江西銅鼓縣：加強對“工抵房” 價格管控，網籤價格應與該小區均價匹配
10月22日，江西省銅鼓縣發佈關於印發《關於持續促進房地產市場平穩健康發展的若干措施（暫行）》的通知。
《若干措施》提到，進一步加強團購在售商品住房。優化商品房價格指導機制，商品房項目根據市場自主合理定價。鼓勵企業按照市場化原則搭建面向全社會公開的在售商品房團購平臺，團購房源須是“五證”齊全的現房或準現房。各房地產企業自願參加，對滿足團購條件購房的（一次性購買5套以上等），可結合自身項目銷售情況在新建商品住房原明碼標價基礎上再下降不超過10個點，團購優惠價格不計入商品備案價格跌幅比例範圍。
支持收購商品房去庫存。在完全自願、風險可控的基礎上，用好保障性住房再貸款政策。支持和鼓勵國有平臺利用收購已建成存量商品房作爲保障房和安置房，其中60平方米以下的用於公租房，60至90平方米範圍的用於保障性租賃住房，90平方米以上用於安置房。各級機關、醫院、學校、國有企業等各類機關企事業單位，原則上不再新開工建設辦公用房、幹部職工宿舍、週轉房、人才房等，確有必要的，經審批後可按規定就近購買庫存商品房或寫字樓等方式進行籌集。
穩妥處置“工抵房”“法拍房”。加強對“工抵房” 價格管控，網籤備案價格應與該小區平均價格相匹配。屬地法院依法穩妥開展 “法拍房”工作，住房城鄉建設部門要加強對當地商品房價格的監測，積極配合相關法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保當地商品房價格總體平穩。
《關於持續促進房地產市場平穩健康發展的若干措施（暫行）》原文如下：
爲深入貫徹落實黨中央、國務院關於房地產領域相關決策部署和省委、省政府工作要求，進一步落實消化存量房產和優化增量住房的政策措施，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，結合我縣實際，制定以下具體措施：
一、有序去庫存，積極消存量
1.實行購房補貼政策
（1）實行購房財政補貼。凡在2024年1月1日至2025年6月30日期間內（時間以《商品房買賣合同》在縣城鄉建設和交通運輸局的備案時間爲準）購買縣城規劃區內新建商品房的：
①屬首次購買新建商品住房的（需提供房產登記部門出具的房產登記證明），縣財政給予200元/㎡的購房補貼，屬購買改善性住房的，縣財政給予150元/㎡的購房補貼。
②國家出臺放開二孩、三孩政策後，符合國家二孩、三孩政策的家庭，憑戶口本購買新建商品住宅的，縣財政分別給予200元/㎡、300元/㎡的購房補貼。
③購買非住宅商品房的（以縣城鄉建設和交通運輸局備案爲準），由縣財政給予100元/㎡補貼。
上述①②兩條補貼不重複享受，可按最高標準享受一次。上述補貼在購房時不直接抵扣購房款，政策到期經縣城鄉建設和交通運輸局、縣自然資源局、縣衛健委、縣財政局審查後，由縣城鄉建設和交通運輸局直接撥付至購房人。2024年1月1日前已備案的商品住宅不在本次補貼範圍之內。已享受了本次補貼的商品住宅如需辦理合同變更，須退還所得補貼後才能辦理合同變更手續。
（2）落實購房契稅優惠。凡在2024年1月1日至2025年6月30日期間（以不動產權登記時間爲準），在縣城規劃區內購買二手商品住房且在2025年6月30日前繳清契稅的，由縣財政按所交契稅的50%給予補貼。
（3）繼續執行高層次人才購房補貼政策。對引進的高層次人才購房給予補貼，按照《銅鼓縣高層次人才引進辦法（試行）》（銅發[2018]28號，2021年8月9日修訂版）文件執行，與本次購房財政補貼不重複享受，可按最高標準享受。[責任單位：縣財政局、縣稅務局、縣城鄉建設和交通運輸局、縣自然資源局、縣衛健委]
