貝殼三季報：“一體三翼”戰略指引下，尋找未來的可能性

觀點網 貝殼再次取得超出市場預期的表現。

11月21日，貝殼發佈了第三季度未經審覈財務業績。報告期內，貝殼實現總交易額7368億元，同比增加12.5%；淨收入達到226億元，同比增加26.8%；淨利潤11.68億元，經調整淨利潤爲17.82億元，超出市場一致預期。

9月末，央行、金融監管總局等多部門打出政策“組合拳”，發佈了降二套房首付比例、降存量房貸利率等重要政策措施，釋放出強烈的“穩地產”信號。

住房城鄉建設部數據顯示，10月份全國新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，連續8個月下降後首次實現增長，市場信心得到明顯提振。

得益於此，貝殼在第三季度存量房交易的總交易額爲4778億元，同比增加8.8%，淨收入62億元。新房交易的總交易額爲2276億元，同比增加18.4%；新房業務的淨收入由去年同期的59億元，上升30.9%至77億元。

業績支點

“對於一個大的組織來說，最可怕的是沒有增長。”在業績發佈後的電話會議上，貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東這樣說到。顯然，貝殼今年的業務增長策略成效顯著。

從規模上看，截至2024年9月30日門店數量爲48230家，較上年同期增加12.1%；活躍門店數量爲46857家，較上年同期增加14.6%。

截至2024年9月30日經紀人數量爲476420名，較上年同期增加11.0%；活躍經紀人數量爲423400名，較上年同期增加6.1%。

2024年第三季度的移動月活躍用戶數量平均爲4620萬名，而2023年同期爲4920萬名。

家裝家居業務和租賃業務經過這幾年的發展，已經邁過了一些里程碑。在第三季度，貝殼非房產交易服務業務的收入（家裝家居業務、房屋租賃服務、新興業務及其他的收入）同比增長54.3%，佔淨收入總額的比例進一步提升至38.3%，相比2023年同期提升6.8個百分點。

其中，家裝家居的總交易額爲41億元，同比增加24.6%；業務收入規模達到42.1億元，同比增長32.6%。房屋租賃服務收入達到39.4億元，同比增長118.4%，這一增長主要由於省心租模式下的租賃房源數目增加。據悉，第三季度末，“省心租”在管房源量突破36萬套，去年同期爲超16萬套。

新興業務及其他的總交易額爲273億元，同比增加31.9%，淨收入爲5億元。

貝殼非房產交易業務的優勢得以繼續鞏固。

貝殼執行董事兼首席財務官徐濤表示，“在5月份政策密集出臺並迎來脈衝式復甦後，第三季度市場表現逐步回落。存量房市場表現相對穩健，新房市場仍處於供需偏弱的築底階段。”

雖然市場仍相對低迷，但貝殼在各個層面都展現出了強勁的超市場表現，徐濤認爲，這主要是受益於貝殼與開發商的合作深度不斷加強，以及自身強大的精細化運營能力。

據悉，貝殼新房業務的戰略合作已覆蓋大部分頭部房企，合作項目數量在三季度創歷史新高。風險控制方面，開發商提前預付佣金的“快傭”收入佔比保持高位，應收賬款週轉天數維持在47天的極低位。國央企開發商佣金收入佔比上升至58%，快傭項目佔比保持在44%的高位。

三季度以來，貝殼針對平臺生態、門店運營等推出了一系列舉措，與店東共享價值，讓門店與平臺共同成長。

例如，在機制上，貝殼面向店東推行“門店積分制”，回饋在平臺上時間久、業績好、守底線、業務上探索創新的門店，幫助店東獲得更好的收益，在平臺上實現長期更好的發展。三季度，貝殼向試點城市的門店店東發放共計1800萬現金等值的權益。

此外，今年10月23日，北京鏈家舉辦“新場景 新體驗”簽約服務中心開放日活動，正式宣佈10家簽約服務中心全面啓用。這10家簽約服務中心覆蓋朝陽、海淀、通州、大興等7個城區，涵蓋全城多個方位。

