C位觀察 | 孟曉蘇：保障房建設刻不容緩，應該讓大城市50%的家庭享受到保障房
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出品|本站財經智庫
編輯|許媛媛 主編|楊澤宇
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NO.033 對話中房集團公司原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇
60S要點速讀：
1.關於保障房到底應該覆蓋全國多少家庭，我認爲大城市50%家庭應當能夠享受保障房。但是開發面積就不一定能佔50%了。因爲保障房面積小，商品房有可能面積大。另外，國企央企要退出競爭性的房地產領域，迴歸保障房建設。
2.如果爲了減少公攤面積，把樓道弄得很窄，一樓也沒有門廳，再回到30年前蓋房子的狀態，居民不會滿意。合理的公攤是需要的，但也不要放得太大。我更希望未來在房產證上標清楚，建築面積多少、使用面積是多少。
以下爲訪談精編：
1、應該讓大城市一半家庭享受保障房
這些年我看到了很多房企活躍在商品房市場。但是真正大規模建保障房的企業很少。保障房的缺失，造成老百姓對於住房不滿。一看到商品房價格這麼高，一想自己收入什麼時候能買起房？再聽專家一說收入房價比，就有氣。他以爲自己只能買商品房，不知道能夠享受保障房的優惠。
有人說建保障房沒有錢，誰說沒有錢？國家可以出錢建保障房，再通過賣或者租從市場上收回來，過去我們就是這麼做的。30年前我到中房公司工作時，那時候國家計委每年都要給央企房地產開發撥付資金，這些資金通過建設銀行分到各地中房公司。企業每年按照計劃指標去拿資金、搞建設。但是後來這些中央出資慢慢就沒有了。我們要爲保障房建設呼籲，仍應該由國家出資和地方財政出資，加上社保、保險、信託與銀行貸款共同參與，由國企和央企來規劃建設。現在需要大規模地建設保障房。
保障房不含土地出讓金，雖然地方政府收不着地錢，但是它同樣拉動鋼鐵和建築業，以及家居、傢俱、電器等相關產業。我一直在呼籲，要設立住房雙軌制，把保障房建設當作重要制度來完善。關於保障房到底應該覆蓋全國多少家庭？我認爲大城市50%的家庭應當能夠享受到保障房，中小城市地價房價本來不高的，可以採取別的方式給低收入家庭補貼。但談到大城市的開發面積就不一定要佔50%了，因爲保障房面積小，商品房有可能面積大。同時我不斷呼籲，國企央企要退出競爭性的房地產領域，迴歸保障房建設，履行他們本來應當履行的公共服務職能。
2、保障房建設刻不容緩
孟曉蘇：保障房建設刻不容緩，不能逼着老百姓去買商品房（來源：C位觀察）
現在中低收入家庭需要購買產權房的，一定要讓他們去買商品房嗎？爲什麼不大力推動保障房建設，讓中等收入或以下的居民有選擇保障房的權利呢？我近年一直在呼籲，要趕快恢復保障房建設。我們爲什麼在房地產調控中老出現失誤？就是因爲多年缺乏保障房建設，讓低收入家庭面對着高價的商品房市場，然後就忙着去打壓商品房價格，打壓房價又妨礙到商品房市場的發展。
對於有購買房屋願望的居民，你得區別他是不是低收入羣體。如果是高收入階層，他們自然會在市場信心建立起之後去購買商品房。現在政策所推動的就是中等以上收入人羣購房。但是對於低收入羣體，不要去鼓勵他們去“救樓市”，而要藉機會推動房地產開發結構轉型，就是大力推動保障房建設。
孟曉蘇：新加坡的組屋模式很好，但是我們還可以改進（來源：C位觀察）
我多次推薦過新加坡保障房模式，但我並不主張完全照搬。新加坡保障房覆蓋了80%以上的居民家庭，普通家庭都知道排到幾後年就能有自己的保障房，這樣他們就會對未來生活有信心有規劃。
