從國家級CBD到IBD “中國第二區”未來怎麼變？
在尖子云集的粵港澳大灣區，同樣有這樣一個出類拔萃、“數一數二”的存在。
賽迪顧問城市經濟研究中心發佈的《2020 年中國城區高質量發展白皮書》顯示，廣州市天河區位居全國百強區第二位，是名副其實的“中國第二區”。
根據廣州市公佈的最新數據，2020 年天河區實現地區生產總值高達 5312.8 億元，在全國範圍內，僅 41 個城市總量超過這個水平。可以說，面積不足 100 平方公里的天河區，可以釋放“一區抵一城”的超大能量。
1985 年才正式建區的天河，是廣州城市向東進程中最爲濃墨重彩的一筆，“宇宙中心”的形容所言非虛。
30 多年前，尚且是廣州東郊的天河，因六運會才被人廣知；20 多年前，在一片農田、菜地中，珠江新城拔地而起，一舉成爲當今中國 300 米以上摩天建築最密集的 CBD，並錨定了廣州城市中軸。
最近 14 年，天河區 GDP 更是一路領跑廣州並擴大優勢，“十三五”期間 GDP 不僅連續突破 4000 億元、5000 億元，更提出 2025 年 GDP 達到 7000 億元的目標。
天河 CBD 奇蹟背後
作爲國務院批准的三大國家級中央商務區之一，天河 CBD 包括天河北、珠江新城、廣州國際金融城三大板塊，也是全國唯一獲得國家數字服務出口基地的商務區。
根據中國社會科學院生態文明研究所、中國商務區聯盟發佈的《商務中心區藍皮書：中國商務中心區發展報告 No.6（2020）》，2019 年天河以 3328 億元 GDP 蟬聯榜單第一，緊隨其後的是福田 CBD、北京 CBD。
從貢獻度來看，2019 年天河 CBD 的生產總值約佔天河全區的 65.9%，約爲廣州全市總體量的 14%，是當之無愧的核心引擎。
報告還顯示，截至 2019 年，天河 CBD 擁有世界 500 強企業 204 家，廣州 34 家外資銀行中有 33 家位於天河 CBD，這裡同時集聚 108 家總部企業、70% 的金融機構和 97% 的外資銀行，形成了以金融服務業、現代商貿業、商業服務業和新一代信息技術爲主導的產業體系。
作爲高度集約化的產物，摩天大樓雲集的 CBD 一大特徵便是樓宇經濟高度發達，《商務中心區藍皮書：中國商務中心區發展報告No.6（2020）》的統計顯示，天河 CBD 納稅過億元樓宇有 71 座，並以高達 59% 的佔比高居全國第一。
在屢創奇蹟背後，我們也看到，經過 20 多年的發展，如今的天河北、珠江新城已經成形且幾無新增開發用地。如果說，天河 CBD 用了 20 年成爲廣州的名片，那麼，下一個 20 年，天河又將指向何方？
從 CBD 到 IBD，天河未來這樣變
土地是財富之母，擁有天河 CBD 最後 7.5 平方公里的廣州國際金融城，其勢頭如今正迅猛上升。
今年 2 月，《廣州國際金融城東區（AT0914、AT1018 規劃管理單元）城市設計優化及控制性詳細規劃》獲批，金融城東區控高從 300 米提升至 330 米、起步區更打造 450 米地標，控高問題迎刃而解，片區未來將建設 5 條地鐵線、打通 4 條過江通道。
此外，廣州國際金融城擁有“一行三局”（人民銀行、銀監局、證監局、保監局）以及廣發銀行、廣州銀行、中國人保、中國人壽等 11 家金融機構總部、超 60 家世界 500 強進駐，進一步夯實金融基礎。
作爲廣州人工智能與數字經濟試驗區的一部分，金融城北區數字文化產業集羣也初具規模，2019 年園區企業總產值達 180 億元，並集聚了酷狗、三七互娛等 120 餘家優質企業。
在過去的 2020 年，廣州國際金融城就完成年度投資 165.2 億元，增長 1.2 倍。可以說，在天河北、珠江新城之後，廣州國際金融城儼然是天河 CBD 未來最大的“增長極”。
其次，天河不止有摩登範兒的 CBD，也有公園範兒的 IBD！
有別於發展密集樓宇經濟的 CBD，以智能、創新、科技產業爲核心的天河智慧城、天河智谷片區，更加註重融入低密度的自然山水環境，打造 “公園裡的 IBD”。
根據“十四五”規劃，新一代信息技術、生物技術、新能源汽車等戰略性新興產業將迎來發展關鍵期，有觀點認爲，其增加值佔 GDP 比重將達到 20% 左右。
在這個歷史機遇面前，去年 2 月，廣州時隔 32 年成立了第二個高新區——天河高新區，該片區以天河智慧城、天河智谷爲依託，南望天河中央商務區和廣州國際金融城，周邊集聚近 700 家科技企業。
