾有人稱，深圳商圈的特產是商場。這並非戲言。第一太平戴維斯統計數據顯示，光是今年第三季度，深圳就有5個購物中心開業，新增零售面積57.5萬平方米，單季供應規模爲近5年最高值，第四季度還將有兩個購物中心入市，預計至年末深圳零售面積總存量將同比增長9.8%至753.3萬平方米。
而把目光投到寶安，作爲全深圳擁有最多商場的區，寶安目前有空港會展商圈、前海·寶中商圈。而寶安壹方城，是深圳單體最大購物中心，2023年的客流量超過4300萬人次，銷售額高達75.6億元。
除了鴻榮源旗下的壹方城，寶安光是創業路就串聯起10座購物中心。從海雅繽紛城、中洲購物中心、K+廣場等寶安區級商場，到寶安歡樂港灣、南山萬象天地、南山海岸城等城市級購物中心，深圳大悅城要面臨的競爭不小。
“在這座充滿魅力的國際化創新型大都市中，衆多優秀的商業地產運營商爭奇鬥豔，”大悅城控股華南大區公司黨委副書記、常務副總經理馬千里表示。深圳大悅城商業負責人朱雲鵬更直言，“衆多友商已經在深圳遞交了令人驚豔的作品。”
潮流地標 打造出4大特色主題空間、3大新潮場景體驗
作爲大悅城控股（000031.SZ）歷時15年、斥資200億元打造的大型項目，深圳大悅城是73萬平方米的商業綜合體的商業部分。作爲控股集團佈局華南地區的重要戰略，深圳大悅城的最終落地，也將爲大悅城控股補齊一線城市商業版圖的最後一塊拼圖。
截至今年6月末，大悅城控股商業已在北京、上海、廣州三大一線城市以及天津、武漢、成都、重慶等二線城市佈局45個項目，管理面積500萬平方米（商業建面）。在馬千里看來，深圳大悅城作爲大悅城控股華南大區商業佈局的重要一環，對於大悅城控股在城市發展開拓上具有戰略意義。粵港澳大灣區年輕人聚集，愛嚐鮮愛創新愛玩，結合區域特點，深圳大悅城將打造成爲粵港澳大灣區引領年輕潮流的新地標。
具體如何突圍？朱雲鵬表示，深圳大悅城將拋棄大而全的思路，聚焦時尚潮流，提出精緻潮流零售、舌尖上的博物館、城市裡的潮能聚樂部三大業態標籤。業態方面，引入高街戶外定製店、主理人概念店、生活方式旗艦店、餐飲品牌非標劇情店，打造新潮輕極限運動娛樂集結地。
招商會上，深圳大悅城與寰映影城、覔書店、盒馬鮮生、PARTYDAY MEGA、哈尼兔Magic Garden、城市英雄Game One等40餘家品牌，簽署了戰略合作意向。按照規劃，項目將構築星廚花園、25青年時區、超級魔方十字街在內的4大特色主題空間、3大新潮場景體驗，外觀上也推出寶安首個裸眼3D大屏，展現科技與未來感。
此外，作爲國內購物中心IP營銷的鼻祖，大悅城也將把更多全國級IP首展、城市級公共潮流事件引入深圳大悅城。
觀察
40.5萬㎡商業體量 今年寶安領跑全市
寶安是深圳現代服務業的主戰場，今年，寶安新增的6家商業綜合體，以40.5萬平方米的商業體量領跑全市，爲全區商業總量的持續增長注入了強勁動力，使寶安商業總量繼續穩居全市首位。
寶安中心商圈、沙井商圈、西鄉商圈、空港會展商圈等近10個商圈，共同勾勒出寶安多元共生的商業生態圖景。不斷點燃的消費熱點和持續增強的“西引力”，彰顯了寶安這座高品質城區既能“拼經濟”，又能“享生活”的雙BUFF。
剛剛過去的國慶黃金週，疊加“金九銀十”消費旺季，前海壹方城、寶安華強廣場、海雅繽紛城等各大商圈紛紛放大招，前海壹方城資生堂×小黃人聯名快閃、酷樂潮玩“豚豚崽烘焙坊”華南首展等多個網紅IP潮玩展齊開。據商務部門數據顯示，10月1日-6日，寶安中心商圈客流量超250萬人次，同比增長7.14%。
商圈內商業綜合體百花齊放，競爭之下是更好合力。在深圳市寶安區商務局黨組書記、局長周方舟看來，深圳大悅城的落地將進一步鞏固寶安中心商圈作爲城市“流量新寵”和“人氣之王”的地位，爲寶安區的商業繁榮注入新動力，也爲區域經濟的發展帶來新的活力。
延展
第四季度預計兩個購物中心上新
日前，在第一太平戴維斯舉行的2024年第三季度深圳房地產市場數據發佈會上，就零售商業市場數據及表現進行了回顧與展望。
統計數據顯示，今年第三季度，深圳共有5個購物中心開業入市，合計新增57.5萬平方米零售面積，單季供應規模系近五年最高，受此新增供應入市影響，使得深圳零售商業總存量環比擴張8.5%至736.3萬平方米。
餐飲時尚品牌主導租賃成交
據第一太平戴維斯統計，今年第三季度，位於龍崗區的深圳大運天地、阪田萬科廣場，寶安區的萬豐海岸城、寶安華強廣場和羅湖區的深圳天河城（南區）成爲零售商業市場的新增來源。
三季度內，儘管零售商情緒傾軟，但因新項目多填補片區零售存量空缺，故仍吸引較多連鎖品牌入駐，並實現較高開業入駐率。此外，標杆項目大面積租戶調改陸續完成。受上述因素共同帶動，深圳全市平均空置率環比下降0.3個百分點至7.7%。
同期，餐飲及時尚品牌仍主導租賃成交，新店開業數佔比達42.6%；時尚業態則繼續錄得多家首店開業，其租賃需求佔比較上季升5.1個百分點。在此背景下，業主租金預期亦有所下調。截至季末，全市租金指數環比下降0.8%、同比下降2.5%，平均租金降至人民幣每平方米每月533.9元。
標杆項目仍將進行優化升級
第一太平戴維斯數據顯示，第三季度深圳零售商業市場淨吸納量爲55萬平方米。其中，寶安區和龍崗區分別以28.5萬平方米和21.2萬平方米的體量位列第一位和第二位，而羅湖區則以5.2萬平方米位列第三位。新項目開業吸引了諸多連鎖品牌入駐，推高對淨吸納量的貢獻度達97%。
第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇分析表示，2024年第四季度，深圳預計迎來兩個購物中心開業，合計供應面積17.0萬平方米，至年末全市總存量預計達753.3萬平方米，同比擴張9.8%。未來5年，預計深圳年均供應零售商業超過60萬平方米，達到過去十年年均水平的1.2倍。
他指出，短期內，核心商圈的標杆項目仍將因應市場及消費者需求變化繼續進行品牌組合優化升級，並引入更多適配深圳年輕化消費客羣需求的新潮品牌進駐，其入駐表現預計持續穩健。不過，他同時表示，在多數零售商擴張情緒謹慎的背景下，於多數存量項目而言，業主方招商及運營壓力不減。因此，第四季度全市空置率及租金表現或仍將承壓。
採寫：南都記者 陳盈珊 潘瑩瑜 綜合南方+ 受訪者供圖