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韓國房地產：比小說更殘酷——作家趙南柱筆下及背後的韓國房地產簡史

何思錦/文談及韓國的社會問題，很多人第一時間想到的是低結婚率和低生育率問題。實際上，韓國的房地產問題和婚育問題互相交織：出生率低會導致房地產需求減少，開發建設項目低迷，從而影響地方經濟；而住房壓力落到具體的人身上，又成爲他們選擇不結婚或者不生育的原因之一。

社會學專業出身的作家趙南柱長期以來關心着韓國的現代都市問題。她曾長期致力於呈現都市女性的家庭困境。近年來，她也把寫作主題的目光轉移到了韓國的住房與房產問題上。

買房還是租房？

2019年，趙南柱因其小說《82年生的金智英》被中國讀者熟知。小說中的金智英是一位“乖乖女”，原本就職於一家小型公關代理公司。她在31歲結婚，33歲生下女兒，因爲養育孩子而離開職場。她的丈夫在首爾的一家IT（信息技術）中型企業工作，每週單休。金智英的故事之所以引起讀者們的共鳴，是因爲她在經歷產後抑鬱症之後，產生了精神分裂的症狀。有的時候，金智英會以自己大學時期的好友的口吻說話。“好友”與自己兩種人格之間的鬥爭，幫助金智英講述了她生而爲女不得不做出的妥協，以及妥協背後的不公平待遇。

金智英的上代人白手起家跨越爲中產階級。她的父親是公務員，母親是家庭主婦。她上面有一個大她兩歲的姐姐，下面有一個小她五歲的弟弟。金智英一家人原本住在33平方米的平房裡，一間沒有安裝房門的廚房和一間浴室是僅有的兩個房間。她小學五年級時，全家人搬入了新建的臨街獨棟建築，面積比之前大了一倍。她的新家位於三樓，室內有三房一廳（客廳兼餐廳）和一套衛浴。搬入新家的財富來源主要是兩個方面，一是父親積少成多的薪水，二是母親通過銀行的理財儲蓄得來的收入。

金智英家的住宅情況，在當時大約是什麼樣的水平呢？韓國過去幾十年間的住房情況和中國相似，房價隨着經濟的發展不斷攀升。1978年，首爾的房價由於高通脹率，以及土地價格、勞動力價格、建材價格的上漲而迅速上漲。汝矣島地區的公寓以110萬韓元的價格創下歷史新高，幾乎是1977年每坪（1坪=3.30378平方米）60萬韓元的兩倍。

首爾的房價整體上不斷上漲，但不同地區的漲勢不同。以被認爲是韓國最貴公寓的狎鷗亭現代公寓爲例，其價格是首爾市區內其他地方的兩倍以上。根據2024年4月的數據，在首爾房價持續波動，漲勢低迷的狀態下，以狎鷗亭現代公寓爲代表的頂級公寓依然供不應求，房價依然在穩定上漲。實際上，這一區域的房地產業發展和江南區的誕生和崛起不可分割。1975年，首爾城市重新進行城市規劃，當時的瑞草區除了方背洞的地區，都被劃歸新成立的江南區管理，江南區由此誕生。1976年，盤浦洞、狎鷗亭洞、清潭洞、道谷洞被指定爲“公寓地區”。這些地區在今天是有名的富人區。正是在這一年，現代建設株式會社開發建設了狎鷗亭現代公寓。這座韓國房地產勃興時期的建築在今天依然是頂級公寓的代表。

對於房地產行業的發展，韓國政府的態度是支持和引導，並且在上漲趨勢過快時出臺政策，在行政方面防止住房差異過大。1981年，韓國政府修訂了《住宅用地開發促進法》，允許政府徵用住房建設所需要的大量宅基地，用於開發供應住房用地。這一修訂方案的目的是解決城鎮住房緊迫問題，防止房價快速上升。韓國的普通居民渴望擁有自己的住房，轉向更加現代化的生活方式，在這一階段大多趁時代之勢，喬遷新的公寓。小說裡的金智英一家正是如此。他們從平房搬入臨街獨棟建築，在住房層面過上了中產階級的生活。