簽約服務中心可爲買賣雙方提供合同簽署、網籤備案、銀行貸款、繳稅過戶等交易服務，通過重構二手房交易的流程鏈條、聚合多方角色，來保障交易安全、提升服務效率和體驗。

對於後續市場走勢，本輪政策因爲維度更寬、力度更大，所以作用在地產上的效果持續性也更強，徐濤指出，“預計四季度市場將保持穩定，短期看二手房價平穩，但其持續性還需進一步觀察。”

值得一提的是，今年以來截至第三季度末，貝殼共斥資約5.8億美元回購股票。自2022年9月回購計劃啓動以來，截至三季度末，累計回購金額約14.9億美元，回購股數佔回購計劃啓動前公司總股本約8.10%。

未雨綢繆

“在保持創造性上，我們會不斷的佈局新的點和未來。一定不能等到沒有增長的時候再去創新，不能固步自封去防守。我們一定要未雨綢繆，去開放地擁抱所有新的東西，並且長期佈局。”

在業績發佈後的電話會議上，彭永東這樣提到。事實上，貝殼已經出手，並取得了顯著進展。

今年7月30日，貝好家以1.34億元競得西安市未央區兩宗商住用地，但並非自主開發項目，而是根據合作方需求，貝好家提供基於大數據支撐的 C2M 產品定位方案，以及資金、營銷服務。

直到9月20日，貝殼旗下貝好家（成都）置業有限公司以10.76億元競得成都錦江區金融城三期H12地塊，這一次貝殼明確將自主操盤。

在拿下成都地塊後，市場也流傳起貝殼“轉型”房地產開發商的諸多猜測。彼時，貝殼集團副董事長、貝好家首席執行官徐萬剛表示，自主操盤一個項目，並不意味着貝好家要成爲房地產開發商，主要目的是更好地驗證貝殼C2M產品解決方案的落地能力。

三季度業績發佈後的電話會上，有投資者問及成都項目情況，以及貝好家業務的商業模式。管理層回覆稱，“希望通過成都項目這樣的前期試水，在拿地、定位、設計、營銷等各環節，更好的驗證C2M產品解決方案的落地能力，打造樣板項目。”

管理層強調，“非常明確的是，我們不是要成爲房地產開發商。在長期的商業模式上，我們不會使用自有資金做大規模的重資產開發投資。”

“在整個業務的商業化上，我們將通過提供包含產品定位、產品的初步設計、深度設計等全套的解決方案收取服務費用。而不是通過大比例出資或賺取投資的收益。”

但不可否認的是，這宗在9月20日競拍成功的地塊，趕上了隨後一攬子利好政策的出臺，也使項目地價更具競爭力。基於海量數據，利用AI技術讓客戶的意志和需求偏好能儘可能的體現在產品上。通過成都項目去驗證能力，積累未來可複用的經驗，以支持長期平臺模式的實現。

不過整體來說，貝好家業務目前也還在“試水階段”。

彭永東表示，“我們也不會盲目的去下注。我們這個行業每一個賽道都非常大，進入任何一個賽道都需要重決策。需要經過前期大量的思考，小分隊的試水和深度的參與，需要我們對一件事有很深的理解，不能着急。而這也是我們在探索的貝好佳業務的邏輯。”

除了業務上的未雨綢繆，在組織機制上，貝殼同樣做出調整。

第三季度，貝殼正式建立小班委領導機制。由徐萬剛、李峰巖、王擁羣、徐濤、左東華一起構成，分別代表平臺各事業線和財經、人務、事務線，小班委向CEO彙報，負責對公司的重要戰略和事項進行思考和謀劃，實現集體領導、權責清晰、自我批判。

在第三季度，貝殼也進行了“兩翼”業務首席執行官的任命。正式任命徐萬剛爲家裝家居業務首席執行官，同時擔任貝好家業務首席執行官。任命王擁羣爲貝殼租房業務的首席執行官，同時擔任鏈家首席運營官。

彭永東在電話會上表示，“這次任命也體現了我們去迎接未來更大挑戰和困難的決心，同時也是爲了讓資源更加集中，更有利於集團整體的協同。”

迭代升級後的管理層治理機制，以權責清晰、集體領導的機制對重要戰略和事項進行思考和謀劃，也將保障貝殼繼續行穩致遠。

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