房貸“越長越好”還是“越短越好”?銀行一線員工:不少人白送錢

在國人的觀念裡,有房纔有家,所以,我國房子自有率相比其他發達國家都要高出不少,當然,隨着房價不斷上漲,年輕人的購房壓力也越來越大,不少人需要動用六個錢包才能湊足首付款,這還算幸運的,不少人想盡辦法也不一定能借到那麼多錢。在中國,完全通過自己能力買房,從某個方面說,應該屬於成功人士了。

在買房過程中,能夠全款買房的人畢竟是少數,我們大多數人免不了要向銀行按揭貸款,申請貸款期限一般在10-30年居多,雖然需要揹負這麼長時間的還款壓力,但可以早買早住,結婚、生子、上學都不會受到耽誤,相比暫時拿不出首付買房的人來說,他們已經無疑是幸福的。

向銀行按揭貸款,很多人認爲,不就是向銀行借錢嗎?跟着熟悉的操作流程走不就可以了嗎?所以,買房時,買房者一般就是按照開發商或者房產中介的要求,指哪打哪,讓簽字就簽字,讓按手印按手印,讓交首付款就交首付款,而對於在辦理房貸過程中需要注意些什麼,應該怎麼選擇,自己可能一無所知,甚至於自己開始還款的時候才向周圍人問:我辦理得對不對?這種方式划算嗎?當業內人士點撥時才發現選錯了,讓自己白白損失血汗錢。

大家都知道,房貸按揭主要就兩種形式:一是等額本息,另一個是等額本金,在同等條件下,等額本息比等額本金利息要多出百分之二十幾,貸款100萬,利息總支出要多出十多二十萬,這一個差別可能有部分人懂,也有不少人不知道而在這方面就已經吃了虧。

還有一點也非常值得注意,受傳統觀念影響,一些購房者在選擇貸款週期的時候存在誤區,不希望長期欠銀行的錢,房貸按揭期限往往就選擇很短的時間,比如5年、10年,最多15年,導致各項支出能壓縮就壓縮,精打細算,搞得自己生活很壓抑。實際上,在選擇還貸期限上是很有講究的,這就是本文主要闡述的問題。房貸是“越長越好”還是“越短越好”?銀行一線員工:不少人白白送錢。

隨着樓市調控深入,炒房團逐步絕跡,但以保值增值爲目標的投資者還是有不少,這也是沒辦法的事,因爲現在比較靠譜且門檻適合普通老百姓的投資渠道幾乎難找。買房投資與剛需自住買房有着本質區別,投資買房就是爲賺錢,所以必須考慮買房以後成本支出問題,儘可能做到利潤最大化。主要分兩種情況:

一是在資金允許的情況下,儘量選擇全款。這是基於現實情況,我們知道,無論房價如何漲,市場上都是不缺房子的,所以買房相對容易,不過,想轉手的時候就不會那麼容易,即使找到接盤客戶,如果你房子本身有貸款,相對來說手續就比較麻煩。而且最重要的是,現在我們很難找到安全可靠並能跑贏貸款利率的投資項目,如果你能全款卻還着月供,很明顯會吞噬一部分利潤,不能做到利潤最大化,而且,等你轉賣房子需要提前還貸時,一般還會再交1到3個月的違約資金。所以,在充足資金時應儘量選擇全款。

二是不能選擇全款,需要按揭部分貸款,或者即使有全款能力,但由於經商等需要資金週轉,你可以留一部分資金,剩餘欠款可向銀行按揭貸款。看到這裡就要注意了,如果有銀行願意給你“等額本金”還款方式,你首選等額本金,道理就不說了。但很多時候,銀行只給你“等額本息”還款方式,此時,你應採取“長貸短還”方式,即在申請貸款時,儘量把年限拉長,比如能申請30年就30年,然後在短期內把錢還清,如1-2年內,這是利潤最大化優選方式。

前面我們已經提到,在按揭貸款的兩種方式中,在同等條件下,等額本金總支出利息要比等額本息方式少很多,所以,市面上不少人會選擇等額本金,即使在還貸前期揹負巨大的還款壓力情況下。無論是等額本金,還是等額本息,兩種方式都有一個共同點:貸款時間越長,利息總支出越多,反之越少。下面先舉兩個例子對比:

由於現在大多數人使用的還貸方式爲等額本息,我們就以等額本息爲例,首先來看看貸款10年與貸款30年差別到底在哪裡?設置一個條件:假如按揭房貸100萬元,貸款利率按最新的基準利率4.9%,計算結果如下:

1.採取等額本息按揭房貸10年:

由圖可知,100萬房貸,在基礎利率條件下,10年時間總共還利息26.69萬元,利息還可以,對於很多剛需購房者來說,差不多還是能接受,這對於後續經濟收入較高的家庭來說,採取這種方式可以少支出不少利息,並且能早早擺脫房奴生涯。

2. 採取等額本息按揭房貸30年:

從上面可知,100萬房貸,同樣在基礎利率條件下,整個30年還貸期的利息是91.06萬元,足足比10年期利息高出近65萬元,基本上接近本金。對於剛需購房者來說,考慮到後續的還貸能力,這也是一個無奈的選擇。

表面上看,按揭貸款10年要比30年省了一大筆利息,這也是不少,購房者寧願頂着還款壓力而選擇貸款時間越短越好的主要原因之一,但是,房君在此提醒,表面上如此,實際並不是這樣,如果把M2這一因素加進去考慮,結果就完全不一樣。

舉個例子,1999年M2與GDP比值爲1.33,20年後的2018年M2與GDP的比值爲2.02,換句話說,M2與GDP比值逐步擴大,說明錢的購買力下降,比如20年前一斤水果1元,現在就要3元,購買力差很多。如果按照過去的貶值速度,貸款30年後的100萬,可能僅僅相當於30年前的25-30萬。

以上,房貸100萬本金貸30年的91萬利息,可能相當於現在的20-25萬元,相比貸10年26萬的利息,是不是還賺了?更別說這麼長時間。這就是爲什麼業內人講:“房貸是給普通人一生中最大的福利,能貸多久,就儘量貸多久”的原理所在。換句話說,如果貸款年限短了,就是給銀行白送錢了。