房產買賣風波：父親借子女名買房未籤協議，起訴要房成功的案例

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房產相關法律糾紛領域，借名買房與贈與關係的界定常常成爲爭議的核心要點，特別是在親屬之間涉及此類問題時，由於通常缺乏清晰明確的書面約定，使得情況愈發錯綜複雜。本案即爲一起發生在趙先生與趙女士父女之間，圍繞北京市朝陽區一號房屋所有權歸屬問題而引發的糾紛，對於判定借名買房合同關係是否有效成立以及房屋過戶的訴求能否獲得法院支持，具有至關重要的參考價值和借鑑意義。

二、案件事實

購房相關流程

1999 年 10 月 13 日，趙先生與北京 C 公司簽訂《經濟適用房住房認購書》，並在此後陸續支付購房款項。先是於 1999 年 10 月 15 日交付定金 1 萬元，隨後又多次進行付款操作，直至 2000 年 7 月 21 日將包括定金在內的房款以及印花稅轉至女兒趙女士名下。2000 年 7 月 22 日，趙女士（買方）與北京 C 公司簽署《北京市經濟適用房住房預售合同》以購買該房屋，房屋價款總計 406850 元。此後，趙先生繼續支付部分款項，並辦理了諸如入住結算、繳納公共維修基金、契稅等一系列手續，其中涉及趙女士簽字的部分大多由趙先生代簽完成。2003 年，該房屋登記在趙女士名下。

房屋使用及權屬資料保管情況

2002 年，趙先生對房屋進行裝修後入住，並且從 2001 年度至 2020 年度期間的物業費均由趙先生繳納。在 2012 年至 2019 年房屋出租期間，租金也是由趙先生收取，不過自 2019 年下半年起，租金轉由趙女士收取。此外，雙方均認可購房手續是由趙先生負責辦理，購房合同、發票、原始房產證等相關資料起初由趙先生保管，而 2019 年辦理的新產權證則由趙女士持有。

雙方主張及爭議

趙先生主張

趙先生聲稱與趙女士之間屬於借名買房關係，原因是當時自己正處於一些特殊狀況之中，例如正在辦理離婚手續，同時與他人合夥經營的公司也出現了問題，基於這些不便因素，他與女兒協商借其名義購買房屋。爲此，趙先生提交了調解書以證明當時的離婚情況，該調解書顯示其與案外人於2000 年 11 月 28 日自願離婚且需自行解決住房問題。趙先生認爲自己實際履行了衆多與購房相關的義務，是房屋的實際權利人，因此要求法院確認借名買房合同關係成立且合法有效，並判令趙女士協助辦理房屋過戶手續。

趙女士主張

趙女士則堅持認爲該房屋是趙先生對自己的贈與，堅決否認存在借名買房的關係。其理由是趙先生本身具備購買經濟適用房的資格，沒有必要通過借名的方式購房，而且在過去的多年時間裡，趙先生從未提出過過戶的要求，故而認爲贈與行爲早已完成且不可撤銷。此外，在之前的法院生效判決中，趙先生也曾自認房屋是屬於女兒的，趙女士還表示自己讓趙先生代收租金等行爲僅僅是出於孝順以及家庭成員之間的信任，並不意味着認可趙先生爲房屋的實際權利人。

三、法院裁判結果

1. 判定趙先生與趙女士就北京市朝陽區一號房屋存在借名買房合同關係，且該借名買房合同具有法律效力；

2. 判令趙女士於本判決生效之日起七日內協助趙先生辦理位於北京市朝陽區一號房屋的過戶手續，將房屋過戶至趙先生名下。

四、律師案件分析

關鍵爭議點及證據規則運用

本案的爭議焦點集中在趙先生與趙女士之間是否構成借名買房的合同關係。在民事訴訟過程中，“誰主張，誰舉證”是一項基本的原則，然而鑑於雙方的父女關係這一特殊情況，在現實生活中，親屬之間由於信任和人情因素，許多涉及經濟利益的法律關係往往沒有以書面形式進行明確確認。因此，即便趙先生未能提供與趙女士就借名買房達成一致意思表示的直接書面證據，也不能簡單地否定其主張；同樣，趙女士主張贈與關係也缺乏書面協議來加以證實，這就需要綜合考量多方面的事實情況，以此來確定雙方就涉案房屋究竟達成了何種合意。