金智英一家是幸運的。因爲政府對於房價的調控並不總是有效的，缺少足夠資金，無法購買房產的居民只能靠租房度日。在韓國，租房是極爲普遍的一件事。

趙南柱在其報告文學集《她的名字是》的另外短篇中，講述了租房女性們的故事。她筆下的一位女性在結婚五年之後，由於不斷攀升的擔保金，花光了住房預購存摺裡的錢。夫妻二人只能續租現在的公寓，放棄籌劃已久的購房計劃。還有另外一對夫妻，買房子剛剛一年，每月需要支付200萬韓元的還貸金額。彼時二人都處於失業狀態，考慮賣掉房子，在附近租房居住。但由於房地產行業的整體疲軟，房產中介沒有房源，全租房進入短缺狀態。他們感到茫然而鬱悶，信用貸款、保單貸款、負債賬戶，貸款的種類和金額越來越多。

韓國的租房主要分爲月租（月貰）和全租（傳貰）兩大方式。月租者需要提交一定金額的押金，並且每個月向屋主支付月租。押金一般是10個月的房租。合同到期後，如果屋主提供的家用電器沒有損壞，這筆押金會被全額退款。

有相當多屋主都手握好幾處房產，在購房時通常會申請貸款，每個月收回的房租被用於償還利息。他們爲何會選擇揹負着如此大的經濟壓力拼命貸款買房？最關鍵的原因是，他們相信房價走勢一定是上升的，因此貸款越早，揹負的利息就越少；更進一步的原因是，他們認爲通貨膨脹和各種其他原因可能會導致房租上升，而貸款和利息在數值上相對穩定。這對於早期貸款者而言，反而意味着償還金額減少。

第二種租房方式爲韓國所獨有，被稱爲全租。在這種情況下，租客向屋主存入約爲房產實際價值三成到九成的押金，不再繳納每個月的租金。租約到期後，屋主將押金全額退還給租客。在合同期間，房東可以用這筆押金來經營、投資，或者存入銀行賺取利息。由於通貨膨脹、股價不穩定等金融風險，近年來全租效益降低，甚至出現了合同到期之後，租客收不回押金的情況。這種情況導致許多人因爲租房而深陷債務危機。

因此，在個人生活方面，2011年的韓國網絡用語就出現了“三拋世代”的說法，指拋棄愛情、婚姻和生育的一代年輕人。這個詞衍生出的“五拋世代”和“七拋世代”，分別拋棄的是人際關係和購房、夢想和希望。

對年輕人而言，擁有自己的住房似乎成了遙不可及的幻想。而房價的漲跌和買賣也不再是年輕人關注的問題。在宏觀層面，政府如何應對年輕人的住房困境？房價的調控與舊城改造和新城重建息息相關，趙南柱的《發生在徐英洞的故事》就講述了各類人羣面對房價而各自爲陣的故事。

徐英洞：房地產的預言和寓言

徐英洞是虛構的地名，設定在首爾城區不那麼熱門的居住地。按照小說裡的描述，“離地鐵站很近，江南、鍾路、麻浦、金浦機場、仁川機場，到哪裡都很方便”“徐英洞的學區不比江南差”，原型大約在類似九老區或永登浦區的地區。在首爾大多數地區房價持續上漲的時期，九老區和永登浦區的房產價格卻相對滯後。在這裡生活的人們，無論是房主還是租客，每天擔憂的問題都圍繞着自己的住地。可以說，《發生在徐英洞的故事》的核心是人與房產的關係。

小說中的大多數篇目創作於2020—2021年期間，彼時韓國的房地產正在飛速增長。2020年，韓國住房買賣價格上漲了8.3%，2021年上漲了15%。爲了擁有屬於自己的家，韓國人拼命攢錢，但是看着漲幅遠超工資能力的房價最終不得不放棄買房。即使退而求其次，全租房的價格也隨着房價上漲而提高，一些人連全租保證金也無法承擔。經濟寬裕一些的韓國人則相反，他們把買房作爲希望實現財產保值和增值的投資手段。

然而在2023年，這一類人也遭遇了重創。這一年韓國房地產陷入低迷境況，銀行貸款利率卻居高不下。隨着房價下跌，房產並沒有因爲更強的可得性而變得熱門，而是因爲失去了人們投資的信心，反而跌入冰點。手握房產的人沒辦法賣掉房子償還貸款，只能看着價格下跌無所適從。