2.進一步加強團購在售商品住房。優化商品房價格指導機制，商品房項目根據市場自主合理定價。鼓勵企業按照市場化原則搭建面向全社會公開的在售商品房團購平臺，團購房源須是“五證”齊全的現房或準現房。各房地產企業自願參加，對滿足團購條件購房的（一次性購買5套以上等），可結合自身項目銷售情況在新建商品住房原明碼標價基礎上再下降不超過10個點，團購優惠價格不計入商品備案價格跌幅比例範圍。[責任單位：縣城鄉建設和交通運輸局]
3.支持居民住房“以舊換新”。住建部門指導行業協會制定“以舊換新”活動方案，搭建換房房源信息發佈平臺，以“以舊換新”“買房送裝修”爲主題，支持房地產開發企業和居民按照市場化原則進行“以居民舊房置換房企定向新房”，舊房可由房地產開發企業直接購買，也可委託房地產經紀機構包銷，對換房羣衆提供“換新購”服務，促成羣衆以舊換新方式購買改善性新建商品住宅，活動從2024年5月1日持續到2025年6月30日。［責任單位：縣城鄉建設和交通運輸局］
4.落實交易稅費優惠政策。落實居民個人換購住房個人所得稅政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，納稅人出售自有住房並在現住房出售後1年內，在縣城規劃區範圍內重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。稅務部門會同住房城鄉建設部門，對市場價格連續3個月環比下降且累計幅度超過10%時，及時下調存量房交易計稅價格。支持稅務部門適時調整土地增值稅預徵率、覈定徵收率，優化完善土地增值稅徵管期限。[責任單位：縣稅務局]
5.支持公積金“既提又貸”。提高住房公積金支持力度。降低住房公積金貸款保證金比例。一是本縣繳存職工在宜春市範圍內新購住房的，在辦理購房提取後，仍可申請住房公積金貸款，但購房提取金額與公積金貸款金額合計不得超過購房總價。本縣繳存職工在宜春市範圍內新購住房享受“既提又貸”政策時，購房提取業務必須與住房公積金貸款業務同時申請辦理。政策執行期爲2024年8月1日至2027年7月31日。當個貸率達到85%時，暫停執行本政策。二是多子女家庭的本縣繳存職工（不含靈活就業人員），符合租房提取住房公積金條件的，最高提取限額上浮20%調整後，多子女家庭的本縣繳存職工及配偶租房提取住房公積金上限爲1920元/月。多子女家庭（不含靈活就業人員）的本縣繳存職工，符合住房公積金貸款條件的，申請住房公積金貸款時最高貸款限額上浮20%。調整後，多子女家庭貸款最高貸款額度爲雙繳存職工96萬元,單繳存職工72萬元。三是本縣房地產開發企業住房公積金貸款繳納擔保保證金比例統一下調至2%。政策執行期爲2024年8月1日至2027年7月31日。[責任單位：市住房公積金管理中心銅鼓辦事處、各商業銀行]
6.調整購房貸款利率和首付比例。取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率下限，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。[責任單位：銅鼓金融監管支局、各商業銀行]
7.優化個人住房貸款中住房套數認定標準。住房公積金和商業性個人住房貸款的居民家庭住房套數，僅以購房轄區不動產登記機構查詢的居民家庭在當地已購商品住房總套數爲覈算依據，農村宅基地自建房不計入住房套數。若購房人在擬購住房所在縣區有住房，能提供房屋租賃登記備案證明或房源信息編碼並已掛牌出售證明的，可按覈減後名下住房套數發放個人住房貸款。[責任單位：縣自然資源局、縣城鄉建設和交通運輸局、銅鼓金融監管支局、市住房公積金管理中心銅鼓辦事處、各商業銀行]
8.大力實施危舊房改造。對城區已摸底確認的CD級危房，特別是存在嚴重安全隱患的預製樓板房屋有計劃開展徵收拆遷工作，大力推行“房票”安置方式。政府可用現有空餘房源進行安置，或向國開行和農發行申請金融支持，推行“房票安置”“貨幣安置”。[責任單位：縣城鄉建設和交通運輸局、銅發集團］
