長租公寓，“穢土”重生
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近期，一系列現象的發生讓半死不活的長租公寓重新煥發了生機。
例如數量越來越多的研究生，高校無法承受暴增的在校人數，只能出門尋求長租公寓；再例如，各地旅遊生態復甦，酒店供需失衡下，長租公寓也能分上一杯羹……總之，這個曾經是風口的產業，歷經曲折，依舊在謀求復活。
長租公寓的爆發要追溯到2016年，當年一項住房制度出臺，直接引爆了租房市場。此後，大批房企、中介公司、創業者、酒店系衝入長租公寓賽道。2018年，蛋殼和自如“搶房源”、“搶市場”爭得火熱。2019年和2020年，青客公寓和蛋殼公寓先後上市。
然而，隱患也就此埋下。
2020年以後，長租公寓成爲暴雷重災區，有統計顯示，2020年近60家長租公寓爆雷。時至今日，這片昔日沸騰的市場沉寂日久，需求、資本又開始蠢蠢欲動，等待復活，也在情理之中。
機會來了，房子沒了？
長租公寓復活的徵兆一開始得益於突然爆發的旅遊業。
去年年末，隨着哈爾濱成爲全國爭相打卡的旅遊聖地，當地的租賃需求也急速飆升。中央大街等地甚至一房難求，酒店爆滿，民宿訂單一度是2022年同期的兩倍。酒店、民宿市場應接不暇的同時，不少人把目光轉移到了長租公寓身上，哈爾濱當地有些長租房的一次性租期長達兩三年，轉而再租給遊客。
貝殼哈爾濱站統計數據顯示，2023年12月至2024年1月，該平臺租房成交量達2360套，同比2022年12月至2023年1月租房成交量的633套增長272.8%。變相的不動產投資也被無形刺激着，2024年1月，非哈爾濱市人員在冰城購房共2017套，同比增長53.6%。
哈爾濱長租公寓被意外盤活的例子在整個旅遊熱期內比比皆是，2024年開年後，三亞文旅披露過一組數據，2月9日到2月16日，全市經營性住宿設施平均入住率爲88.15%。旅租、日租公寓也開始代替酒店、民宿來填補供應缺口。
長租公寓領域上下震動，被暴雷風波無奈逼退的資本也逐漸捲土重來。就目前看來，比起早期的酒店系、地產系、物業系、互聯網系，長租公寓界的資本玩家又多了不少新身影，例如珠寶出身的周大福，還有一些外資也悄然涌入。
此前，周大福在上海推出長租公寓項目。2024年1月份，希爾頓、雅高、博楓紛紛緊盯國內長租公寓市場，對此領域的投資持續加速。
貝殼數據顯示，我國2022年長租公寓市場規模約580.39億元，隨着規模與熱度的同頻共振提升，長租公寓的資產增值效率也在逐漸提高。仲量聯行數據顯示，2023年全國長租公寓大宗交易投資額110億元，超過了前兩年的總和。
但是，從去年以來，長租公寓市場就有一個無法忽視的趨勢：後地產時代來臨，租賃住房供應量也在慢慢減少，長租公寓在上半場就曾上演過各大品牌爭搶房源的魔幻戲碼，接着來到下半場，機會來了，房子只會越來越少。
2023年上半年，就有市場機構統計過，去年第一季度，TOP30集中式長租公寓累計開業規模92.40萬間，同比增長只有7.58%，環比增長甚至不足0.5%。全國範圍來看，去年只有廈門與上海的租賃住宅供應量在增加。
除此之外，重慶、武漢、南京、瀋陽、寧波、濟南、天津、無錫、長春租賃住房供地面積降幅都超過60%。《中國長租公寓投資報告》預計，2030年中國集中式長租公寓需求規模將超過1200萬套，但截止2021年，在營集中式長租公寓數量也只有260萬套。
更何況，儘管長租公寓早就聲名狼藉，可年輕人遊離在家鄉外的職場上，租房的需求無論如何都不會消失。數據顯示，上海長租公寓市場平均入住率達到86.3%，自如分散式房源主要城市入駐率已經超過95%，自如寓、自如裡也呈現9成滿租狀態。
長租公寓意外迎來“重生”高潮，資本摩拳擦掌，旅遊業、就業上學的一波波人流量也在頻頻刺激這個再也經不起折騰的行業，可巧婦無米，這比暴雷更令人嘆息。
長租公寓“羨慕不來”酒店生意
春節之前，有長租公寓品牌效仿酒店，壓縮了租期，推出了不少短租套餐，來迎接此起彼伏的旅遊浪潮。龍湖冠寓外，泊寓、城家、領寓……甚至在全國各地推出了“隨心住”。長租公寓發展到現在，逐漸脫長向短，無論從模式上，還是產品上都越來越酒店化。
長租公寓“羨慕”起酒店生意，原因也不難猜。
第一，雖然在2023年之前，這個領域基本還是長租爲主，但從2023年開始，市場短租需求明顯提升，1個月、3個月的租期越來越常見，有公司在2023年12月新籤客戶，有30%租戶選擇了短租。
第二，一直以來，長租公寓算是不動產業務中最難賺錢的業務之一。暴雷成行業衆生相已然讓盈利困境昭然若揭，自如、我愛我家負面纏身，赴美上市的青客年度虧損甚至達到5.96億元。亞洲旅宿大數據顯示，泊寓和領寓作爲長租公寓的頭部品牌，直到2023年宣佈首次實現盈利。
