華僑城武漢退地以待調規，房企博弈空間增大

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

央企華僑城也開始退地了。

近日，華僑城發佈公告稱，其子公司武漢天創置業有限公司(下稱“天創置業”)持有的武漢市洪山區楊春湖高鐵商務區一宗土地，約105.32畝，原計劃建設成爲集高端產業聚集的地鐵上蓋TOD項目。

根據公告，這宗地塊將綜合考量產業招商及房地產市場情況，政府部門擬通過“收、調、供”聯動方式對TOD項目土地進行收儲，並將原商辦爲主、住宅爲輔的建設指標，調整爲住宅爲主、商辦爲輔，調規後的土地進行公開市場招拍掛。

華僑城進軍武漢洪山區楊春湖高鐵商務區已有時日。2018年12月，天創置業以底價52億元拿下楊春湖高鐵商務區地塊，面積約14萬平方米，樓面價5932元/平方米。拿地之後，隨着武漢市場持續下行，華僑城的開發也逐漸停滯。

此番收儲之後，華僑城也表示，天創置業計劃通過招拍掛方式參與調規後的土地競買。據21世紀經濟報道記者瞭解，商務地塊回爐再造爲住宅地塊重新進行出讓的情況已經不罕見，越秀地產此前在廣州的一宗地塊也通過類似的方法進行調規。

央企退地

華僑城此次退地，並未公佈實際的補償方式。

在公告中，華僑城表示，本次收儲地塊所涉收儲補償金額擬根據武漢市土地整理儲備單位委託第三方土地資產評估公司出具的土地價值評估執行，最終金額以政府評估結果和審計意見爲準，收儲地塊實測面積有變化的，按實測面積計算收儲補償總額。

實際上，這宗地塊華僑城保留了繼續開發的可能性。

在公告中，天創置業計劃通過招拍掛方式參與調規後的土地競買。華僑城還強調，本次TOD項目土地收儲及重新供地，若後續公司通過招拍掛競得土地，將有助於增強公司流動性，改善貨源結構，提高公司運營和管理效率，符合公司整體發展戰略需要。同時，如後期未能競得土地，公司仍能獲取收儲補償款，實現商辦土地資產盤活。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，過去出讓土地的規劃條件已經無法適應當下開發商的開發能力以及商辦供大於求的現狀。在此背景下，選擇對土地原有規劃條件進行調整，不僅有利於開發商進行開發，也是對近期有關部門關於盤活存量土地政策的落實。

華僑城一度對這個項目寄予厚望。根據公開資料，這個項目曾被命名爲“華僑城·歡樂天際”，其最初規劃350米天際塔樓、藝術人文公館、主題化獨棟企業公館、城市精英輕奢公寓、場景化城市慶典廣場、創新體驗型零售商業、商業街區、中央生態綠軸、超星級酒店等。

儘管給足了足夠的想象空間，但市場持續下行，華僑城在此期間也沒有貿然進行開發。

可供比較的是，戴德樑行發佈的數據顯示，2024年三季度，武漢全市核心商務區甲級寫字樓總存量維持在310.4萬平方米，空置率環比下降0.9個百分點至35.4%。五大核心商務區共錄得淨吸納量約2.6萬平方米，環比上升約78.7%，業主以價換量策略效果漸顯，平均租金環比下降約3.8%至每月每平方米83.5元。

這種行情已經延續數年，華僑城不再進行商業綜合體開發也符合當下的市場表現。

一位武漢當地房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，“相關部門對商辦地退地接受程度高了很多。我們也有一個還沒開發的商辦項目調規爲住宅，但也並不是申請就能通過，我們也有爲當地進行招商引資增加稅收。總體來說是雙贏的結果。”

困境求生

儘管退地近期時有發生，但與其他房企對比，華僑城這宗投資仍具有其特殊性。這是因爲，其他退地的房企多數是“託底市場”，所退地塊基本是在2021年、2022年集中供地期間拿下，而華僑城則是完全爲自身的大舉擴張而買單。

以此次退地的“華僑城·歡樂天際”來看，根據華僑城2024年半年報，這個項目預計投資141.6億元，目前已經投入84.8億元的資金，而開發進度則僅有25%，累計竣工面積爲30.9萬平方米。

從華僑城的投資版圖來看，過往這種大手筆拿地的事件並不少見。比如，華僑城曾經在雲南簽下多個項目，單單在2018年這一年，華僑城在昆明啓動“雲南大會戰”，華僑城各個子集團會聚雲南，簽約項目60個，簽約金額1047億元。次年，華僑城再度追加投資，簽約項目37個，簽約金額490億元。

時至今日，華僑城仍然在爲這些投資買單。今年以來，華僑城屢次拋售雲南的資產。其中，在10月30日，雲南文產城市商業文化綜合投資有限公司100%股權及轉讓方對標的企業全部債權在上海聯合產權交易所掛牌，轉讓底價爲4157萬元。華僑城持有這家公司50%的股權。今年7月，華僑城掛牌了西雙版納朗昇商業管理有限公司100%股權。

在清理資產的同時，華僑城也尚未止住虧損。

根據財報，今年前三季度，華僑城實現營業收入293.3億元，同比下降7.7%；錄得歸母淨虧損23.51億元，扣非歸母淨虧損則是25.15億元。華僑城解釋稱，虧損的主要原因是其結轉項目毛利率同比有所下降，其他因素包括部分項目利息費用化增加和聯營公司虧損等。

而去年全年，華僑城則實現營業收入557.44億元，同比降低27.39%，歸母淨虧損則是64.92億元。此次虧損，是因爲華僑城進行了大額的計提。在其時的財報中，華僑城表示，虧損原因是地產業務收入結轉金額和毛利率較上年同期下降，對部分項目計提資產減值準備。

從目前的經營狀況來看，華僑城的銷售並沒有扭轉，即便文旅業務表現有所起色，業務佔比較大的地產業務還在持續承壓。根據華僑城發佈公告，今年前10個月，華僑城累計實現合同銷售面積133.8萬平方米，同比減少20%；合同銷售金額199.6億元，同比減少42%。

以此看來，華僑城走出困境仍需時日。