9.支持收購商品房去庫存。在完全自願、風險可控的基礎上，用好保障性住房再貸款政策。支持和鼓勵國有平臺利用收購已建成存量商品房作爲保障房和安置房，其中60平方米以下的用於公租房，60至90平方米範圍的用於保障性租賃住房，90平方米以上用於安置房。各級機關、醫院、學校、國有企業等各類機關企事業單位，原則上不再新開工建設辦公用房、幹部職工宿舍、週轉房、人才房等，確有必要的，經審批後可按規定就近購買庫存商品房或寫字樓等方式進行籌集。[責任單位：縣財政局、縣城鄉建設和交通運輸局、銅發集團］
10.優化調整學位準入政策。對購買新建商品住房的，在所在學區內學校有學位的情況下，允許購房人憑經網籤備案的新建商品房買賣合同、契稅繳納憑證及適齡兒童、少年戶口（或其法定監護人有效居住證）向新購商品住房所在地的九年義務教育學區（或接收片區）學校辦理轉（入）學。如學區內學校無空餘學位，由學校所屬教育主管部門按照就近原則統籌安排，同一城區內原則上不得轉學。[責任單位：縣教體局、縣城鄉建設和交通運輸局、縣公安局、縣稅務局]
二、穩步調結構，科學優增量
11.科學規劃用地空間和開發強度。支持新增優質住房用地需求，將中心城區臨河、臨湖、近山等生態環境優美以及公共服務和基礎設施配套較好的區域作爲優質住房重點建設片區，在詳細規劃編制中，靈活劃分地塊大小，合理確定開發強度上限，適應優質住房項目的中低開發強度、高品質開發建設需求，位於城市遠郊地區的優質住房地塊，容積率可調整爲1.0-1.2，位於中心城區其他區域的，容積率可調整爲1.2-2.0。對已編制詳細規劃的區域，在符合國土空間總體規劃，不突破公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，允許按程序對詳細規劃進行修改調整，存量商業用地根據實際發展需要依法依規調整爲優質住房用地，並補交相關規費。
依法依規合理調整商業服務業用途。除土地出讓合同、產業監管協議或者招商引資協議中有關產業項目建設約定未履約，以及因企業自身原因造成土地閒置外，在符合國土空間規劃、不突破公共服務設施和基礎配套設施承載力、土地使用權人自願和充分徵求利害關係人意見的前提下，依法依規穩妥有序將商業服務業用途調整爲居住用途或調整商住比例，優先用於保障性住房、保障性租賃住房建設。[責任單位：縣自然資源局、縣城鄉建設和交通運輸局]
12.合理調整規劃條件。爲提高公共服務設施水平和增加公共空間等正向優化，確需調整規劃條件的，依據國土空間總體規劃，完成所在片區公共服務設施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關係的基礎上，按程序依託國土空間規劃“—張圖”予以調整。規劃條件依法調整後，簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓價款。
優化新建住宅小區機動車停車位配建標準和新能源汽車充電設施預留比例。將機動車停車位配建標準納入地塊規劃條件。新建住宅停車位新能源汽車充電設施建成不低於10%，按100%預留建設安裝條件（管線和橋架等設施建設至各車位），整體電力容量預留比例不低於30%（不再考慮負荷率配置）。
優化容積率計算規則。通過招拍掛方式新取得建設用地使用權的住宅項目，配建的垃圾收集房、公共廁所、變電房（配電室)、開關站、開閉所，以及風雨連廊、首層架空層、上人屋面等作爲公共空間供業主免費使用的建築，建築面積不納入項目容積率計算；每戶住宅設置設備平臺水平投影面積之和不超過該套型總建築面積的3%且最高不超過5平方米的，不計算建築面積和容積率；超出前述部分面積按其水平投影面積計算建築面積和容積率。
