貝殼，開始拿地了
文/十一弟
今年一開年，樓市行情更加慘淡了。
百強房企榜單上，無論是央企、地方國企，還是民企，銷售都出現了大幅下滑。
房企一哥，依然是央企保利。
過去兩個月，保利賣了不到360億。
去年同期，保利賣了將近640億，下跌了四成以上。
就連需求最堅挺的兩個城市——北京、上海，也熄火了。
到上個月，北京的新房成交量下降了逾六成，上海更是創下了這幾年同期歷史新低。
今年二月份，上海有五個新盤入市，日光盤銷聲匿跡，平均去化率僅爲三分之一。
樓市已經超跌了，根本看不到底。
一片哀嚎的市場裡，唯一的安慰在於，開發商還在拿地，尤其是民企。
從開年到現在，龍湖已經在西安、佛山連拿了兩塊地。
對於接下來的樓市，它還是抱有信心，有節奏地儲備彈藥。
昨天，北京出讓了三塊地，成交總價並不高，大約25億。
其中，最搶手的一塊地位於順義區，吸引了37家房企報名拍賣。
中鐵、中鐵建、保利、中海、招商等央企，首開、建發、金隅、天恆等地方國企，龍湖、上海大華集團等民企，悉數到齊。
報名參拍的企業名單裡，還混雜着與幾家大型開發商捆綁的馬甲——
比如，東方雨虹、福建雄旺、廈門巖垚盛、山西星河，也都一一現身了。
這塊地能算過來賬，相當有賺頭——
起拍價只有十億左右，折算下來的樓面價，大約三萬塊錢。
未來的新房價格，政府設定在了六萬塊錢。
地價與房價之間，留足了三萬塊錢的操盤空間。
根據北京的土拍規則，地塊拍賣的最高溢價率是15%。
哪怕是封頂成交，每平米依然有2.5萬塊錢的價格空間。
總價低、利潤空間充足、地段不錯，開發商當然要扎堆爭搶了。
在報名參拍的37家企業裡，有一個陌生的新面孔——
貝好家（北京）置業有限公司。
它背後的唯一股東，是國內最大的中介平臺——貝殼找房。
去年九月份，貝好家剛剛註冊設立，控股股東爲貝殼旗下一家基金管理公司——
貝翼創業投資基金管理（海南）有限公司。
十一弟查了下，在土地公開市場上，貝好家還沒有露過面。
報名參拍北京順義地塊，大概率是它在土地市場的處女秀。
這意味着，作爲國內最大的中介平臺，貝殼開始往上游房地產開發業務切入了。
目前，貝翼創投基金已經在北京、西安、成都出資設立了三家房地產企業，均以貝好家命名。
貝殼的開發業務，將從這三個城市率先試水。
從去年開始，貝殼在內部孵化了一個代號爲“9號項目”的新業務。
據說，當時它挖來了不少有龍湖、萬科、金地、藍光發展等傳統房企背景的職業經理人，組建了開發業務團隊。
貝殼還在內部重新調整了組織架構，把原來的“一體兩翼”戰略，升級到了“一體三翼”——
“一體”業務仍然是以房產經紀爲主，其他“三翼”業務則是整裝、惠居和貝好家。
其中，整裝就是家裝業務，惠居聚焦租房業務，貝好家其實就是開發業務。
貝殼任命負責貝好家事業線的一把手，是其核心高管徐萬剛。
他一直擔任貝殼的副董事長、首席運營官，是貝殼資歷最深的元老骨幹之一。
在公司內部，貝殼把一手房交易稱爲“第一賽道”，裝修、租賃、房地產開發等新業務，則被定義爲“第二賽道”。
尋找第二賽道，據說是貝殼向下一個十年、“翻越第二座山”做的準備。
去年，市場傳聞貝殼將介入開發業務時，有人還作過分析——
“貝好家事業線，並非傳統意義上的全面進軍開發領域。”
“而是從開發鏈條上的某一個環節作爲切入點，探索房地產開發行業的新模式。”
“不排除未來從產品定位、客研、營銷環節，都深度介入地產項目與評判。”
但從這次在北京報名拿地開始，貝殼在開發業務上的野心，終於開始顯露。
從拿地環節，它就要親自下場了。
貝殼在北京、西安、成都出資設立的三家貝好家企業，持股平臺並非一般的子公司，而是它旗下的基金管理公司。
這也許是貝殼切入開發業務過程中，與其他開發商最大的不同——
它的資金來源和融資方式，相比傳統的銀行貸款，可能更加多元豐富。
十一弟查了下，去年八月份，在出資設立貝好家的同一時間，貝翼創投基金就與保利地產旗下的信保基金合作，通過基金投資的方式，在太原參與了一個房地產項目——
中鐵置業·逸宸首府。
這個項目由中鐵置業代建操盤，但開發資金卻主要來源於貝翼創投基金和信保基金。
從親自下場拿地到融資方式，整個開發業務鏈條上的前端，貝殼已經開始迅速落地了。
前兩天，貝殼剛剛公佈了去年的財務業績。
它的整體營收規模，增長到了778億。
儘管房產經紀業務仍然佔到了收入的大頭，但驅動其收入增長的，其實是新業務。
去年，貝殼的二手房業務收入增長了不到16%，新房業務收入增長了不到7%。
而它的裝修業務收入增長了一倍以上，其他新業務收入增長了將近兩倍。
由於營收規模增長，再加上發力新業務，貝殼在去年已經扭虧爲盈，賺到了大約60億利潤。
最可觀的是，它手上還有600多億現金。
過去三年裡，樓市行情不景氣，開發商都在大面積收縮投資。
作爲國內最大的中介平臺，貝殼也深受影響，它的傳統房產經紀業務，增長空間變得十分有限。
尋找其他新業務賽道，在各個業務線上挖掘利潤，是貝殼接下來的戰略方向。
當許多開發商正在被洗牌出局、大舉撤退時，貝殼帶着大把現金，果斷地闖了進來，搖身變成了新玩家。
在貝殼的戰略邏輯裡，房地產開發還是新業務，依然有錢賺。
別人眼裡全是風險，貝殼卻看到了入局的機會。