多地房貸利率步入“2”時代！廣州首套房商貸利率已降到公積金水平，有城市或形成倒掛

本報（chinatimes.net.cn）記者樑寶欣 深圳報道

“如果你是首套或者二套房的話，現在工商銀行最低的房貸利率可以去到2.85%。央行公佈的LPR是3.6%，我們工行是在這基礎上減75BP，即至2.85%。暫時來說，現在廣州絕大部分銀行（首套房貸利率）都是減75BP，像六大行（工、農、中、建、交及郵政儲蓄）肯定是減75BP。”10月23日，工商銀行廣州地區某個貸經理林強（化名）向《華夏時報》記者表示。

林強進一步表示，現在首套房貸利率和公積金貸款利率一致，如果是剛需可以上車。最近比較多電話打過來諮詢房貸利率。

據記者瞭解，10月23日，廣州多家銀行開始調整房貸利率，首套房貸款利率普遍降至“2”字頭，多數爲2.85%。另外，除北京、上海、深圳以及少部分二線城市外，目前大部分城市的首套房商貸利率也和廣州一樣已經步入“2字頭”。

值得一提的是，在此次調整前，廣州個別外資銀行的首套房貸利率最低可以至2.9%。有市場消息指出，廣州地區的外資銀行房貸利率可能與公積金貸款利率形成倒掛。不過，10月24日，匯豐銀行廣州地區某個貸經理向記者表示，“LPR下調之後，我們這兩天有進行（房貸利率）調整，目前我們官方能做到2.86%。”

另外，據相關媒體10月24日報道，廣州多家銀行接到通知：房貸利率不得低於公積金利率。

大部分城市房商貸利率步入“2”時代

10月21日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公佈最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下調25個基點，分別由3.35%、3.85%調整爲3.10%、3.60%。

據瞭解，此次是年內5年期以上LPR第三次調降，今年已累計降低60個基點。2月20日，央行宣佈將5年期LPR從4.2%調整至3.95%；7月22日，5年期LPR從3.95%下調至3.85%。

隨着5年期以上LPR的下降，與其掛鉤的房商貸利率也隨之調整。中指研究院政策研究總監陳文靜指出，5年期以上LPR下調，進一步引導各地調降房貸利率，公積金貸款利率或也將迎來調整。存量房貸利率下調將落地，多數購房者或在明年年初享受到此次LPR下調。

以一線城市爲例，此輪LPR下降後，北京、上海和深圳首套房商貸利率降至3.15%，二套房商貸利率根據區域不同，降至3.35%或3.55%。按首套利率3.15%，貸款300萬元30年的商業貸款計算，等額本息還貸方式下，購房者月供降了412.33元，30年房貸利息少支付14.84萬元。

而廣州首套房商貸利率更是直接邁入“2”時代。在此次LPR下調前，廣州主流銀行的首套房商貸利率爲3.1%，在調整之後變爲2.85%，與5年以上首套個人住房公積金貸款利率一致。

另外，據瞭解，其他二、三線城市的房貸利率也跟隨最新LPR有所下調，像佛山首套房商貸利率調整爲2.95%，即LPR-65個基點；青島首套房商貸利率調整爲2.9%，即LPR-70個基點；杭州首套房商貸利率調整爲2.9%，即LPR-70個基點。

帶動剛需入市

記者觀察到，廣州某房產中介10月24日發朋友圈表示，“目前最低（房貸）利率2.85%，這個時候真的應該要上車了。”

10月23日，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受《華夏時報》記者採訪時表示，多地城市房貸利率進入“2”時代，對於住房需求，特別是剛性需求入市有比較大的帶動作用。在2022年之前，首套房商貸利率接近4%，如今房貸利率下調對於減輕月供壓力有很大的幫助，可以推動剛需上車買房。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹向記者指出，商業銀行的房貸利率逐步下調，意在通過金融政策的調整降低購房成本，是衆多促進房地產購買量增加的政策之一。目前的市場環境之下，降息當然利好樓市成交，但它也只是組合拳之一，如果沒有其他政策的配合，就難以發揮出真正的效用。所以，如果樓市的交易量能穩定回升，房貸利率再次下調的機會就比較小，反之則會繼續加碼。

