官宣：放水10萬億！東莞豪宅破10萬/平，房價漲30釐米？

11月，大事陸續確定下來了。

先是馬閣老贏、美聯儲降息0.25%，接着我們宣佈10萬億+2萬億化債動作，資產定價權爭奪來到了關鍵時刻。

一起來看看，這場史詩級金融博弈的故事！

美聯儲年內第二次降息，下調0.25%

先是9月降息0.5%，11月又降息0.25%，意味着美聯儲正式開啓降息週期了。

有消息稱，美聯儲12月再降息0.25%的可能性超過50%，但並非100%，以及2025年還會有多次降息，最後可能維持在3%左右。

華僑城雲瑞府示意圖

值得注意的是美聯儲開啓降息後一年左右可能有金融大事件發生，所以我們既要搶跑，也要錯開週期，實施放水大動作。

對此，我們進行自身資產佈局規劃的時候要有一定的風險底線意識，同時也要考慮未來可能來的大通脹。

這是一場資產定價權的博弈，我們需要清楚的是現在可能是弱美元週期開啓，這個時間起碼5年，甚至10年。

化債12萬億，地方財政轉型中

9月至今，國內的金融層面的利好消息持續釋放，這次更是放出了6萬億(新增)+4萬億+2萬億的史詩級化債利好。

這裡需要注意的是2028年之前，地方需要消化的隱性債務總額從14.3萬億大幅下降至2.3萬億，意味着需要化解12萬億隱性債務（置換或劃轉）。

對於這個消息，有人說不及預期，我是不同意的。我們需要清楚的是兜底，不是過度刺激，排除風險，固本培元。

還有傳言我們預留8萬億的機動化債資金，隨時結合博弈環境的變化，備好更大的“水量”。

另外，關於支持房地產市場健康發展的稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。(例如契稅減免)

對於這次12萬億級別的化債，我們需要明白的是主要解決地方債務問題，那麼國資相關的“號碼”可能會有不錯的增長預期，但是切莫“貪杯”。

瑧灣匯示意圖

這次“家長會”中，我們還公佈了家底：根據綜合報告，截至2023年底，全國國有企業資產（不含金融企業）總額371.9萬億元，負債總額241.0萬億元，國有資本權益總額102.0萬億元，同比增長7.7%，平均資產負債率上升0.4個百分點至64.8%；全國國有金融資本權益總額30.6萬億元，對應金融企業資產總額445.1萬億元、負債總額398.2萬億元；國有土地總面積52371.4萬公頃，2023年全年水資源總量25782.5億立方米。

另外，還對數據資產管理、開發利用等進行了研究論證，同時也對水資源資產證券化也有研究論證，例如浙江已經落地一宗水庫原水REIT募資發行。

這些信息都在傳遞着我們產業經濟的轉型升級路徑，過去土地財政比重過大的問題在解決，開始發力股權財政和數字財政。

例如，去年底東莞2000億高質量發展基金體系的設立。

保利四季和頌示意圖

值得注意的是12月有一次“大家長會”以及2025年的兩會，這兩個會議可能更有預期看點。

有五個支持方向:利用赤字空間、擴大專項債券、發行超長期國債、支持設備更新、加碼科技創新。

同時拉動經濟的新三駕馬車是基礎研發、產業升級和科創金融。

傳言的“二次房改”，現在是第三步驟

這部分屬於去年筆記的劇本，純屬虛構，僅供娛樂。

供給側改革，三去一降一補是房改的背景事件，2015二次房改:第一步去庫存，不小心把房價搞高，控制土地供應，哪裡賣的好就賣哪裡地，2017年開始科學供地。

第一步2018年降行政成本，機構改革，6億房子，去庫存，2020年脫p年，2020前把土地去庫存，飄了，去庫存漲價。

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先去庫存再降槓桿第二步，降槓桿，央企退房令，金融牌照，房企p2p，開銀行保險等融資，三道紅線出來，2019年工業化頂峰，b雷，2022年租售並舉，房地產新模式。

第三步租賃住房，解決去庫存去槓桿帶來的問題，地產g有化進程，化債FF，美元z就可以說不，不靠通脹還債，靠收G還債，租賃住房加槓桿，公募基金髮行，保障房共同f裕是爲了度過經濟w機，貧f差距太大，分p關係出問題，區域協調發展，省會城市及以上2025年左右化債。

第四步房產稅，擴大內需，補短板，金稅四期，房產稅類似退稅，消費靠退稅，買新房退稅，可能2028年左右。

第五步集體建設用地直接入市，收益歸村裡，再交增值稅，分收益，戶口爲準。新房盤活土地，土地依然值錢。房地產g有化走完，給g有資產注水，股權財政。m不掉z不掉還收稅倒逼給gov統租。

最後，關於房價走勢，某種程度上是與房貸利率走勢同行，房貸利率築底，簡單理解就是房價築底。