政府爲了恢復房地產秩序，用行政手段維持房價穩定。2016年，韓國政府制定了《房地產交易申報》相關法律，包括外國人在內，買房和租房需要向政府申報。如果不按照規定申報，可能有罰金、沒收房產等風險。政府此舉是爲了控制房產壟斷、懲罰虛假信息買賣租房，來保障交易者的利益。

這樣的政策在實際效用上收效甚微。道高一尺，魔高一丈，房地產銷售的營銷手段層出不窮。最常見的手段是輿論操縱。房地產團隊利用普通老百姓的投機心理，誇大或編造了實際政策中涉及的“新城規劃”“道路擴建”等內容，讓人們相信購買房產一定會在未來增值。反過來，居民們爲了增強自己房產所屬社區的歸屬感和優越感，也希望房價上漲。

小說集《發生在徐英洞的故事》的第一篇故事《春天的爸爸（新會員）》，就表達了人們面對房價“漲也不快樂，跌也不快樂”的矛盾心理。翻開小說的第一頁，一張論壇截圖躍然呈現在讀者面前。一位名叫“春天的爸爸（新會員）”的用戶在社區論壇裡上傳了帖子，標題爲“徐英洞的居民真單純”。這篇帖子的主旨有二，一方面表達委屈，辛辛苦苦工作、省吃儉用攢錢買下公寓，但房產卻毫無漲勢，似乎是在自降身價。另一方面，他也質問居民，認爲居住在徐英洞的人們是上了房產中介公司和低價賣房者的當，言外之意是，居民們應當團結起來，集體表達對房價波動下跌的抗議。

小說的矛盾核心是房價，創作的方式卻像推理小說一樣，給出賬號操作者的三個可能人選讓讀者來判斷，究竟是誰躲在網絡背後挑戰房地產中介公司和當地社區。

第一位嫌疑人叫勇根，他代表自食其力卻收效甚微的普通工薪階層。他前年搬到徐英洞東亞一期公寓，他有一個1歲的女兒，名字叫“春兒”。勇根夫妻自己攢了一億韓元的房子首付，雙方父母各給了一億韓元，剩下的房款來自銀行貸款。今年年初，他決定搬家，但因爲徐英洞的房價太低，他的賣房過程並不順利。勇根像一位單打獨鬥的房產炒作者，在門戶網站售賣房子，並且穩定地每週提高5000萬韓元。夏天行情較好時，每天上午、中午、晚上都有人來看房。有一次都到簽約階段，但勇根期待着以更高價格拋售房產，最後沒有確認簽約。到了秋天，房產市場再次沉寂，勇根因爲失去了似乎已經到手的錢而寢食難安。

第二位嫌疑人是小燦媽媽，她代表了重返故鄉的高學歷者。她高中唸的是外語高中，大學是SKY（首爾大學、韓國大學、延世大學的首字母合稱）頂尖名校之一的延世大學。這樣一位優秀的母親不送小燦去輔導班，而是親自教學，培養小燦成爲一名綜合素質極其突出的孩子。她在孩子小燦四年級的時候創辦了輔導班，第二年又擴張爲英語與數學輔導班，致力於徐英洞地區的輔導教育。人們懷疑小燦媽媽希望房價上漲的原因在於，她弟弟是一名房地產中介。房產升值意味着她的輔導班事業和她弟弟的房地產銷售工作將能夠繼續拓展版圖、開疆拓土。其實，小燦媽媽的輔導班也面臨許多困難。輔導班擴大規模之後，場地房租也增加了不少。她不得不用房子做擔保，從銀行貸款來支撐補習班。爲了擴大收入，她只能大量增加學生的數量，卻已經深感力不從心。