效仿酒店，縮短租期，在某種程度上能快速提高收益，靈活回收經營成本，酒店動態的定價模式也讓企業有了一定的市場控制權。旅遊市場註定還要沸騰一段時間，長租公寓變短，迎合的是瘋狂的文旅消費。
可有一點需要注意，從公寓到酒店，不是改變租期就能改變居住條件本質的。短租市場裡，消費者往往會更加註重居住環境、條件。有調查報告顯示，2020年以來，年輕人對出行居住體驗因素的關注程度提升了34%。
再者說，短租週期決定了長租公寓勢必要增加運營成本，特別是人工成本，還有日耗用品成本。這對本就盈利不易的長租公寓來說，恐怕不是一樁小事。一旦要徹底轉型酒店業務，投資只會更多。
數據顯示，目前長租公寓單房的投資均價爲6-7萬，中檔酒店（亞朵、全季）單房的投資均價爲10-12萬元，長租公寓單房的投資均價少於酒店，主要是在消防和裝修。此前，自如就在計劃壓縮房屋的出租週期，爲此加入了不少生活服務項目，如裝修、保潔、維修。
長江商學院數據顯示，自如提高生活服務，的確改變了原本的租賃週期，一度讓房子出租週期從平均45天縮短到4.7天。但提高服務與居住環境，勢必帶給自如更重的經營負擔，如此一來，只能漲價，此前自如的房租被爆漲幅超過10%。
這顯然惹急了本就消費降級的年輕人。
自如不得已提出了新的模式，讓業主提供資金裝修，自如提供“保底租金”，雙方共享“增益”，根據公開資料，自如保底租金爲預估市場租金的80%～90%，增值服務費爲預估租金的10%。可這種舉措無疑讓長租公寓又多了一項暴雷風險。
更有意思的是，長租公寓想“變身”酒店，不少酒店品牌也在暗中佈局這片市場。以雅高爲例，品牌預計到2027年將有超過150座公寓投入運營，增長率超過200%。專業酒店玩家入局，無時無刻不在攪動水花。
自如們的陣腳，又要亂了。
萬物下沉，除了“長租公寓”
消費降級時代，消費市場出現了詭異的一幕：萬物皆在下沉，餐飲品牌、服裝品牌、甚至汽車品牌……降價的降價，開放的開放，曾經只在一二線城市活躍的品牌開始集體涌入五環外。唯獨，長租公寓似乎對“下沉”一點興趣沒有。
去年，根據克而瑞租售統計，有7家企業落地中高端公寓產品線。時至今日，長租公寓依舊以一二線城市爲主要佈局市場，走出五環內，彷彿永遠不會發生在這個領域。究其原因，有以下幾點：
其一，中高端公寓產品在整個長租公寓市場，具有相對更高的產品利潤，發展潛力巨大。根據克而瑞數據，2023年僅上海中高端集中式長租公寓市場規模就已接近60億元。其次，受五環外房價的影響，下沉市場的租房需求遠不如房價高昂的五環內。
根據中指研究院監測數據，在全國重點50城中，2023年26個城市租金房價比低於2.0%，深圳、北京、南京、上海等核心一二線城市房價較高，租金房價比也僅約1.5%左右。相比五環外冷清的租房市場，五環內租房熱潮從未停歇。
截至2023年上半年，上海、北京和深圳三大核心一線城市的長租公寓項目的平均出租率分別爲89%、93%和96%。特別是上海，從2018年至2023年第二季度，上海長租公寓項目大宗成交金額呈波動上升趨勢，預計2023年全年交易金額將成爲近年最高。
截至2023年中期，上海長租公寓的交易金額已經達到64.8億元。
另外，長租公寓又迎來一場緊張的“房源”爭搶大戰。不僅受後地產時代影響，還因爲投資市場風聲鶴唳，不少人不再把房產當成一項固定投資，整個長租公寓市場的房源供應也在下降，特別是三四線城市。
一二線城市的情況稍微好一點，比較五環內的房產投資回報率始終不低。事實也的確如此，去年，貝殼研究院做過一個不完全統計，截至2023年10月底，一線城市在平臺上掛牌“租售房源”的房源量同比高出10%以上。
當然，即便一二線城市房產投資也在趨於安靜，但不少品牌已經開始盯上了改造老舊小區。以自如爲例，據悉，自如增益租模式簽下的第一單，是一套上世紀80年代建的房子。五環內的破老小，自然而然成爲長租公寓下一階段的關鍵。
貝殼研究院報告顯示，老舊小區的數量佔總體存量比重最高的三個城市爲上海、濟南、北京，20年以上老舊小區佔比分別爲61%、49%、47%，這也正是一些頭部長租公寓品牌重點佈局的城市。
當然，長租公寓持續高端化，也有品牌競爭因素。這個行業從發展以來，明裡暗裡的爭鬥就沒消停過，如今，越來越多的企業跨界做起長租公寓生意，連珠寶企業也沒錯過，往後的品牌經營壓力只多不少。
高端化，或許是一種品牌差異化手段。據悉，不少長租公寓品牌已經開始大力改善居住環境，力求條件高端。人臉識別、入戶光纖、智能門鎖已經是標配，還有的自帶配套設施，如，健身中心、會客區、兒童活動區、休閒娛樂……種種跡象顯示，長租公寓越來越高端。
資本玩得不亦樂乎，苦的只有年年租房的打工人。