對房地產政策效果和市場走勢的判斷

華少/製圖

城市與區域治理研究院蘇志勇/文

如果將9月24日國新辦新聞發佈會作爲本輪房地產“強刺激”的起點，目前已滿兩月。從“9·24”的五重政策“大禮包”，到“9·26”中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”，從10月12日財政部釋放出“一攬子有針對性的增量政策”信號，到10月17日五部門政策“組合拳”，可謂環環相扣。政策出臺從單一部門到多部門聯動，政策手段從金融爲主到財政、金融、土地全方位發力。兩個月來，存量政策加速落地，增量政策持續加碼，無論是政策力度、出臺密度還是落地速度，都超越了歷史任何一個時期。

政策“組合拳”作用下，房地產市場出現積極變化。國家統計局公佈的數據顯示，10月份房地產銷售面積和銷售額環比降幅連續收窄，70城新房和二手房價格指數環比降幅收窄，一線城市二手房價格指數由跌轉漲，市場多項指標出現止跌回穩信號。年關臨近，政策效果能否持續？還需要哪些增量政策支撐？對明年的市場走勢如何判斷？面對這些問題，經濟學家和專業研究機構也都在做相關分析和預測。

市場初顯止跌回穩信號

10月份以來，中國房地產報策劃了“房地產止跌回穩調查”系列報道，圍繞政策“組合拳”落地實施效果，對北上廣深四大一線城市，杭州、南京、成都、武漢、長沙、鄭州、天津、長春、瀋陽、哈爾濱、大連、海口等二線城市，以及東莞、佛山、宜賓、瀘州、內江、樂山、資陽等三四線城市進行深入調查採訪，採訪房地產主管部門、行業協會，瞭解政策出臺和落實情況，走訪樓盤銷售現場、採訪企業和中介機構，瞭解房地產銷售情況，感受市場熱度。

調查採訪結果顯示，隨着一攬子政策的逐步落地，各能級城市房地產市場出現了不同程度的止跌回穩跡象。一二線城市無論是新房還是二手房市場均呈現量增價穩的局面，房價具有較強的韌性，在政策刺激性成交明顯放量。例如北京，10月份新建商品住房網籤 0.45 萬套，環比增加 50.1%，爲今年以來高點；二手住房網籤 1.71萬套，環比增加 32%，同比增加 70%，爲近 19 個月以來最高值。再如上海，10月上海新房成交67萬平方米，環比增加31%，同比增加14%；二手住房成交182萬平方米，環比增加53%，同比增加77%；新房、二手住房合計成交249萬平方米，同比增加54%。

三四線城市在本輪政策作用下，房地產市場亦出現回升探底跡象。例如東莞，10月份全市新房網籤套數達5582套，較9月大幅增加2336套；二手房方面，10月份全市共網籤2413套，較9月也有大幅增加。

市場的止跌回穩在統計局的數據中也得到體現。房價方面，今年10月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲，同比降幅趨穩，房地產市場預期有所改善。新建商品住宅中，7個城市價格環比上漲，二手住宅11個城市價格環比持平或上漲。

商品房銷售方面：1~10月，全國累計商品房銷售面積77930萬平方米，累計同比降幅較1~9月收窄1.3個百分點；商品房銷售金額76855億元，累計同比降幅較1~9月收窄1.8個百分點。10月單月商品房銷售面積7646萬平方米，降幅環比收窄9.4個百分點；商品房銷售金額7975億元，降幅環比收窄15.3個百分點。銷售回款的改善也帶動房企資金面好轉，10 月單月行業到位資金同比下降10.8%，降幅較9 月收窄7.6 個百分點。

市場預期方面，根據PMI調查顯示，10月份房地產業商務活動指數比上月回升2.5個百分點，市場預期指數回升1.8個百分點，顯示房地產景氣水平有所改善，市場預期出現好轉。對70個大中城市房地產開發企業和中介機構的調查顯示，預期未來半年新建商品住宅和二手房住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪者佔比提高。此外，國家統計局公佈的10月份房地產開發景氣指數自今年5月份以來連續6個月回升。

對未來市場走勢的判斷

今年“5·17”新政之後，特別是9月底至今的一攬子增量政策持續發力，爲房地產市場止跌回穩奠定了堅實基礎。對於今年年末乃至明年的市場走勢的判斷，取決於存量政策的落地和增量政策的持續跟進。

