海珠石崗路宅地一線臨江 業內:或再突破區域地價
3月29日，廣州將迎來又一場拍地盛宴。其中海珠區所推出的石崗路宅地爲一大熱門，本站房產實地探營發現，該地塊南臨一線稀缺江景，周邊教育資源豐富，交通條件相對一般，但由於周邊尚處開發階段，暫時缺乏成熟的商業配套，居住環境亦有待改善。
目前，石崗路地塊周邊在售一手樓均價4-5萬/平，中原研究部認爲，該地塊極有可能刷新42573元/平的區域地價，但將造成較大風險。
石崗路地塊位於海珠西部、廣紙片區以東。地塊總佔地面積20211平方米，起始總價14.0482億元，起始樓面價17377元/平，設最高限制價20.3699億元，競配建拆遷安置房階梯爲450平方米（不少於5套），容積率不高於4.0。
本站房產實地探營發現，地塊在石崗路盡頭處東方工業區右側的小路上，南面即爲珠江後航道，東南側有丫髻沙大橋經過。
該地塊是近年來所推土地中少有的一線望江地塊，對地塊建築設置了100米的高度限制，臨江一線則限高60米，屆時項目無論高層或底層，均可享受江景資源，或成爲一大賣點。
本站房產在現場看到，經過泥土填埋，地塊目前較爲平整。由於地塊爲原廣東輕工機械廠舊改地塊，周邊廠房林立，並且附近有垃圾場，江河污染較爲嚴重，環境有待進一步改善。
地塊的軟肋之一爲交通條件。地塊單向通達，目前僅通過石崗路可以進入地塊，與廣紙片區及東向區域還未建立直接連通通道。
地塊距離最近地鐵站廣佛線燕崗站約2千米，步行需要約25分鐘，可通過公交接駁。
最近的公交站爲石崗路總站，距離地塊約500米，就在綠地濱江匯門前，僅有530和964兩條公交線路。
在石崗路口與工業大道中交界處有一大型公交樞紐石溪公交站場，距離地塊約1.5千米，公交線路較多。另外，離地塊不遠處有丫髻沙印象園渡口，可以乘渡輪過島。
無大型商圈配套 教育資源豐富
商業配套方面，由於地塊周邊還處於開發階段，金融街、雅居樂海珠小雅等項目正在建設，生活配套及大型商服配套還未完善，僅在石崗路路口有一家華潤萬家超市、麥當勞及餐館等。
地塊緊鄰綠地濱江匯，其配套的綠地商業目前暫未投入運營。廣紙商圈距離地塊約2公里，目前仍在建設中。此外，距離較近的商業體還有萬科裡及樂峰廣場，距離地塊約2-3.5公里。
地塊周邊教育資源豐富，石崗路上已有廣州第98中學、海珠區培紅小學，輕機幼兒園。此外，地塊規劃中還要求了3所幼兒園及1所小學的配套，未來學校資源將更加豐富。
海珠近年嚴重缺貨 周邊一手售價4-5萬/平
海珠區近年來嚴重缺貨，一手住宅供應量極少，根據中原研究部的數據，2016年的供應量僅有第四季度的468套，前三個季度零供應。中原研究部分析認爲，不少海珠區尤其是廣紙片區的需求轉向了廣紙片區的二手樓及勢頭正火的廣鋼新城，廣鋼新城在售一手價格爲4-5萬/平。
目前廣紙片區在售的兩個項目爲綠地越秀海玥和星匯海珠灣，本站房產探春踩盤得到的一手數據顯示，前者在售公寓均價4.3萬/平，後者在售精裝公寓4萬/平，帶裝修洋房均價突破5萬/平。
本站房產在現場看到，地塊所緊貼的金融街項目正在趕工建設中，金融街地塊當時樓面價爲26933元/平，預計5月份開始推售。石崗路上的雅居樂海珠小雅，拿地樓面價則爲23739元/平，預計下個月開盤，吹風價爲4-4.5萬/平。
金融街項目
雅居樂海珠小雅項目
二手樓方面，廣州中原研究發展部調研發現，廣紙片區二手樓盤較爲集中，可選範圍較多，近期樓市熱潮，片區二手樓盤價格普遍上升15%～20%。如保利花園、金碧花園等品質較高樓盤，價格已普遍在3～3.5萬/平；保利紅棉、海棠花園等樓盤，價格也升至2.5～3萬/平。
預測：或打造爲高端江景房 破區域地價概率大
中原研究部分析認爲，地塊擁有稀缺江景資源，未來或打造成爲高端江景房。若未來地塊前道路與廣紙一帶江景資源連通，將會實現江景資源的最大化。同時，隨着片區幾個項目逐步發展，將大大提升石崗路乃至廣紙新城居住氛圍。
該地塊吸引了不少房企報價，截至發稿前，已有13個報價，最新報價已達164482萬元。報價只要超過起拍價的45%，就達到最高限價25197元/平，中原研究部認爲，超出限價的可能性較大。
在去年，中冶以42573元/平拿下海珠萬寶商住地塊，刷新區域地價。石崗路地塊若要刷新這一數字，在達最高限價後，需要配建的安置房面積高達3.3萬平。
3.3萬平是什麼概念？即安置房面積將佔總可建面積的41%。中原研究部認爲，在這樣的情況下盲目追價風險巨大，建議將溢價率控制在100%以內。事實上，居住部分不到5萬平方米的萬寶商住地塊，最終競配建面積也刷到了33750平方米，剔除這一部分，居住部分僅剩可憐的1.6萬平方米。
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