同時，李宇嘉提到，除了廣州外，其他一線城市房貸利率還處在“3”字頭，肯定還有下降的空間，因爲一線城市更加需要降低房貸利率。

“一線城市的房價跌幅要比其他城市大，因爲過去投機炒作太嚴重，導致房價比較高，新市民承擔不了。每次降低房貸利率，對一線城市的樓市銷售帶動作用是比較大的，所以我認爲一線城市房貸利率還有下調的空間，而且也更加需要一線城市來下調，來帶動其他城市下調。”李宇嘉說。

除了吸引新市民剛需入市、一線城市高房價等原因外，李宇嘉還指出，預計房貸利率未來會繼續下降，還因爲目前居民按揭加槓桿買房的意願比較低，房貸利率相對來講仍處高位。

“這個高位，並不是說與過去相比，而是與無風險收益率相比。原來的無風險收益率比房貸利率要高。現在來看的話，房貸利率比較高，無風險收益率比較低。現在存款利率和保本理財利率已經降到3%以下，甚至2%，但保本理財利率也被社會資金所青睞。在這種情況下，只有降低房貸利率，才能避免大家不願意加槓桿的情緒和緩解提前還貸的趨勢。”李宇嘉表示。

10月18日，新一輪存款利率下調，工、農、中、建、交五大行活期存款掛牌利率普遍下調5BP至0.1%；定期存款的不同期限品種掛牌利率均下調25BP，下調之後整存整取三個月期、半年期、一年期、二年期、三年期、五年期定期存款掛牌利率分別降至0.80%、1.00%、1.10%、1.20%、1.50%、1.55%。

不過，何倩茹則認爲，除廣州外，其他一線城市的房貸利率仍在“3”字頭，從目前全國的樓市格局看，這些城市都是房地產市場的標杆城市，影響較大，因此這些城市進一步下調利率的可能性比較低。而且即使再次下調，也仍會高於其他城市。

公積金貸款利率或有所調整

目前各城市的個人住房公積金貸款主要按照央行5月份調降後的貸款利率執行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別爲2.35%和2.85%。

此次LPR的下降，使得商業銀行首套房貸利率與公積金貸款利差繼續收窄，甚至持平或形成倒掛。像廣州目前大部分銀行首套房商貸利率2.85%，與公積金貸款利率持平。另據東莞日報10月21日報道，在此前LPR調整前，東莞首套房的利率門檻最低是在2.9%，相當於低於基準95個基點，現在五年期LPR降至3.6%，也就意味着首套房貸利率可低至2.65%，比公積金（五年期公積金利率爲2.85%）還低。

值得一提的是，據相關媒體10月24日報道，廣州多家銀行接到通知：商業貸款利率不能低於公積金貸款利率。

李宇嘉指出，廣州房貸利率不斷往下走，有政策驅動銀行成本下降的原因，不能忽視其中的惡性競爭或惡性內卷的因素。

李宇嘉認爲，應該形成利率調整的穩定規則。階段性的利率水平，應該由監管政策（比如LPR水平、存款準備金率）、公開市場利率和無風險利率、存款利率等來綜合決定。當這些變量保持穩定時，房貸利率應該保持相對穩定的水平，這樣既維護銀行合理的利潤水平，提供可靠的房貸服務，還能引導市場對於利率穩定的預期，促進貸款投放。

另外，李宇嘉還提到，公積金貸款利率需要調整。過去公積金貸款利率和商貸利率大概有兩個百分點的差距，由於存款利率下降，準備金率下降，公開市場操作利率下降等，導致按揭貸款利率下降的幅度比較大，現在二者的差距已明顯收窄，甚至首套房利率水平非常接近。公積金貸款普惠性金融的屬性有所削弱。下一步需要下調公積金存款利率，來驅動公積金貸款利率下調，從而保持和商業性貸款利率至少一個百分點的差距。

何倩茹也表示：“公積金貸款的優勢是長期的低利率、低成本，因此爲了保持其競爭力，我認爲後期會有所調整。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