從需求端政策來看，目前已基本做到應出盡出。制約住房消費需求的限制性政策（包括限購、限售、限貸、限價等）已基本解除，房貸利率和首付比例降至歷史最低，住房交易環節的稅收優惠政策力度空前，加之地方推出的支持“以舊換新”、購房補貼等政策措施，居民購房門檻和購房成本大幅降低，居民購房意願得到有效提升。在政策作用下，今年年末房地產市場大概率會出現翹尾行情。對於明年的市場走勢，則很大程度上取決於供給端政策的落地進度和增量政策的力度。

相比於需求端政策的立竿見影，供給端的政策受到多重因素的制約，落地實施並不容易。例如房地產融資“白名單”涉及具體項目的資金狀況和償付能力，需要金融監管部門和金融機構的協同；商品房收儲用作保障房涉及資金來源、收儲規則、收儲價格、收儲後的運營等一系列問題；存量閒置土地的收儲除涉及資金來源、收儲規則和收儲價格等因素外，還要考慮國土空間規劃和存量閒置土地再利用問題。

從目前供給端政策推進情況看，融資“白名單”政策在住房城鄉建設部和金融監管總局房地產融資協調機制推動下，已經取得突破性進展。截至10月31日，房地產“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬億元，已完成4萬億預期融資規模的四分之三。截至11月13日，全國實現保交房任務交付285萬套。其中上海、福建、甘肅、黑龍江、河北承德、江蘇徐州等74個省市保交房交付率超八成，貴州六盤水、福建廈門、湖北鄂州、甘肅平涼、遼寧葫蘆島等24個城市保交房交付率超九成，江西新餘、甘肅金昌等6個城市保交房交付率已達100%。隨着融資“白名單”的“應進盡進”“應貸盡貸”政策落實，房地產融資環境將得到進一步改善，保交房也將進入最後衝刺階段。

存量商品房和存量閒置土地的收儲是目前亟待破解的最大難題，也是房地產市場止跌回穩的關鍵。一方面通過收儲調節了供需，另一方面也通過爲企業“減負”緩解了房企的流動性壓力。在收儲資金來源上，財政部明確允許通過政府專項債用於商品房和存量閒置土地的收儲，此舉破解了收儲工作的資金瓶頸。但是如何運用好財政資金、制定收儲規則、儘快推進收儲工作，是對方政府面臨的巨大考驗。

基於目前房地產政策和市場形勢，預計2025年房地產市場有望實現築底。一是從政策層面看，中央對穩定房地產市場的決心非常明確，政策的發力點也準確無誤。接下來一方面是存量政策的落地顯效，另一方面還會有更多的增量政策出臺。

二是市場層面，一線城市和部分強二線城市不存在供給過剩問題，市場調整一方面源於房價過高，另一方面源於供需結構性矛盾，隨着限制性政策的逐步解除、房價的回調到位，以及購房成本的降低，市場止跌回穩指日可待。對於大多數三四線城市而言，供給過剩是導致房價下跌的主要因素。目前政策以去庫存爲目標，嚴控增量，一面是銷售回暖，一面是新開工減少，銷售與新開工形成的“剪刀差”將逐步使供需達到平衡。在房價方面，經歷了多年市場調整，多數三四線城市房價已經“腰斬”，甚至跌破成本線。隨着市場預期好轉和購房成本降低，市場有望走出低谷。

觀點

毛振華：以促進保障房順價銷售爲抓手消化住房存量

近日，中國人民大學經濟研究所聯席所長、中誠信國際首席經濟學家毛振華撰文表示，穩定房地產市場要比穩定股票市場重要得多。一方面是房地產市場的規模與體量更大，在居民部門資產中的佔比更高，另一方面是房地產與消費、財政、金融等經濟重點領域的關聯性更強，房地產調整對於經濟的影響更深遠也更長期。毛振華認爲當前需要在需求側加大穩地產的力度，通過較大規模的保障房購房補貼，促進保障房順價銷售、消化住房存量，只有房地產市場儘快實現再平衡，促進房地產價格回穩，中國經濟才能儘快回到觸底回升的路徑上來。

毛振華認爲，房價持續下行是拖累經濟運行的重要因素。房地產價格下行具有巨大的外溢效應，會根本性地影響整個宏觀經濟的基本格局。房地產價格守住了，資產價格纔會企穩，宏觀經濟下行週期才能逆轉。因此，當務之急是讓房地產價格儘快穩定下來。

