或許房地產整個行業止跌回穩的時間比大多數人的預期來得更早一些

要密切留意房地產市場止跌回穩的信號，或許房地產整個行業止跌回穩的時間比大多數人的預期來得更早一些。在上一週，依據住建部於 11 月 1 號發佈的 10 月份全國房地產市場的網籤數據，我曾和朋友們做過一些分析探討。但我發現，在留言裡，超過 90%的人對於房地產市場出現止跌回穩的信號都是冷嘲熱諷。

我和一些朋友私下交流過，其中一部分人主要是對官方統計數據的真實性表示冷嘲熱諷。而另一方面，基於這樣真實的數據，如果我做出房地產市場止跌回穩的判斷，也有不少朋友對此冷嘲熱諷。我覺得這裡包含了兩種觀點，可能對數據質疑、不相信的人所佔比重更大一些。

在此，我要特別告知朋友們，這次住建部門公佈的全國房地產市場網籤數據，其數據質量是相當高的。從以下兩個方面爲朋友們解讀一下：

一方面，過去我們看到更多的可能是類似於統計部門關於 70 個大中城市房價的數據。但要注意，其一，它統計的樣本僅有 70 個城市；

其二，在這 70 個城市裡，不論是新房還是二手房的數據，都只是抽樣數據。所以實際上，誤差比較大。但這次住建部門公佈的全國房地產市場監測系統中的網籤數據，覆蓋了全國所有城鎮房地產市場交易的官方真實交易數據。

要知道，房地產交易要拿到房產證，之前都必須通過網籤系統，才能進入下一步的審批環節。所以這個數據真正覆蓋了全國房地產市場交易的完整數據。這和之前提到的數據有所不同。

另一方面，可能有的朋友會說，那像專業中介機構的數據呢？比如大家看到的二手房報價、掛牌價格，雖然可能涵蓋了所有房地產的掛牌價格，但要明白，掛牌價格和實際成交之間有很大差距，單純觀察掛牌價格不能反映市場真實成交情況。

而且，不論是鏈家、我愛我家等中介機構的數據，往往反映的是行業或企業自身的一部分數據，當然，也不排除由於各種商業意圖，這些數據可能存在剪裁失真的成分。所以說，這次我們看到的全國房地產市場網籤數據，是更真實的交易數據，和之前看到的掛牌價或者行業內的部分統計不同。

基於以上兩部分。一是這次公佈的數據具有全面覆蓋性，是全樣本數據；二是真正的成交數據。這兩個角度決定了此次發佈的數據質量很高。所以，對於那些對住建部門發佈的官方數據持有質疑的朋友，我想做這樣一個交流和反饋。

另外，在分析房地產市場時，我們還必須明白，中國房地產中大家所關注的人口數量、房地產供求關係，確實是重要因素，或者說是長期影響房價的重要因素。

但也不要低估了國家政策這隻有形之手的重要性。在過往，不論是 2017 年、2018 年曆史上最嚴厲的房地產調控政策，當時恐怕沒人相信房價會下跌，甚至大幅下跌。但當國家出臺最嚴厲調控政策後，房地產的價格和交易量明顯掉頭向下，調整至今，成交量不及過去高點的一半。

另外，在過去的 2008 年、2009 年以及 2015 年等，每次刺激房地產市場時，無一例外都迎來了成交量甚至房價的明顯上漲。我想，在房地產領域，政策這隻手的作用相當大，這一點不可低估。

而且這次從 9 月 24 號以來，國家相關宏觀調控部門明確將房地產止跌回穩作爲重要調控指標。我想，如果不能止跌回穩，恐怕宏觀調控這隻手還會不斷髮力，爲房地產市場注入動力。

所以，通過對數據的分析，以及國家宏觀調控與房地產關係的分析，都要格外關注房地產整個行業止跌回穩的信號。