借名買房關係成立的多維度分析

借名買房合理性層面

從購房的初始階段來看，先是趙先生以個人名義簽訂《經濟適用房住房認購書》並支付了多筆購房款項，之後纔將款項轉至趙女士名下，再結合趙先生提交的調解書所反映出的其購買房屋時正處於離婚糾紛的狀態，在此種情況下，他所主張的因自身存在不便而借女兒名義購房的說法，具有一定程度的合理性。

房屋交易流程角度

在整個房屋交易流程中，從認購書的簽訂、購房合同的簽署、房款的支付、各類稅費的繳納，再到產權登記、入住手續的辦理以及物業服務協議的簽訂等一系列事務，幾乎都是由趙先生在實際操辦，涉及趙女士簽字的部分也大多由趙先生代簽完成，趙女士在整個過程中的實際參與程度非常低，這與借名買房中實際出資人主導購房流程的常見情形相契合。

權屬資料保管情況

涉案房屋的認購書、購房合同、繳費憑證以及原始房產證等關鍵權屬資料在很長一段時間內都是由趙先生保管，這一事實從側面反映出趙先生與房屋權益之間存在着實質性的關聯，這也符合借名買房關係下實際權利人掌控重要資料的典型特徵。

房屋居住、使用及收益情況

房屋交付之後，先是由趙先生進行裝修並長期居住，在後續的出租期間，大部分時間也是由趙先生收取租金並繳納物業費，雖然趙女士稱其在週末會在該房屋居住，但並沒有提供相應的證據予以支持，即便情況屬實，這種臨時性的居住也難以認定其對房屋擁有實質性的長期使用和掌控權。總體而言，房屋的實際佔有、使用和收益權更多地掌握在趙先生手中，這與借名買房中實際權利人對房屋權益的行使特點相一致。

要求過戶時間合理性

回顧整個事件的發展過程，房屋在很長一段時間內都處於趙先生的實際控制之下，此前由於父女關係較爲融洽，所以並未出現問題。然而，後來因爲趙先生再婚等問題導致父女感情出現裂痕，趙女士於2019 年辦理新產權證並自行保管，同時開始收取租金，致使趙先生失去了相關權益。在這種情況下，趙先生要求過戶，從情理的角度來看，這是其作爲實際權利人在自身權益受到損害後的合理維權訴求，進一步印證了他作爲房屋實際權利人的身份。

贈與關係的不合理性

反觀趙女士所主張的贈與關係，從現有的證據來看，很難體現出趙先生有明確的贈與意思表示。畢竟趙先生全程深度參與了房屋交易的各個環節，並且長期對房屋進行使用、收益以及保管原始權屬資料，這些表現與贈與關係下贈與人在轉移權益後通常不再深度介入的情況明顯不符。而且，之前判決書裡趙先生雖有關於房屋歸女兒的表述，但結合整個案件的事實情況來綜合判斷，更合理的解釋是基於當時房屋登記在女兒名下這一外觀表象而言，不能就此簡單地認定是他認可了贈與行爲。

綜合判定及法律依據

綜合全案的具體情況，依據高度蓋然性原則，趙先生所主張的因涉案房屋購買而形成的借名買房合同關係這一事實更加符合實際情況，法院對此予以確認是合理合法的。並且，涉案房屋雖然屬於經濟適用房，但購房合同簽訂於2008 年 4 月 11 日之前，目前又具備上市交易的條件，同時趙先生也具備北京市購房資格，所以雙方之間的借名買房合同關係當屬有效。基於此，趙先生要求趙女士配合辦理過戶登記手續的訴求，依法應當得到法院的支持。

本案也爲大家敲響了警鐘，親屬之間在涉及房產等重大財產權益的處置時，即便彼此關係親密無間，也最好籤訂書面協議，明確雙方的權利義務關係，以避免日後產生類似的爭議糾紛。同時，要注重保留各類與房屋相關的證據材料，以便在糾紛發生時能夠更好地維護自身的合法權益。

每個案件都有其獨特性，需要律師對案情進行深入細緻的分析，才能做出專業準確的判斷。我們團隊在處理各類房屋糾紛方面經驗豐富，如果您遇到相似案件，我們真誠地希望您能夠來電詳細說明情況，我們會竭盡全力爲您解答！