房地產，正在裂變成4個行業

幾年前，明源君曾在一篇文章中提到，房地產未來會分裂成四個行業，房企也已將分化成四類企業：

投資商：利用便宜的錢，在地產全產業鏈尋找投資機會，從中獲利。

開發商：類似於傳統手藝人，靠品牌輸出及項目開發管理能力賺錢。

運營商：圍繞存量物業運營賺取租金；以及自持物業增值產生收益。

服務商：通過爲客戶提供服務，賺取服務費用。

這四種角色，可能會有所重合，也就是說，一家房企可能同時扮演着其中兩個或以上的角色。

過去，住宅市場處於上升週期的時候，絕大部分房企都屬於開發商的角色，大家的業務模式大同小異，都是以住宅開發爲絕對核心甚至唯一業務。

而隨着住宅業務縮水，房企轉型不斷深入，目前行業分化已經逐步成型，上述這四種身份，在房企身上體現越來越明顯。一種新的房地產格局，正在加速形成。

地產行業分化重整

呈現出2大變化趨勢

一方面，投資與開發加速分離。

過去開發商多數是大包大攬模式，投資-設計-招採-建設-銷售，每個環節都抓在手裡。

這種模式，在過去市場良好，房價上漲的時候，是沒問題。房企雖然借了很多錢，付了很多利息，但上漲的房價帶來的利潤空間，可以覆蓋掉這部分成本。

依靠負債驅動發展，一旦遭遇融資收縮，風險便暴露無遺。

而在供需逆轉之下，這一模式也難以爲繼。

據七普數據，截至2020 年末，我國家庭戶人均住房建築面積爲41.76平方米，這個數據，已經達到發達國家水平。

房子緊缺的時代過去了。

購房需求已經從追求“有房子”，升級到追求”住得好“。改善型置業成爲絕對購房主力。

這對很多開發商來說，也是致命的打擊——沒有造好房子的能力，在這個市場沒法立足。

行業的變化，加速了投資與開發的分離，帶動了地產代建快速崛起。

據不完全統計，目前已有90多家房企涉足代建業務，其中，大多數是民企。

代建企業通過輸出專業能力，爲委託方提供項目建造、諮詢、銷售等服務，賺取代建費。有的代建方具有較好品牌認知度、美譽度，還可以輸出品牌，讓項目產生溢價，獲取利潤分成。

這幾年，在城投托底拿地、出險房企紓困、保障房建設等需求的共同作用下，地產代建迎來了飛速發展。僅去年一年，代建企業新項目建面預計就達到17312萬平方米，同比大增56%。

代建的崛起，宣告地產開始步入投資與開發分離時代。

另一方面，運營商與服務商規模漸成。

過去高週轉模式下，房企與項目之間的關係，從項目交付出去那一刻就結束了。

而事實上，建築的生命週期纔剛開始。在整個生命週期上，還有很多環節可以賺錢，比如，做項目運營，爲項目裡的人提供服務，做項目維護甚至重建。

商品房年銷售額最高規模是18萬億，去年下滑至11.6萬億。未來是否還會縮水很難說，但極大概率不會重回巔峰。

市場趨於飽和，增量空間很難養活過去那麼多的房企，也很難支撐現有房企規模持續增長。

房企不得不從存量空間去尋找機會：

一是通過存量物業運營，如商業空間、產業園區、長租公寓等，通過運營使物業增值，並獲取租金收入。

二是給予存量物業提供服務，賺取服務費用。典型的如物業管理，產業園區管理服務，大型場館運營服務等。

三是介入存量改造，也就是城市更新，房企可以參與各地老舊小區、老舊廠房等的改造。

當前，增量開發與存量運營之間，已經形成此消彼長趨勢。

多元化發展的房企，存量運營及服務收入在總營收佔比不斷提高。

比如以物業運營見長的華潤置地，多年來積累的購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等優質資產，爲其的持續增長打下了堅實基礎。去年華潤置地實現經常性業務收入391億元，在集團業務中的利潤貢獻佔比已經達到34.4%，同比又提升10.4個百分點。

“住宅+商業”雙輪驅動的新城控股去年商業運營總收入113.24億元，同比增長13.17%；物業出租及管理業務毛利74.31億元，佔公司總毛利達32.73%。

又如招商蛇口，雖然仍把開發業務作爲基本盤，但其資產運營和城市服務規模也在快速提升。去年，兩者的收入佔比雖然還只有3.39%、8.64%，但上漲幅度卻分別達到40.58%、14.37%，增長勢頭可謂強勁。

挖掘存量物業的價值，不僅是房企發展的需求，也是政策引導的方向。尤其是體量龐大的住宅。

住建部數據顯示，2023年全國共開工改造城鎮老舊小區共5.37萬個，共完成投資近2400億元。

中國住宅建成時間集中，老齡化也集中。按照中央的規劃，“十四五”期末，將力爭完成 2000 年底前建成需改造城鎮老舊小區的改造任務。這樣的老舊小區，大約有近17萬個。這個體量，也足夠養活很多房企了。