在毛振華看來，市場供過於求是價格下行的主因。針對市場供過於求的問題，毛振華建議供給端應當暫停新開工，向市場傳遞“出清”信號。要實現市場“出清”，就一定要通過控制供給來達到對價格的支撐。控制供給應是房地產政策中的核心政策之一，這隻手要硬。但是，控制供給不符合地方政府的利益，因此應當從中央層面進行政策統籌，通過上一級、甚至上兩級政府對地方供地計劃進行控制，來達到凍結供地的目的。

而在需求端，毛振華建議應當以促進保障房順價銷售爲抓手消化住房存量。住建部提出今年年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元，毛振華認爲這類供給側的措施，比不上在需求側促進保障房購買更爲有效。建議將這4萬億元銀行貸款轉爲財政開支，直接作爲補貼發揮槓桿作用，推動保障房的順價銷售，幫助中低收入階層實現住房願望。

在保障房的來源上，毛振華認爲，可以通過司法拍賣或者低價談判來購買開發商已經開發的存量房，包括公寓、商用房，甚至還可以把一些開發區裡面所謂總部基地的房子都盤活利用起來。將這些房子改造後轉爲保障房，並通過財政補貼支持順價銷售，既消化了大量的過剩供給，又解決了中低收入居民的住房困難問題，還放大了財政政策穩價格、穩經濟的效果。

毛振華認爲，房地產市場目前積累的問題很多，信貸支持等政策只能解決流量問題，財政支出才能解決分配問題。在存量房轉爲保障房的同時，應當將較大規模的財政資金補貼給購房者，提升保障房的購房需求，也切實減輕居民部門的購房負擔，還有助於提振居民在其他領域消費支出的意願。

那麼地方財政資金從哪裡來？毛振華認爲通過開徵房地產稅解決地方政府收入問題或難以避免，這對於補充地方政府的收入來源來說是必需的。主要的國家和經濟體都在徵收房地產稅，特別是在只有存量沒有增量的情況下，房地產稅是地方政府收入的一個核心的、穩定的來源。

伍戈：解決房地產問題需具備更宏觀的視野

近日，長江證券首席經濟學家伍戈在一篇題爲《如何實現房地產市場止跌企穩》的文章中表示，從更宏觀的角度來看，若要穩定內需和地產，逆週期政策尤其是利率政策需擺脫匯率（尤其是固定匯率）的束縛。他認爲，房地產問題並非簡單的行業問題，而是宏觀問題，甚至不侷限於國內宏觀範疇，它與匯率體制以及在匯率體制下受關稅衝擊後利率的靈活性相關。因此解決房地產問題需具備更宏觀的視野，穩定市場預期和經濟形勢纔是真正實現房地產穩定的關鍵所在。

在房地產風險處置方面，伍戈認爲公共資金介入房地產風險處置是必要的。近一段時間，央行和財政相繼介入收儲行動，但從市場參與者的視角觀察，當前收儲的實效比預期要弱，原因在於這部分資金是否屬於真正意義上的公共資金。真正意義上的公共資金不同於我們當前所見的一般收儲資金。例如，中央可成立專門的收儲銀行或收儲機構，未必要求地方參與。這類似於上世紀90年代處理四大國有商業銀行問題時的情形，當時向四大資產管理公司注資，這些資金並無終身追責要求，具有一定的救助功能。如此操作，效果可能更顯著。

過去一到兩年，以土地財政爲代表的收入迅速下降，這在一定程度上對地方財力構成了挑戰。伍戈認爲，若過度嚴控新增，意味着即便當前土地出讓收入已處於低位，仍可能進一步減少。這可能導致地方財力，尤其是地方進行逆週期調整和總需求調整的動力趨弱。而地方財力是逆週期調節的重要主體。這對房地產而言未必是積極影響。

伍戈表示，站在當前時點，在房地產領域雖已邁出重要步伐，但仍可加大力度、拓展廣度，從而實現中央對房地產提出的止跌企穩要求。應從根本上形成一種認識：儘管當前應發展新質生產力，但對於傳統發展動能，以及民衆對高質量房地產以滿足美好生活嚮往的需求，也是值得重視的。要在此基礎上，對需求端和供給端採取更果斷措施。特別是在供給端，需權衡道德風險和系統性風險，應更側重於後者。