以買賣之名贈與房屋，贈與人起訴無效且受贈人要求履行的案例

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與原告訴求

（一）原告主張

原告趙傑向本院提出訴訟請求：請求法院解除其與孫賢網籤的《存量房屋買賣合同》，案件受理費由陳佳承擔。

（二）事實依據

趙傑與孫賢於2014 年 2 月 25 日簽訂《存量房屋買賣合同》，並在北京市海淀區房屋管理局房屋交易中心網籤公示，房屋價款 100 萬元。孫賢未給付趙傑房款，且於 2015 年 9 月 26 日因交通事故去世，導致海淀區 X1 房屋買賣並未實際履行。趙傑與孫賢系舅甥關係，孫賢與陳佳系夫妻關係。因合同在海淀區房管所公示，無法隨意撤銷，趙傑認爲自身合法權益無法得到保障，故訴至法院。

二、被告辯稱內容

被告陳佳辯稱：不同意趙傑的訴訟請求。該合同依法成立且合法有效，雙方當事人應當履行相應的合同義務。

三、法院查明事實

（一）家庭關係與拆遷情況

趙林與楊芬是夫妻，育有二子三女，趙傑與孫賢之母趙英是姐弟。陳佳與孫賢於2015 年 8 月 8 日登記結婚，孫賢於 2015 年 9 月 2 日去世。2005 年 12 月 6 日，趙林（已故）、楊芬（被拆遷人、乙方）與北京市土地整理儲備中心海淀區分中心（拆遷人、甲方）簽訂《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議》，約定拆遷乙方在 F 號所有的房屋，乙方在冊人口 5 人，實際居住人口 5 人，分別是戶主楊芬、之子趙傑，戶主 2 高某、之子趙峰、之外甥孫賢，拆遷補償款、補助費合計 853750.2 元。

（二）房屋購買與相關主張

1. 2006 年 1 月 6 日，趙傑作爲買受人與北京 A 公司簽訂 3 份《購房協議》，購買海淀區海淀區 X2（建築面積 87.71 平方米）、海淀區 X3 房屋（建築面積 55.69 平方米）、海淀區 X1 房屋（建築面積 76.76 平方米）。庭審中，趙傑自述其在海淀區 L 號另回購有安置房。趙傑提交 2005 年 3 月 18 日北京 A 公司《致拆遷居民的一封信》，稱安置房購買以當時的戶口爲準，孫賢的戶口於 2005 年 12 月 12 日才遷入，陳佳認可《致拆遷居民的一封信》的真實性，但表示不確定戶口凍結日的時間，且指出拆遷協議上週賢屬於在冊人口。

2. 2014 年 2 月 25 日，趙傑（出賣人）與孫賢（買受人）辦理《存量房屋買賣合同》網籤，約定房屋坐落海淀區 X1 號，建築面積 76.76 平方米，房屋成交價格 100 萬元。但此合同對付款方式及期限、房屋產權及具體情況的承諾、房屋的交付、違約責任、稅費相關規定、權屬轉移登記、爭議解決方式等內容均未約定。

（三）雙方對合同的陳述

1. 庭審中，趙傑稱 2014 年 2 月 25 日簽訂合同時想將房屋以 100 萬價格賣給孫賢，但網籤後孫賢未支付購房款，孫賢也曾表示沒錢不想買了，不過雙方未籤解除協議，之後孫賢就遭遇交通事故。

2. 陳佳稱訴爭房屋是老院拆遷所得，此前孫賢父母離婚，其母去世後，楊芬因擔心孫賢繼父對其不好，將孫賢戶口遷入 X1。該宅院拆遷後，孫賢作爲安置人口有安置利益。趙傑夫婦擔心孫賢婚前賣房，所以安置房都寫在趙傑名下。2014 年趙傑和孫賢協商將訴爭房屋過戶至孫賢名下，因贈與過戶費較高，所以採用買賣形式。對於合同除房屋信息和房款外無其他約定一事，趙傑稱因雙方是甥舅關係，當時未考慮太多。陳佳還稱 2011 年房屋交付，其和孫賢婚後在訴爭房屋居住，直至 2017 年春節被趙傑趕出房屋。趙傑則稱 2017 年春節收回訴爭房屋，此前孫賢和陳佳在此居住。

四、裁判結果

1. 趙傑與孫賢 2014 年 2 月 25 日辦理的網籤《存量房屋買賣合同》無效。

2. 駁回趙傑的訴訟請求。

五、案件分析

（一）合同內容與常理的衝突

《存量房屋買賣合同》僅約定了房屋信息和房款數目，卻對諸多關鍵內容如付款方式及期限、房屋交付、違約責任等均未約定，這種合同簽訂情況嚴重違背常理。正常的房屋買賣合同應當對這些重要條款進行明確規定，以保障交易雙方的權益和規範交易流程。趙傑雖以親屬關係爲由解釋，但這並不能充分合理化這種明顯不符合交易習慣的合同簽訂行爲。

（二）居住情況與交易關係的矛盾

趙傑稱孫賢未支付購房款，但又承認在2017 年春節前孫賢、陳佳一直在訴爭房屋居住。按照正常的房屋買賣交易習慣，如果買受人未支付房款，出賣人一般不會允許其長期居住。這種居住情況與趙傑所主張的孫賢未履行付款義務的說法相互矛盾，進一步削弱了趙傑主張解除合同的合理性。

（三）綜合判斷合同性質

綜合考慮趙傑與孫賢的親屬關係、孫賢系X1 院騰退安置的在冊人口等情況，結合陳佳的陳述，可以看出雙方簽訂《存量房屋買賣合同》的真實意圖並非是進行真實的房屋買賣交易。陳佳稱因贈與過戶費較高而選擇買賣形式的說法與本案查明情況相符。實際上，趙傑與孫賢簽訂此合同是虛構房屋交易事實，目的是規避房屋過戶稅費，這種行爲屬於惡意串通損害國家利益，因此，該《存量房屋買賣合同》應被認定爲無效。

六、辦案心得

（一）關注合同細節與交易習慣的背離

在處理此類房屋買賣合同糾紛案件時，對合同細節的仔細審查至關重要。當合同內容與正常的交易習慣存在明顯背離時，如本案中合同關鍵條款缺失的情況，要敏銳地意識到這可能隱藏着特殊的案件背景或不當的交易目的。深入挖掘這種背離背後的原因，能夠爲分析案件走向和維護當事人合法權益提供重要線索。

（二）全面分析證據與當事人陳述的關聯性

本案中，各方當事人的陳述以及所提供的證據之間存在複雜的關聯。從拆遷協議、購房協議、《致拆遷居民的一封信》到雙方關於合同簽訂和履行過程的陳述，每一個細節都需要進行全面分析。要善於從這些看似零散的信息中找出相互印證或矛盾的點，通過對證據和陳述關聯性的梳理，構建完整的案件事實，從而準確判斷合同的性質和當事人的真實意圖。

（三）從多方面因素推斷合同目的

判斷合同的真實目的不能僅僅依據合同表面內容，還需要綜合考慮多種因素，如當事人之間的親屬關係、房屋來源、居住情況等。在本案中，這些因素相互交織，通過對它們的綜合分析，發現了當事人虛構交易事實以規避稅費的真實目的。這種從多方面因素推斷合同目的的方法，有助於在複雜的案件中撥開迷霧，找到案件的核心問題，爲案件的勝訴奠定堅實的基礎。