第三位嫌疑人的名字是安承福。他是享受了時代紅利的上一輩人，身份是徐英洞的居民代表。安承福爲了推動政府在所居住的小區附近建造地鐵口、在現有物流倉庫的位置新建徐英洞的公共圖書館、在拆遷區新建公園而四處奔走。在管理者眼裡，安承福是個不好用錢買通的“刺頭”。他賣力地要求更換房地產開發公司、整合警衛崗，整天跑區政府和市政府。然而事與願違，地鐵口規劃沒有任何後續消息，物流倉庫的位置被決定建造廉租房，安承福給政府的建議沒有起效，他在居民心裡也失去了信任。安承福被質疑的原因是，他在徐英洞爲即將結婚的女兒購買了新房，而他女兒在婚姻中的實力又與房產的實力高度綁定。

每一位期待房價上漲的居民都打着各自的小算盤，但他們的努力從結果來看都是徒勞。在現實中，韓國炒房客因爲房價波動而損失個人財產的案例數不勝數，即使短期因爲炒房獲利，這種追逐房價上漲的行爲也可能潛藏着風險。過度投機的行爲進一步加劇了房地產市場的不穩定性，給經濟大環境帶來了不確定性。

左右爲難：房地產復興難題

問題是，韓國政府在過去幾十年間在宏觀層面對首爾房地產調控這個難題，到底有着怎樣的思路變動？首爾現任市長吳世勳一直以來致力的首爾市開發，是典型的政府主導牽動房地產復興的案例。

吳世勳是首爾市第33、34、38、39任市長。自從2006年起，他主持興建了諸多土木工程，建造了許多地標性建築，其中包括東大門設計廣場（DDP）、漢江公園等。這些舉措無疑增加了首爾作爲國際化都市的吸引力，提高了居民的幸福指數。在吳世勳的政策支持下，漢江公園的建設圍繞着江南、江北、島，甚至延伸至京畿道地區。每年春天，汝矣島漢江公園都是賞櫻的熱門地點。其他漢江公園也承擔了城市的文化和休閒娛樂功能。

在房地產方面，吳世勳的宗旨是放鬆政府對於房屋買賣的管制，以建造房子擴大供應，來試圖穩定房價。在他看來，消費心理，而不是通脹率、成本價格等其他因素，更決定性地推動了房價上漲。因此政府應當利用、引導好民衆的消費心理。消費心理不僅受房產的供應量影響，更重要的決定因素是關鍵地區的房價。在吳世勳看來，江南地區是首爾房價的關鍵。這是首爾投資風險最小的片區，因爲即使其他地方的房價在下跌，江南房價依然能夠攀升。由於購房者對江南地區的房產最有信心，他們的需求也集中於此地。如果政府只是一刀切地控制房產買賣，不增加江南地區的建築容積率，就不能真正戳到消費者的需求點，政策也治標不治本。換句話說，政策不應嚴格控制買賣，讓消費者排隊等待房產交易，而是應當興建工程，讓消費者對購房產生實際的期待。

於是，吳世勳提出口號，廢除漢江沿岸建築不得高於35層的規定，允許建築物升至50層。這樣一來，關鍵地區就能提供更多住房。容積率增加，房產的供應更接近實際需求，銷售價格的波動也會自動迴歸正常的市場規律。

取消漢江沿岸公寓的35層高度限制，是吳世勳“漢江文藝復興”藍圖的一部分。2022年3月發佈的《2040年首爾城市基本規劃》規劃了未來首爾的發展方向。除了取消限高，規劃中還談到了實現“步行日常圈”的日常生活空間改造、“以水岸爲中心”的空間結構改造、重新提高首爾市中心、汝矣島和江南“三城區”的活力、“地上鐵路地下化”、爲推廣自動駕駛等未來交通方式建設樞紐等規劃。

根據吳世勳的首爾城市規劃，四條南北向的軸線和一條東西向的軸線是首爾未來發展的趨勢和重點。光化門至市廳是“國家軸”，主要的行政單位集中於此；仁寺洞至明洞是“歷史文化旅遊軸”，集中了傳統建築，是韓國文化變遷的縮影；以世運商街、清溪川爲中心，則是“南北綠化軸”，是市民休閒生活的好去處；東大門設計廣場爲核心的南北街區則成爲“複合文化軸”，是新興設計產業和文化交流的地方。東西向的“全球產業軸”西起光化門，東至東大門設計廣場，把四條南北走向的軸線串聯起來。未來的首爾市不僅要抓住傳統房地產強勢的江南地區，也在探索新的規劃方式，挖掘新的振興重點。

