解讀｜力度最大化債舉措獲通過，房地產市場將迎來哪些變化？

11月8日，十四屆全國人大常委會第十二次會議審議通過近年來力度最大的化債舉措，明確增加地方政府債務限額6萬億元，用於置換存量隱性債務，爲地方政府騰出空間更好發展經濟、保障民生。

同日，全國人大常委會辦公廳舉行新聞發佈會，全國人大財政經濟委員會副主任委員、全國人大常委會預算工作委員會主任許宏才表示，爲便於操作、儘早發揮政策效用，新增債務限額全部安排爲專項債務限額，一次報批，分三年實施。按此安排，2024年末地方政府專項債務限額將由29.52萬億元增加到35.52萬億元。

財政部部長藍佛安直言，這是黨中央統籌考慮國際國內發展環境、確保經濟財政平穩運行，以及地方政府化債實際等多種因素，作出的重大決策部署，是今年一系列增量政策的“重頭戲”。

對於房地產市場而言，發佈會上，藍佛安表示，目前，支持房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。專項債券支持回收閒置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。

“結合取消普通住宅標準和非普通住宅標準調整稅收，有利於降低購房人負擔，促進剛需與改善型住房需求入市；通過專項債券落地，有利於地方政府收購存量房屋與土地，減少存量房地產供給；通過供求雙向調節，起到平衡供求關係，促進房地產市場止跌回穩和平穩健康發展的作用。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池點評道。

哪些房地產相關稅收政策有望調整？

在業內看來，後續房地產減稅大招將出臺。按照財政部部長藍佛安的說法，目前，支持房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。

那麼，哪些房地產相關稅收政策有望調整呢？從財政部部長助理宋其超此前在國新辦新聞發佈會上透露的信息來看，財政部正研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅。

現行政策中，在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市以外，在其他城市，對個人銷售購買2年以上的住宅，不區分普通住宅和非普通住宅，一律免徵增值稅。在北上廣深這4個一線城市，對個人銷售購買2年以上的普通住宅免徵增值稅，對個人銷售購買2年以上的非普通住宅要徵收增值稅。在土地增值稅方面，對建造銷售增值率低於20%的普通標準住宅，免徵土地增值稅。按照土地增值稅暫行條例實施細則的有關規定，普通住宅標準由各省明確。

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，“從目前房地產相關稅收政策來看，包括增值稅、土地增值稅和個稅的政策都存在積極調整的空間，其直接影響就是降低了房東和房企的稅費成本，對於房屋交易和開發成本降低具有積極的作用。”

58安居客研究院院長張波指出，目前，房地產稅收主要集中在供給和需求兩側，供給側的稅源主要是房企在拿地和開發環節，需求側則主要在交易階段。從供給側來看，目前房企的稅收在拿地層面和銷售階段，拿地階段主要是契稅，這方面預計整體降低的可能性低，但因城施策進行調整的可能性較大。銷售階段是降稅的重點，主要包括土地增值稅、增值稅兩項，非普宅相關標準的取消預計會對土地增值稅形成重要影響，預計整體性降低的可能性大，而增值稅可能會考慮階段性降低稅率的方式。

從需求側來看，張波提及，目前已經有在落地包括個人所得稅減免、地方性契稅減免的政策，這類政策預計後續還將延續，並且自主權還在地方政府。目前大方向是降低交易成本，推進“以舊換新”等各類房產置換需求提升，因此進一步調整增值稅免徵條件、個人所得稅免徵條件將是主要方向，同時可能會結合對二手房中介費的收取進行規範性調整。

專項債券擴圍用於回收閒置存量土地

除了房地產相關稅收政策將有調整，專項債的使用範圍也有所擴大，使地方政府有更充裕的資金用於回收閒置存量土地，打通了收儲缺乏資金的“卡點”。

發佈會上，藍佛安提及，專項債券支持回收閒置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。

嚴躍進提到，專項債在“優化存量”方面有積極作用。其中在回收閒置存量土地進而轉爲土地儲備方面，主要包括兩類土地，即安置房閒置用地、房企未開發用地。其對於緩解城中村改造安置房領域、出險房企土地庫存項目方面的風險具有積極作用，也有效改善了2025年的土地儲備結構和供地結構。同時對於收購存量商品房用作保障性住房方面，其有助於消化現房庫存或準現房庫存的房源，同時積極增加保障房的供給。

嚴躍進表示，專項債政策也可以和其他政策形成非常好的配合。目前城中村改造專項借款、保障性住房再貸款兩類金融工具已經積極落實。其中城中村改造專項借款有效確保了房票的兌付，有助於後續新房項目的去庫存。而保障性住房再貸款，則有效化解房企現房項目，促進一些房企高效批量出售項目。當前專項債的加入，也意味着“消化存量”方面新增金融財政政策支持，真正有助於土地和房屋庫存消化，真正促進供求關係的再均衡。

張波也表示，專項債的支持不僅有助於房企緩解資金壓力，還可以促進房地產市場的健康發展。通過支持回收閒置存量土地、新增土地儲備，以優化土地供應，通過收購存量商品房用作保障性住房，來加快去化庫存等措施，可以穩定市場預期，提振市場信心。同時，更有利於支持保障性住房建設等民生工程，提升居民的生活質量和幸福感。

對於專項債在房地產相關領域的支持力度，張波認爲，目前來看，本次新增專項債的規模是超出市場預期的，這大大降低了地方財政壓力，同時對於市場的調節力度明顯增強。從2018年、2019年土儲專項債佔當年專項債的水平來看，大致在30%左右水平，因此預計本輪也將保持同等比例，這將大大增強各地對於土地側優化的把控力，更有利於市場的實質性回穩。