國際灣區PK 業內：粵港澳大灣區背後14個億的消費體量 不是誰都有
《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的發佈標誌着大灣區駛入了建設的快車道，作爲全球最發達的經濟區域，粵港澳大灣區對中國的未來發展意味着什麼？對房地產業帶來何種紅利？人們如何在變革中找到新的財富機遇？
3月26日下午，粵港澳大灣區發展與房地產投資高峰論壇在廣州皇冠假日酒店隆重舉行，論壇由廣東省地產商會和本站房產聯合舉辦。
“弄潮”系本次大會主題，廣東省地產商會執行會長兼秘書長黃朝輝先生、中山大學粵港澳發展研究院首席專家副院長、中山大學港澳珠三角研究中心主任陳廣漢教授，戴德樑行粵港澳大灣區及海南自由貿易港業務發展總經理及高級董事江冰河先生，世聯集團首席技術官、廣州分公司董事長黎振偉及多位房企大咖齊聚一堂，權威解讀規劃綱要政策信息，針對大灣區建設的挑戰與機遇等熱點話題進行研討，爲推動粵港澳大灣區深度融合發展建言獻策。
廣東省地產商會執行會長兼秘書長黃朝輝先生致辭
中山大學粵港澳發展研究院首席專家副院長、中山大學港澳珠三角研究中心主任陳廣漢教授以《打造國際一流灣區的思路與策略》爲題，對粵港澳大灣區發展與規劃進行了解讀。
陳廣漢教授認爲，粵港澳大灣區構建開放型區域協同創新共同體，不僅在經濟發展方面具有引領作用；也引領國家對外開放，支持港澳融入國家發展大局。
“制度的多樣性和互補性是粵港澳大灣區最大的特徵。”陳廣漢教授表示，大灣區經濟一體化和社會融合發展的重點之一是打通港澳居民在內地發展的一切便利，這將促進“跨境”產業的發展，如跨境就業、跨境教育、跨境養老和跨境居住。他強調道，“一國”是基礎，大灣區建設中必須堅持市場主導，善用市場手段破解合作難題，方能夠激發“兩制”差異帶來的活力。
《規劃綱要》顯示，2035年，粵港澳大灣區將全面建成國際一流灣區。那麼，世界一流灣區有何特徵？陳廣漢教授表示，世界著名灣區無一例外擁有優美的海洋自然環境和世界一流的科技創新力，此外，均作爲強大的經濟發動機及全球交通、商業樞紐城市。
在特色產業方面，目前GDP總值最高的東京灣區主攻高端製造業，紐約灣區則發力打造國際金融中心及總部經濟，人均GDP最高的舊金山灣區擁有科技創新中心硅谷。陳廣漢教授對世界一流灣區進行了對比和借鑑，發現我們的粵港澳大灣區產業體系更爲完備，後發優勢顯著。打造具有全球影響力的國際科技創新中心，是大灣區建設的重中之重。陳廣漢教授認爲，應當以香港科技園和珠三角九市國家科技園爲依託，建設環大灣區產業科技創新帶。
投資機遇
戴德樑行粵港澳大灣區及海南自由貿易港業務發展總經理及高級董事江冰河先生從大灣區規劃綱要出發，聚焦物業投資機遇進行了精彩演講。
江冰河先生的觀點與陳廣漢教授不謀而合：“打造國際科技創新中心”是大灣區發展的首要任務和優勢所在。
“大灣區科創產業成爲未來發展的核心驅動力，將帶來巨大物業需求發展機遇。”江冰河先生認爲，大灣區的大宗資產投資“優選香港，首選廣深”，原因在於，2018年中國內地大宗市場交易額爲3000億元，而香港彈丸之地卻達到了2000億元，可見香港市場仍然十分龐大。廣深方面，大宗市場交易額在過去3年也實現了高速起飛，從2015年的68億元躍升至2018年的520億元，同時，廣深目前可投資的項目類型較多，除寫字樓外，還有商場、長租公寓和產業地產等新型項目。
具體到寫字樓投資方面，江冰河表示，廣州寫字樓市場存量持續去化，空置率創10年來新低，僅爲5.6%，空置率及較高的年平均租金漲幅在一線城市中一枝獨秀。此外，《規劃綱要》中新鮮提出的“前海口岸”將吸引大量的總部企業聚集，深圳寫字樓未來需求十分充足，價格相對香港也更加有優勢，是備受關注的熱點投資區域。
最後，江冰河先生分享了大灣區未來房地產投資的5大機遇。他認爲，城市更新及三舊改造，仍是中心城市獲取土地及開發的重點；鄉村振興及舊村綜合整治將有新的機會；新城市功能及新發展空間，將帶動深汕合作區、東莞濱海灣新城、三水新城等“新城”發展機遇；隨着大灣區高鐵、城際鐵路建設加快，TOD及軌道物業開發及投資需求增長。同時，他也坦言道，住宅限購和商業經營難度等因素，均影響投資者關注傳統商住項目，而在大灣區發力科創產業這樣的黃金時期，萬科雲城、天安雲一類的產業地產有望成爲新興房地產投資產品。
圓桌對話
粵港澳大灣區財富新機遇
《規劃綱要》出臺後，粵港澳大灣區城市格局是否重新洗牌？“在過去，每個城市都想做中心。”世聯集團首席技術官/廣州分公司董事長黎振偉感嘆道。他認爲，《規劃綱要》確立廣深港澳爲四大中心城市，廣州着力打造國際大都市、深圳打造創新創意之都、香港鞏固提升國際金融航運貿易中心、澳門繼續發展旅遊，“城市只能在各自的定位上發展自己”。
戴德樑行粵港澳大灣區及海南自由貿易港業務發展總經理及高級董事江冰河先生分析道，其他世界級灣區是在市場作用下形成的，而粵港澳大灣區集合了市場和國家推動兩股力量，更具活力與多元。那麼，粵港澳大灣區的優勢在哪裡？江冰河先生一語道明：“中國有14個億的消費體量，這不是每個灣區都有的。”
微谷衆創空間創始人方韜先生認爲衆創空間解決了城市存量物業的轉型升級，同時滿足了部分90後的新辦公需求，是“大小結合”的連通領域。衆創空間連通了高校、人才和科技研發力量等，與大灣區發展一脈相承。同時，他希望中小微企業和創新創業團隊能更有機地聚合到產業地產中，挖掘大產業和小企業之間的互通，活化資源。
具體到房地產業未來發展，諸位嘉賓各抒己見。“大灣區給我們很大的機遇和挑戰。”黎振偉先生透露，世聯行未來將以廣州爲中心，以香港爲聚點，以深圳爲創新源頭髮展布局。江冰河先生則提醒行業，應當對存量市場關注更多。另外，他認爲，廣深港核心走廊互聯互通以後，不能照搬舊時純粹做住宅的開發手段，應當配合政府，做更爲多元化的開發。陳廣漢教授則從智能城市的角度分析，他以日本老齡化社會爲例，希望房地產行業未來增進人居品質，一方面，與機器人等人工智能行業做融合，這是符合粵港澳大灣區發展科技創新邏輯的；另一方面，應當更體現人文關懷，體現世界一流灣區風範。