調整陽臺進深和建築層高約束條件。在保證結構安全條件下，住宅項目主陽臺進深由不應大於2.1米調整爲不應大於2.4米，次陽臺進深由不應大於1.2米調整爲不應大於1.5米，在此進深內的，按其水平投影面積的1/2計算建築面積並計入容積率，超出規定部分按全面積計算建築面積並計入容積率。各類陽臺投影面積之和不得超過該套型總建築面積的15%，超出部分按全面積計算建築面積並計入容積率。普通住宅建築標準層層高由不宜大於3.2米調整爲不宜大於3.6米;當層高大於3.6米時，按該層水平投影面積的倍數(建築層高的1/3倍)計算建築面積和容積率。已批未開工建設的項目，允許按此規定依法依規對原設計方案進行調整。[責任單位：縣自然資源局、縣城鄉建設和交通運輸局、縣發改委、縣供電公司]
13.鼓勵開展高品質住宅試點。探索制定差異化的計算規則。經縣住房城鄉建設部門認定的商品住宅品質提升項目，相關要求可按《江西省商品住宅品質提升設計指引(試行)》執行。[責任單位：縣城鄉建設和交通運輸局、縣自然資源局]
14.降低供水供電供氣行業收費。水、電（含強弱電）、氣專營單位要爲房地產開發企業提供高效、快捷服務，按照《國務院辦公廳轉發國家發改委等部門關於清理規範城鎮供水供電供氣供暖行業收費促進行業高質量發展意見的通知》（國辦函[2020]129號）要求，清理取消不合理收費，降低配套設施入戶安裝費用，合理調整使用標準，規範價格收費行爲，降低房地產開發成本。在城鎮規劃建設用地範圍內，供水供電供氣企業的投資界面應延伸至用戶建築區劃紅線，除法律法規和相關政策另有規定外，不得由用戶承擔建築區劃紅線外發生的任何費用。從用戶建築區劃紅線連接至公共管網發生的入網工程建設，由供水供電供氣企業承擔的部分，納入企業經營成本；按規定由政府承擔的部分，應及時撥款委託供水供電供氣企業建設，或者由政府直接投資建設。[責任單位：縣發改委、縣市場監督管理局、縣財政局、縣城鄉建設和交通運輸局、縣潤泉供水公司、縣供電公司、江西翊烽燃氣有限公司]
15.支持項目分期建設分期驗收。在保障分期地塊公共安全，公共基礎設施、公共服務設施滿足規範要求和未侵害他人合法權益的前提下，可編制分期規劃，經批准分期發放《建設工程規劃許可證》，同時分期辦理《施工許可證》《商品房預售許可證》；在建項目根據建設單位或者個人書面申請，對已滿足使用功能的單體工程可分批次開展規劃覈實，在房屋建築工程質量、消防、人防等滿足相關要求的前提下，可對項目開展分期竣工驗收、分期交房。土地出讓價款繳納比例不低於 50%後可在未辦理《不動產權證》的情況下，按不高於已審定規劃總平面方案中計容總建築面積50%的比例，辦理建設工程規劃許可證（地下室不計容部分需同步報批）、建築施工許可證等行政審批手續，相關容缺事項必須在辦理商品房預售許可證之前補齊相關材料。[責任單位：縣自然資源局、縣城鄉建設和交通運輸局、縣國動辦]
16.適當放寬分期開發。督促企業按出讓合同約定的期限和比例繳納土地出讓價款。在嚴格工程建設和資金使用監管的前提下，可依據經自然資源部門審定的項目建築規劃設計方案，對部分建築已完工且相應建築面積比例的土地出讓價款已繳清的，根據建築面積佔比對應的土地辦理不動產登記手續，但應確保按照比例登記的宗地範圍上的建設內容獨立完整。[責任單位：縣稅務局、縣財政局、縣自然資源局、縣城鄉建設和交通運輸局]
三、積極穩市場，全力化風險
17.允許使用銀行保函繳納土地競買保證金。土地競買人可以使用銀行業金融機構開具的不可撤銷、見索即付式的保函，繳納土地交易市場競買保證金。[責任單位：縣自然資源局、縣稅務局、縣財政局、銅鼓金融監管支局]
18.繼續延長土地出讓價款繳交時限。發文之日起至2025年12月31日期間，全縣範圍內成交的土地，自合同簽訂之日起1個月內繳納出讓價款的50%，剩餘土地出讓金繳納期限可延長至1年。
對納入處置閒置存量土地項目清單，以及調整規劃條件後簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同的情形，確需延期繳納土地出讓價款的，可按規定經縣人民政府同意後，協商調整約定的分期繳納時間和比例，適當延遲價款繳納時間，最遲應在出讓合同簽訂之日起兩年內繳清。[責任單位：縣自然資源局、縣稅務局、縣財政局、縣城鄉建設和交通運輸局]
