多地房地產政策鬆綁若隱若現 消費者買單相對謹慎
來源：證券日報
3月24日，湖南省益陽市人民政府門戶網站發佈《關於促進市中心城區房地產市場平穩健康發展的政策措施》。其中明確表示，鼓勵市民合理住房消費，對個人購買市中心城區144平方米以下的新建商品住房的，按繳納不動產契稅的50%對購房人給予補助。
事實上，向樓市發出“買買買”暗號的遠不止益陽。《證券日報》記者梳理，包括廣州、河南省駐馬店等地也推出了有利於房地產發展相關的政策，不過這些城市目前已撤回相關政策。近日，蘇州市人民政府對外發布《市政府關於調整人才落戶相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），進一步放寬人才落戶，再度引發市場關注。據梳理，相關城市發佈的房產調控新政，主要包括降低首付比例、減輕房企壓力、延緩公積金月供等手段。
對此，財信證券首席經濟學家伍超明對《證券日報》記者表示：“受新冠肺炎疫情影響，房地產投資、消費等指標均出現較大幅度下滑，房地產市場現金流壓力和債務違約壓力增加，房地產施工停滯風險也在提高。爲緩解房地產市場面臨的短期風險，當前政策的重點在於降低房地產企業短期經營融資壓力，防止房企因資金鍊斷裂而出現大面積破產。”
優惠政策之下
消費者買單意願幾何？
近期受疫情影響，各地的房地產受到了不同程度的影響。
天眼查專業版數據顯示，2月1日-3月25日，全國共新成立房地產企業16419家，較2019年同期減少了45.8%。新增的房地產企業，主要分佈在廣東、江蘇、山東、浙江和四川，而處於疫情中心的湖北省，僅新增了8家房地產企業。從註冊資本來看，34.6%的企業註冊資本小於100萬元，20.31%的企業註冊資本大於1000萬元。
據國家統計局公佈的數據，1月份-2月份全國房地產開發投資額同比增速爲-16.3%，全國房地產開發企業新開工數據同比增速爲-44.9%，全國商品房銷售面積同比增速爲-29.3%，2月份，部分城市還出現了零成交或低成交。
以湖南爲例，1月份-2月份，湖南房地產開發投資333.08億元，同比下降10.2%。其中，住宅投資246.34億元，下降6.1%，占房地產開發投資的比重爲74.0%。從商品房銷售數據來看，湖南僅有張家界1個市商品房銷售面積正增長，增速爲69.3%；降幅居前三的市州爲益陽、邵陽、岳陽，分別下降39.7%、32.4%、30.4%。
不過，面對如此優惠的政策，在益陽土生土長的楊女士在接受《證券日報》記者採訪時表示：“對剛需買房的可能有吸引力，但我個人認爲目前形勢下現金爲王，相對會比較謹慎。”
“益陽推動住房消費或與當地商品房銷售急劇下降不無關係。”上海高丞投資管理有限公司總經理孫文華在接受《證券日報》記者採訪時表示，地方經濟的拉動不能僅靠固定資產投資，地方經濟的良性循環比單方面推動房地產市場更爲重要。
蘇州一樓盤開盤
1分鐘銷售12億元
除了益陽外，近日，蘇州市人民政府對外發布《通知》，這樣一個被稱爲樓市“王炸”的落戶新政，在蘇州人的朋友圈刷屏。
根據《通知》，有來蘇州就業意願並符合以下條件之一的人員，在人事檔案轉入後可申請辦理落戶，包括留學人員、全日制本科學歷及學士等等，此外，通知還明確，對於具有大專學歷或國家職業資格（職業技能等級）三級，年齡不超過35週歲，在蘇州穩定就業並在申報單位連續繳納（不含補繳）社會保險6個月以上的人員，在人事檔案轉入後可申請辦理落戶。
這一政策似乎點燃了市場的購房熱情。據記者瞭解到，2020年3月20日晚，蘇州湖西星辰項目開盤，疫情絲毫不影響購房者的搶房熱情，開盤一小時去化率達到90%，開盤頭1分鐘內的銷售額就達到了12億元。
“周邊項目配套目前一般，新房供貨稀缺，地理位置優勢是最大亮點。”蘇州本地地產置業人員告訴記者，湖西星辰項目臨近房價炙手可熱的蘇州工業園區，距離地鐵3號線通園路南不到1公里路程。相較蘇州工業園區5萬元/平方米的交易均價，湖西星辰項目價格優勢明顯，項目均價在28500元/平方米。“新盤到園區開車也就幾分鐘的路程。”上述人員告訴記者。
記者致電湖西星辰售樓處，工作人員告訴記者，考慮到疫情聚集性影響，樓盤採用的是線上開盤的形式，60秒勁銷12億元的數據屬實。“目前剩餘房源不多，還有少量109平方米和122平方米房源。”
“蘇州人才落戶新政，給了市場很大的信心。”蘇南房地產觀察員周曉白告訴記者，此前蘇州落戶相對很難，政策經歷了從買房落戶，到積分落戶，再到人才落戶，再到落戶買房一系列過程。落戶新政推出後，具有買房資格的隊伍從理論上增加了很多。
從二級市場來看，近期各地推出的穩樓市政策對於房產股的投資者信心提振似乎立竿見影。截至3月25日收盤，A股23家房地產股票漲幅超5%，其中南國置業、中交地產、魯商發展、大龍地產股價漲停。
數據顯示，54家上市房企發佈了2019年業績預告。其中27家上市房企預計2019年的業績增幅超50%，浙江廣廈、渝開發、華麗家族、榮豐控股等18家上市公司預計去年淨利潤增幅超100%。
一位投資人士向記者表示，房地產股價的上漲與近期二級市場的整體表現及樓市政策鬆綁的預期有關。
“時下疫情對各行各業的衝擊很大，對地方財政是個考驗，很多地方政府都在想方設法有所突破。”上海高丞投資管理有限公司總經理孫文華對《證券日報》記者表示，“樓市鬆綁在十多年前是有效的，城市規模快速擴張，房地產業可以帶動相關行業。現在全國19個城市羣基本穩定，擴張的空間縮小了，靠房地產業不可持續。”
伍超明認爲：“堅持‘房住不炒’定位和‘不將房地產作爲短期刺激經濟的手段’，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，是我國對房地產行業的基本定調，因此未來房地產政策仍會以‘穩地價、穩房價、穩預期’爲主。”