活下來的房企

各有各的拿手戲

如前文所言，以前房企全都做住宅產品的時候，大家的模式高度重合，就連產品都高度同質化。即便如此，由於市場空間大，容錯率高，就算房企資質平平，也能野蠻生長。

這一輪的洗牌，使一批房企離開牌桌。活下來的房企，也出現明顯分化：不僅差距拉大，差異也在放大。行業呈現出“百花齊放”的趨勢。

1、做住宅開發的房企，各有各的護城河

這幾年，地產百強榜座次發生了劇烈變動，國央企整體上行，而民企普遍回落。而那些仍然穩住、甚至還逆襲的房企，都有自己一套殺手鐗。

有的在佈局上佔領優勢。

統計顯示，去年top20房企中，均價在3萬元/㎡以上的有3家，依次是：濱江（43073元/㎡）、越秀（32790元/㎡）與華髮（31545元/㎡）。

銷售均價主要取決於兩個因素，

佈局，城市能級越高，地價越高，項目售價也水漲船高；

產品定位，改善乃至豪宅產品具有更高溢價空間，能爲房企爭取更多的利潤。

這與當前改善主導的需求結構也是匹配的。

這幾家房企的共性，就是佈局高度集中，且重倉核心城市：濱江重倉在杭州，華髮重倉在上海，越秀重倉廣州。

有人可能會認爲，高能級城市房企都搶着進，這構不成什麼獨家優勢。

其實不然。很多人可能也注意到，這一輪深耕型房企反而抗風險能力普遍更強。房企長期深耕一個區域，對城市發展、客戶特徵的瞭解更深入，有助於精準投資及產品研發。

口碑建立也並非一拓而就，房企在一個區域長期紮根，其知名度和影響力也並非一個新進者所能比擬的。

有的在開發能力上有獨到之處。

上述提到的越秀地產，除了佈局優勢外，還有一個殺手鐗，就是TOD項目開發能力。

TOD項目體量大、業態複雜、開發難度高，很多房企對此望而卻步。

越秀地產的前身是廣州城建總，先天具備參與城市建設的基因。在高難度的TOD項目開發上，越秀地產如魚得水。截至去年末，越秀儲備了9個TOD項目（7個廣州+2個杭州），土儲建面達到331萬平方米，佔公司總土儲13%。

這9個項目去年共貢獻了274億元銷售額，業績貢獻率達20%左右。

這個規模，都快趕上行業top30房企的全年銷售額了。

有的積累了良好的產品口碑。

比如綠城，算是少數有品牌效應的房企之一。

綠城去年全口徑銷售金額1942億元，位列行業第七。至此，綠城中國連續三年排名上升了。

綠城的口碑效應，也影響着綠城體系的各個板塊。

比如其代建板塊 ，得益於母公司的背書，綠城管理不僅能輸出項目管理能力，也能爲委託方輸出品牌，幫助項目溢價。單憑這一點，便足夠吊打許多同行。

有的管理能力遙遙領先。戳這裡，讓成本算得準、管的全、控得住

說起管理，業內有兩家房企爲人們津津樂道。

一家是濱江地產，以超高人效爲人所知。

去年，濱江地產板塊1080人創下了超1500億的銷售額，人均效能達到了1.4億元。

超高人效的背後，一是佈局高度集中，管理半徑小，效率極高；二是強大的供應鏈，減輕了濱江的管理壓力。

很多房企都在學習“濱江模式”，但至今沒有哪家能超越。

另一家是中海，素有利潤王之稱，雖然這幾年利潤率有所下滑，但依然遙遙領先。中海最有名的，是其成本管理能力。A4紙雙面打印的故事，在業內幾乎人盡皆知。

中海仍持續強化其成本費用管控優勢。

中海去年的分銷費用與行政費用合計佔收入的比例爲3.4%，同比下降了0.2個百分點。同時，還通過供應鏈集中採購方式將招採成本降低了13%。

當然，中海“利潤王”的身份，還得益於精準拿地佈局，以及超低的融資成本。去年其加權平均融資成本僅爲3.55%，這個數據也處於行業最低區間。

2、轉型多元化的房企，已逐步建構起新增長極

部分房企轉型已見成效，他們不僅是開發商，更是地產運營商、服務商。

最有代表性的，當屬華潤置地。

前瞻性的多元化佈局，讓華潤置地在面對行業調整時有了更多勝算。

截至2023年，華潤置地總資產管理規模已經超過4200億。去年經常性業務對集團利潤的貢獻率已經達到34.4%。

其中尤以購物中心的表現最爲突出，單是購物中心一項就實現了179億元的租金收入。如今萬象系購物中心，已成爲華潤置地一張閃亮招牌。

未來，華潤置地的目標是轉型大資管。據其管理層在2023年業績說明會上透露，華潤置地將資管業務作爲主航道業務之一進行推動，目標是在十四五期內把資管業務培育爲第二增長曲線。

作爲民企之光的龍湖，多元化轉型成效更加凸顯。

截至去年，龍湖的運營及服務業務對集團核心權益淨利的貢獻率，已經達到60%以上。

換言之，現在的龍湖，與其說是一家開發商，不如說是一家地產運營商/服務商。

早在多年前，其他房企還在住宅市場跑馬圈地的時候，龍湖便開始將眼光轉向存量市場，並逐步確立了一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道的“1+2+2”三大業務板塊。

經過多年培育，運營和服務業務已進入收穫期，成爲龍湖集團利潤企穩、重回增長的重要引擎。

這些率先突圍的房企，有力的推動着行業走向一種全新格局。

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