總體來說，吳世勳的城市規劃戰略和他的房地產發展思路同出一脈。城市規劃不僅僅要考慮惠民工程，還在經濟上提供了未來需求的可能性。可以想見，房產投資者和投機者在《規劃》發佈伊始，就把涉及的軸線地區當作重點關注的地段。當房地產出現了投機地區，對於其他地區，政府的監管力度就可以相對減小。用樂觀的方式形容，吳世勳此舉是以疏代堵，引導房地產市場的發展方向；用悲觀的方式形容，吳世勳通過製造新的矛盾來分散人們對舊有矛盾的注意力。

實際上，趙南柱《發生在徐英洞的故事》就精準地描繪了人們對政策的預期，以及由此產生的房地產投資目標。小說中被認爲暗中煽動房價的居民代表安承福就是曾經乘過時代電梯，鑽過房產買賣法律漏洞，實現發家致富的典型案例。

安承福從1979年開始，在徐英洞附近的煤炭工廠上班。由於當時購置、轉讓和持有房產都不需要交稅，安承福以類似於投機的方式不斷買賣房產。他買入房子之後，通過不斷的奔走和遊說，再加上一些韓國高速發展期的好運，讓小區附近修建起地鐵站、百貨店、地下通道，甚至還讓某一處房產附近還建起了大型數碼城。小時候的安寶美經常搬家，因爲父親不斷以倒買倒賣房子的市場差價來實現資產的增值。他表面看起來是憨厚勤勞的老工人，實際上對於房產和稅務極其敏感。安承福以自己的名義買入一間公寓，拿給女兒安寶美居住。這不是出於對女兒的寵愛，而是由於據他所知，國稅廳對資金來源查得很嚴格，如果以20歲出頭、收入較低的安寶美的名義購入房產，可能會引來不必要的麻煩。他還建議安寶美研究認購政策、嘗試申請首套房或新婚夫婦專供房。趙南柱談論安承福的致富經時，非常直白地譴責了他懷着私心，熟練利用各種手段擡高當地房價的行徑。

安承福的房地產投資策略是個人利用法律漏洞和政策預期來獲取利益，但這種行爲相較於背後由政府主導的城市建設項目，只是大政策下的一粒微塵。在現實中，吳世勳對於首爾的房地產開發和城市建設早在2006年就開始行動。2009年，光化門空間改造作爲市中心重建項目的一部分開始實施，耗資約500億韓元。東大門設計廣場的設計和建造則大約消耗了4200億韓元。漢江公園的建設則消耗約4000億韓元。

爲了支撐起巨大的城市建設項目，吳世勳時期的首爾財政長期處於赤字狀態。反對他選舉首爾市長的民衆表示，吳世勳寧願斥巨資大興土木，也不願意爲學生提供免費午餐。他的競爭者，任期2011-2020年的首爾市長樸元淳則在上任後簽署預算計劃，爲小學生提供免費校餐。

在預算使用方面，吳世勳的形象似乎成了一個偏向精英主義勝於關愛民衆的首爾市長。他面對的左右互搏的困境，除了因爲自身利益各自爲陣的民衆，還有平均主義的民粹思潮。類似的困境似乎持續困擾着吳世勳。城市開發是否能帶來持續的刺激經濟的動力？土地和房價上漲所帶來的市場利潤，如何通過財政和稅收的方式最終回饋到民衆的生活？最後再回到土地和居民的關係本身，韓國如何通過良性的房地產政策緩解人口矛盾？

韓國政府自2024年起，爲新出生孩子的家庭提供購房和租房貸款。房地產政策和人口政策，似乎成爲了韓國政府改善社會問題的兩大抓手，但這些政策是否被買賬，收效如何，還需要時間來檢驗。吳世勳所面對的挑戰，不僅有城市開發的經濟效益，還有對於社會公平和民生福祉的關切。城市發展帶來的土地價值和房價上漲，必須通過有效的財政和稅收政策回饋給民衆，以實現社會的公平與穩定。

韓國房地產：比小說更殘酷——作家趙南柱筆下及背後的韓國房地產簡史

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