長租公寓運營商欠租 業主無權讓租客退房

南都訊　記者趙青 通訊員陳虹伶 陳捷　8月22日，廣東省高級人民法院發佈一批不動產租賃合同糾紛典型案例，涉及加價電費的退還、優先承租權“同等條件”的判斷、長租公寓運營商與業主之間法律關係的區分標準等多種常見的不動產租賃合同糾紛。

在某實業公司訴某廠房屋租賃合同糾紛案中，法院認爲承租人的經營範圍應當符合地方政府對產業園區的發展定位，是其具有優先承租權的前提之一，助推了產業結構優化升級，爲發展新質生產力“撐腰”“打氣”。

在某發展公司訴某市場公司房屋租賃合同糾紛案中，法院判令出租人向承租人退還超過國家電價標準收取的電費，確保國家政令通暢，切實維護企業、羣衆的合法利益。

在某經濟合作社訴黃某土地租賃合同案中，法院判令擅自變更土地用途的承租人恢復原狀、交還土地，引導農村土地依法依規使用和流轉，護航鄉村經濟綠色發展。

不動產租賃市場發展關乎國計民生，與人民羣衆的切身利益息息相關。近年來，廣東法院充分發揮司法裁判的規範引領作用，爲減少不動產租賃糾紛、保護民生權益、促進市場經濟健康發展，提供有力的司法服務和保障。

今年上半年，全省法院新收不動產租賃合同糾紛案件1.79萬餘件，同比下降11.56%，審結案件1.68萬餘件，同比上升4.79%。

典型案例

01 長租公寓運營商拖欠租金　房主無權讓租客退房重複交租

李某作爲案涉房屋的所有權人，與某物業公司簽訂《房屋租賃管理服務合同》並出具《業主授權書》，由某物業公司爲房屋提供租賃管理服務。

某物業公司向徐某出示《業主授權書》後，以公司名義與徐某簽訂《房屋租賃合同》，將房屋出租給徐某，徐某依約預付了一定期限的租金。

租賃期限內，因某物業公司拖欠李某租金，李某訴請徐某騰退房屋，並按某物業公司拖欠的租金數額支付租金。

深圳市福田區人民法院一審認爲，李某委託某物業公司出租管理其房屋，某物業公司在向徐某披露上述代理關係後，以公司名義與徐某簽訂房屋租賃合同，該合同直接約束李某和徐某，某物業公司收取租金的行爲，對李某發生效力。

徐某在已足額支付租金的租賃期限內，對租賃房屋享有佔有使用權。李某無權請求徐某騰退房屋並重復支付租金。

一審判決後，雙方當事人均服判息訴。

長租公寓運營商對房屋的控制管理權可能基於業主的委託，也可能基於與業主的租賃合同。

兩種不同的法律關係下，各方的權利義務不同:如運營商與業主之間爲委託合同關係，且運營商在與承租人訂立合同時披露了該代理關係，則運營商與承租人簽訂的租賃合同直接約束業主與承租人；如運營商與業主之間爲租賃合同關係，運營商又將房屋轉租給次承租人，則根據合同相對性，轉租合同僅約束運營商和次承租人。

本案以運營商是否持有並披露業主簽名的授權委託書作爲二者的區分標準，確立了委託合同關係的認定規則，對於指引人民羣衆審慎締約、理性維權，維護租賃市場秩序，促進租賃住房行業良性發展具有積極意義。

02 超標多收67萬餘元電費　法院判決出租人退還

承租人某發展公司與出租人某市場公司在租賃合同中約定，商鋪水電費按商業用途計價，由某發展公司支付。

合同履行期間，某市場公司按1.35元/度的標準向某發展公司收取電費128萬餘元，而供電部門根據某發展公司使用分表的電量，按工商業電價標準計得上述期間的應收電費爲61萬餘元。某發展公司起訴請求某市場公司返還多收電費67萬餘元。

廣東省高級人民法院再審認爲，出租人按1.35元/度的標準計收電費的行爲，違反了我國電力法中“任何單位不得超越電價管理權限制定電價”的強制性規定，該行爲無效。出租人雖辯稱電費中包含“供電設備的折舊損耗、公共設施用電損耗和物業費”，但未能明確損耗、折舊具體金額並舉證，將物業費納入電費的行爲亦有違電力法“禁止任何單位和個人在電費中加收其他費用”的強制性規定。綜上，出租人應退還高於國家電價標準收取的電費。

電力是人民羣衆日常生活的必需品，電價關乎國家宏觀政策的執行，故電價規定屬於效力性強制性規定。

租賃合同中約定高於國家電價標準收取電費的條款，以及合同履行中出租人高於國家電價標準收取電費的行爲，均有違電力法的強制性規定，屬於無效的民事法律行爲。

本案對超過國家電價標準收取電費的行爲給予否定性的評價，明確承租人可以請求出租人返還多收電費的裁判規則，對確保國家政令通暢，將電價紅利傳導至終端用戶，讓現代化建設成果更多、更公平惠及社會大衆具有指導意義。

03 行政徵收致租賃合同提前解除　承租人有權請求補償

陳某承租某公司房屋從事生產經營。在租賃合同履行中，因公共交通建設需要，案涉房屋所在地塊被徵收導致租賃合同提前解除。

出租人某公司作爲被徵收人領取了包括停產停業損失在內的補償款後，與承租人陳某就停產停業損失補償款的分配無法達成一致意見。陳某遂起訴主張分配停產停業損失補償款。

廣州市荔灣區人民法院一審認爲，雙方簽訂的租賃合同僅約定土地使用權補償款、建(構)築物補償款歸出租人所有，未就停產停業損失補償款的分配作出約定。

實踐中，因徵收而遭受停產停業損失的主體可能同時包括出租人和承租人，故在合同沒有排除承租人該項權利的情況下，承租人有權請求分配。

綜合考慮剩餘租賃期限、租金標準等因素，酌定陳某與某公司按1∶9的比例分配停產停業損失補償款。一審判決後，雙方當事人均服判息訴。

行政徵收經營性用房會對租賃雙方的正常生產經營活動造成客觀阻礙，故應給予一定的經濟補償。在合同未作約定的情況下，蒙受損失的租賃雙方均有權請求分配。

本案通過分析可能影響各方損失程度的因素，確立了綜合考慮剩餘租賃期限、租金標準及經營用途等因素，合理確定分配比例的裁判規則，對保障生產經營者的合法權益、促推城市更新及城中村改造具有積極意義。