其最核心在於，天河高新區將重點以新一代信息技術、數字創意關聯產業爲核心，並加快培育區塊鏈、人工智能、5G 應用、新能源汽車等戰略性新興產業。
片區內，中國移動、本站、小鵬汽車、佳都、極飛科技等一批落戶龍頭企業，也帶動相應的產業集羣。例如，以本站爲龍頭，發揮遊戲企業聚集優勢，帶動網遊動漫和電競產業集羣；以小鵬汽車爲龍頭，打造智能網聯汽車產業等 5 大產業集羣。
到 2025 年，天河智慧城將力爭孵化培育創新型科技企業 300 家、孵化培育畢業企業 100 家；天河智谷片區內高新技術企業超 300 家，同時天河高新區將力爭升級爲國家級高新區。
產業發展需要土地資源，通過城市更新，天河智慧城未來也將釋放產業用地 30 公頃、公共服務設施用地 17 公頃、居住用地 68 公頃，力爭到 2025 年完成土地收儲超 211.7 公頃、土地供應超 52 公頃。
伴隨着高端產業落子，以智慧產業新區、品質宜居新城爲目標的“天河 IBD”，無疑將走一條有別於 CBD 的全新路徑，未來的天河，也將形成“雙核驅動”的發展格局。
產業決定未來，
買入“宇宙中心”有多難
產業格局決定城市未來！無論是繁華的 CBD，還是加速前進的 IBD，走在前列的天河，無時無刻不在強化自己廣州“宇宙中心 ”的地位，在房價面前，體現尤爲明顯。
“地段地段還是地段”，作爲廣州的宇宙中心，天河區同樣是廣州房價的領頭羊。
天河區過去 5 年一手均價常年維持廣州全市均價上浮約 2 倍水平，其中珠江新城 CBD 更是皇冠上的明珠。從實際市場成交看，珠江新城如今一二手均有突破 20萬/㎡ 的成交案例。
可以說，買入天河、買進 CBD 的價格成本是顯而易見的逐年攀升。然而，買進天河的的成本不止如此。
從近 5 年天河樓市新增住宅與成交佔比來看，天河樓市“供大於求”的年份僅有 2017 年，且連續兩年供應量低於 30 萬平方米，一系列數據表明，天河區新增供應不足，但市場需求卻愈加旺盛。
這點同樣體現在去年的土地市場，2020 年天河區罕見推出的兩宗天價宅地，且均位於國際金融城及天河高新區周邊。
6 月出讓的天河區科韻路西側地塊，樓面價 41329 元/㎡，排名廣州第十位；11 月出讓的天河區奧體公園北側地塊，樓面價 51463 元/㎡，不僅刷新天河紀錄，更位列廣州第三位，用“物以稀爲貴“來形容天河區樓市，顯然再合適不過。
地段稀缺、宅地緊俏、新盤罕見，一些列事實表明，天河每推出一個新盤都足夠矚目，面對市場的渴望，如今，一個自帶光環的天河爆款新盤真的來了！
珠江實業X廣州城投兩大國企聯袂獻上天河罕見的全新地標奢宅——城投珠江·天河壹品。
項目位於科韻路東，地處天河 CBD 金融城與 IBD 天河·智谷片區兩大核心引擎之間，享受含着“金湯匙”出生的地段，更有多維立體便捷的交通，科韻路、車陂路、廣園快速、環城高速“三橫兩縱”快速路環繞，15 分鐘就能直抵琶洲、金融城，20 分鐘暢達達珠江新城。
4 號線、21 號線兩條大動脈環伺，規劃中的 19 號線車陂西路地鐵站上蓋，不僅便捷出行，更能享受升值利器。
項目所在的“天河智谷”，定位集“產、學、研、商、居、文”於一體的新一代信息技術與文化創意價值創新園，豐富的市政配套應接不暇。
片區配套落戶全公辦清華附中、執信中學等優質教育資源。其中，全國僅 5 所的清華附中，廣州僅此一所，12 年制一貫制學校預計 2021 年 9 月首批招生，其校址近距項目僅約 300 米。
此外，項目還配建一所公立幼兒園，學校就在家門口。
更值得驚喜的是，在“宇宙中心“你還能享受難得的山居優雅，佔地約 60 公頃的馬鞍山公園，未來將升級爲市政天河智穀人才公園。
此外，項目 2.5 公里範圍擁有 4 大商圈、3 家甲級醫療機構、6 大公園，天河的繁華與靜謐生活在這裡兼得！
中心“三環五園”沉浸式園林，35% 綠化率，跑道、泳池、會客區、兒童活動區，配套集觀景、休閒、會客、運動於一體的 24 小時社區動感園林。
在產品方面，城投珠江·天河壹品也是獨樹一幟，14 層小高層的低密度舒適社區，未來只屬於 1600 多戶業主。
一期推出 70-125 ㎡ 的 2+1 至 4+1 房山畔公園小高層，近 9 成空間使用率，70 ㎡ 小戶型就能住 2+1 房、80 ㎡ 以上擁有 3+1 房、125 ㎡ 享受頂配南北對流 4+1 房。
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