新加坡和我國不同的是，它的保障房和商品房永遠不能並軌，因爲它國家小土地少。我們過去房改時規定，房改房五年之後補交了土地出讓金，就可以和商品房並軌。當年用優惠價格買房的老職工，房屋進入商品市場後價格漲到了幾百萬，在北上廣深甚至漲到上千萬了。是房改使普通人家成了千萬富翁。我們爲什麼不能讓今後的“新市民”與年輕人“新家庭”，再享受一次房改政策的優惠呢？
孟曉蘇：關注公攤本質上是因爲收入不高，需要多建保障房（來源：C位觀察）
還是要進一步監督住房質量。我不希望因對指責公攤面積呼聲太高而改變住房設計規範。居民關注公攤的原因是什麼呢？還是因爲需要質優價廉的房屋，收入不高的人羣需要保障房。未來在房產證上標註清楚就可以了，建築面積多少、使用面積是多少。如果爲了減少公攤面積而把樓道弄得很窄、牆體弄得挺薄、門廳與樓梯狹小，再回到30年前蓋房子的狀態，居民不會滿意。
孟曉蘇：如果小區停車場算了公攤，停車費收入應該歸業主所有（來源：C位觀察）
合理的公攤是需要的，但也不要能面積太大。要特別說明的是，凡是公攤過的小區物業資產，都是屬於業主共同所有，包括車位、地下車庫、服務用房等等。如果把這些物業資產出租出去，租金收入、廣告費收入要歸業主集體享有。可以把它分配給業主，也可以明打明算地補充物業費，算是業主交的物業費的一部分，可不能讓物業管理公司白拿走了，拿走是違法行爲。
3、房地產預售制需要改進
孟曉蘇：房地產預售制需要改進（來源：C位觀察）
房屋預售制是可以研究的事情。因爲我們的預售制和其它國家的預售制不太一樣，並沒有把人家正常的預售制學過來。我知道一些國家的預售只是交定金，只要開發企業把預售房屋數量湊夠了，銀行就另外給開發企業發放貸款。這時候購房居民並沒有發生對銀行的借款，不承擔銀行貸款利息。等到房屋達到了驗收標準的時候，購房者纔去付款與承擔銀行貸款。
採用這種做法的原因是銀行對開發企業有足夠的支持。其實銀行是最願意貸給房地產企業的，它有看得見的房屋實物。現在我們鎖做的預售制，是把購房居民首付款與銀行貸款都收到開發企業賬戶，由購房居民來承擔銀行貸款與利息。
這是因爲在很長時間裡銀行不支持房地產開發，被規定爲“資金不得流向房地產”。所以開發企業就得靠居民的首付款和居民銀行貸款來建房。這就出現被人詬病的問題了。我國預售制度應該繼續改進。如果能夠讓開發企業能夠得到銀行資金的足夠支持，預售制度就變成購房居民只需要支付定金，其餘部分先不交，等到房屋驗收後再交，那就更加合理了。
目前的預售制也能夠繼續運行。這就需要在預售後加強對於資金的監管，除了現在的政府監管以外，還應當有業主委託機構介入。現在沒有業主監管，有的開發企業一旦監管不嚴就把資金挪到別的項目；也有的監管機構管得不對路，不是爲了保交樓，而是爲了別的“維穩”目的，就把資金管得太緊，影響到項目正常建設。現有的預售制度並不是一個壞制度，可以在這個現有基礎上再進一步改進。
孟曉蘇：因爲缺少保障房，城市打工的年輕人不得不住城中村（來源：C位觀察）
因爲現在保障房建得少，所以很多年輕人選擇租住城中村的房子。有的城市一半以上的打工人員都住在農民建的城中村裡。那個地方租金便宜是因爲房屋不含地價。所以說，農民羣衆對城市發展做的貢獻太大了。他們以自己的土地建造了全世界最大的廉價屋村，租給這些城市的新市民，由此創造了城市繁榮，也使這些農民獲得財產性收入。我們應該向農民學習，用城中村的土地或其它農村建設用地來建設保障性租賃房。
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