分紅分掉半年利潤，華潤萬象生活也有應收款煩惱丨物企中報觀察

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

物業服務行業整體下行，華潤萬象生活這家被投資者所看好與期待的龍頭企業也難免受到波及。雖然業績保持穩健增長，但今年以來物業企業普遍遭遇的應收賬款增加、現金流縮減的問題，華潤萬象生活同樣沒有逃過。

根據財報，今年上半年，華潤萬象生活營業收入79.57億元，同比增加17.14%；毛利27.03億元，同比增長19.97%；淨利潤19.22億元，同比增長36.41%；歸母淨利潤19.08億元，同比增長35.99%。

在業績表現尚算穩健的前提下，華潤萬象生活給出了非常驚人的分紅比例。華潤萬象生活董事會宣佈，將向所有股東分紅每股0.279元，以及特別分紅每股0.575元。以此計算，華潤萬象生活此次分紅總額將達到19.5億元，與今年上半年的淨利潤額相當。

大額分紅固然不錯，投資者也普遍給出好評。不過從中長期的角度，華潤萬象生活顯然也要做好應對房地產市場下行以及消費市場劇變的考驗，這是支撐股價和分紅的一切基礎。

高增長背後

華潤萬象生活的主要財務指標，表現是優於同行的。

今年上半年，華潤萬象生活錄得收入約79.57億元，同比增長17.1%；毛利爲27.03億元，同比增長20%，毛利率爲34%，提高0.8個百分點；歸母淨利潤爲19.08億元，同比增長36%。歸母核心淨利潤爲17.66億元，同比增長24.2%。

拆分華潤萬象生活的利潤分配來看，影響利潤變化的主要有三個指標：其一是公允價值的變動，今年華潤萬象生活錄得投資物業的公允價值受益是1.18億元，而去年同期爲0.21億元；其二是行政費用等的壓減，其兩費費率同比下降1.5個百分點至6.5%，行政費用下降至4.06億元，去年同期則爲4.37億元；其三則是其他收入及收益，從去年的2.61億元上漲至今年的3.54億元。

具體到各個業務板塊的表現，華潤萬象生活雖然有商業板塊的加持，但主要營收還是來自於物業。今年上半年，華潤萬象生活商業航道業務收入爲28.5億元，同比增長23.4%；物業航道業務收入爲51.02億元，同比增長13.8%；生態圈業務收入爲573.3萬元。

這些業務板塊能夠錄得營收增長的前提，是華潤萬象生活旗下的在管面積以及管理購物中心的數量都在增加。

財報顯示，2024年上半年，華潤萬象生活新開業購物中心7座，旗下在營購物中心增至108座，新簽約商業輕資產外拓項目7個；旗下在營購物中心實現零售額1007.1億元，同比增長19.7%；業主端租金收入125.7億元，同比增長19.7%；業主端經營利潤率同比提升0.6個百分點至67.8%。

物業拓展方面，華潤萬象生活新增合約面積2433萬平方米。截至今年6月底，華潤萬象生活在管面積3.98億平方米，合約面積4.46億平方米，覆蓋全國164個城市；拓展城市公共空間項目57個。

值得留意的是，今年上半年，國內重奢購物中心多數表現平淡，太古、恆隆等業績也受此影響有所起伏，華潤萬象生活的表現則相對穩健。據華潤萬象生活管理層介紹，今年上半年，華潤萬象生活旗下13座重奢購物中心零售額同比增長9.6%，同比增長4.0%。

不過，華潤萬象生活管理層在業績會上也提醒，整體奢侈品的增速無論是從消費者的需求還是品牌對未來拓店的規劃，都已經從超高速增長恢復爲常態化增長。“長期看來，受益於經濟進入高質量發展階段帶來的消費升級機遇，高端消費的市場前景仍然可期。”

大手筆分紅

業績表現尚算穩健，華潤萬象生活選擇慷慨分紅。華潤萬象生活董事會宣佈，將向所有股東分紅每股0.279元，以及特別分紅每股0.575元。以此計算，華潤萬象生活此次分紅總額將達到19.5億元，與今年上半年的淨利潤額相當。

在這個財報季，物業企業中並非沒有大額分紅的先例。華潤萬象生活之前，萬物雲也宣佈向所有股東進行特別分紅，其時市場解讀爲是爲母公司萬科“補血”。但華潤萬象生活的母公司華潤置地運營狀況穩健，其實並無此必要。

華潤萬象生活解釋稱，這是踐行回饋股東的資本市場承諾，在未來現金流預期穩定且無大額資本性支出情況下，公司願意與投資者持續共享發展成果。而以華潤置地72%的持股比例計算，其無疑是“最大贏家”，將可以從華潤萬象生活此次分紅中拿到14.8億元的現金。

與其他物業企業類似，今年上半年，華潤萬象生活的應收賬款和現金流表現都有轉弱的跡象。報告期內，華潤萬象生活應收賬款及票據達到24.96億元，較去年年底增加近5億元。而去年中期，華潤萬象生活的應收賬款也在20億元前後，因此此次變動算是劇增。

華潤萬象生活沒有解釋應收賬款異常變動的原因。通常而言，物業企業應收賬款體現的是提供服務後未收回的資金，還有爲第三方提供借款或擔保的情形。今年上半年，多家物業企業這一數據同樣出現異常增加，原因是物業費收繳率下降以及部分被服務對象出現風險事件。

不僅應收賬款增加，華潤萬象生活的現金流也有明顯縮減。截至今年6月底，華潤萬象生活可動用現金91.47億元，較年初減少21.01%。

不過，對現金流的管理還是華潤萬象生活努力的方向。業績會上，華潤萬象生活管理層表示，在現金流管理上，華潤萬象生活價值管理迴歸本源，全面指向有現金取得利潤，今年上半年營業現金比率同比上升4.9個百分點至9.9%，經營性淨現金流覆蓋淨利潤倍數提升17.9個百分點至89.6%，維持行業前列。

華潤萬象生活董事會執行董事及總裁喻霖康在業績會上也強調，下半年，華潤萬象生活將以有利潤的營收和有現金流的利潤爲核心經營策略，通過經營體制降本控費、轉型創新，走實走寬高質量發展之路，全力以赴實現業績穩健增長，兌現資本市場承諾。