19.調整土地競買保證金繳納比例。發文之日起至2025年12月31日期間，全縣範圍內公開出讓的商服、住宅用地競買保證金繳交比例爲宗地起始價的30%。[責任單位：縣自然資源局、縣稅務局、縣財政局、縣城鄉建設和交通運輸局]
20.穩妥處置“工抵房”“法拍房”。加強對“工抵房” 價格管控，網籤備案價格應與該小區平均價格相匹配。屬地法院依法穩妥開展 “法拍房”工作，住房城鄉建設部門要加強對當地商品房價格的監測，積極配合相關法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保當地商品房價格總體平穩。[責任單位：縣人民法院、縣城鄉建設和交通運輸局、縣市監局]
21.全力推進保交房項目進入“白名單”。積極發揮房地產白名單融資協調機制，建立住房城鄉建設、金融監管、銀行機構等部門參加的定期會商機制，搭建政銀企對接平臺，幫助問題項目修復，推動符合 “白名單”條件的項目“應進盡進”，對符合要求的項目 “應貸盡貸”。[責任單位：縣城鄉建設和交通運輸局、銅鼓金融監管支局、市住房公積金管理中心銅鼓辦事處、各商業銀行]
22.堅定堅決推進“存貸掛鉤”機制。將住建領域各類資金（包括但不限於住宅專項維修資金、商品房預售監管資金、質量保脩金等)傾斜存放至對融資協調機制支持力度大、“白名單”項目審批通過率高併入庫項目多、實際放款金額高的銀行金融機構。[責任單位：縣城鄉建設和交通運輸局、銅鼓金融監管支局、各商業銀行]
23.穩妥化解房企已辦理金融機構抵押開發貸問題。以居住爲目的的購房羣衆已支付全部購房款（含按揭），但房企存在未償還抵押債務的，爲購房羣衆辦理不動產權證書的同時，依據辦理預售許可證時開發企業與住建部門的約定，按辦證實際需求註銷對應房屋的不動產抵押登記，未有約定的，由抵押權人出具書面同意抵押注銷函，並按辦證需求註銷對應房屋的不動產（含土地、在建工程、房屋）抵押登記。
各商業銀行要結合實際，將新發放商業按揭貸款和住房公積金貸款保證金比例設定爲不高於3%，提前釋放存量貸款保證金支持保交房高風險項目建設。保交房工作專班要督促指導房企按照被註銷抵押登記的不動產（含土地、在建工程、房屋）的市場價值，通過將本項目超出預售資金監管額度的部分直接用於償還開發貸款，或補充新的足值抵押物等方式，等額足值保障金融機構債權安全。[責任單位：縣城鄉建設和交通運輸局、銅鼓金融監管支局、縣人民法院、縣司法局、縣自然資源局、各商業銀行]
24.加快解決存量商品住房登記歷史遺留問題。落實屬地政府主體責任，充分發揮各級工作專班機制的作用，加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對未竣工驗收、未規劃覈實、土地及在建工程被抵押、被查封以及房地產開發企業欠繳稅費等原因導致辦證難的各種情形，實行分類施策，開展集中攻堅，各部門補充完善辦證相關手續，辦理登記發證。
持續推廣“帶押過戶”，簡化抵押二手房交易程序，符合相關條件的已抵押二手房可在未解除原抵押狀態下交易過戶，節約交易雙方資金和時間成本。
統籌推進工程建設項目審批制度、建設項目“多測合一”、壓縮不動產登記辦理時間、市政公用服務報裝接入等改革事項，優化整合商品房預售、竣工驗收備案、房屋交付使用、不動產登記辦理等流程，穩步推進“交地即交證”“交房即交證〞的便民利企專項工作。[責任單位：縣自然資源局、縣城鄉建設和交通運輸局、縣行政服務中心、縣稅務局、縣人民法院、市住房公積金管理中心銅鼓辦事處、各商業銀行]
以上措施由銅鼓縣房地產領域涉穩風險防範處置聯席會議辦公室會同相關部門負責解釋，如遇國家和上級政策調整，以調整後政策爲準。本文自印發之日起實施。