經營貸爆雷，珠城炒家傻眼了...

最近，珠江新城炒家遇到了一個非常頭疼的問題：

就是2021年，最早一批三年期的經營貸的用戶，批量性的到期了。

最關鍵的是，他們這筆貸款無法續貸，或者是平轉到其他銀行！

有炒家告訴樓市君：這筆錢很難還的上了...

壹

珠江新城炒家傻眼

“經營貸”要補差價？

事情是這樣的。

小A在2020年，用13萬+/平的價格，入手了珠江新城中區某小區約114平房子。

當時廣州的房貸利率普遍比較高，大概在5.6%左右。

｜廣州航拍圖

|廣州樓市發佈攝

到了2021年，不少中介給他打電話，說經營貸能做到3.8%的利率；

“如果把按揭房置換成了抵押經營貸，一年就可以省下十多萬元的利息。”

小A心動了，他把原有的30年的按揭房貸結清，置換成了抵押經營貸，每個月的月供從5萬，降到了3字頭。

要知道，這種利用經營貸降低利率的手段並不少見，尤其 在金珠琶的炒房圈子裡相當“流行”。

｜來源：樓市君朋友圈

當時的小A認爲，僅這2個點的利差，即使是房價不漲，每年都可以省下多少利息錢。

時間一晃，三年就這麼過去了。

然而這個月經營貸到期了，銀行要求他還款。他一下子傻眼了。

原來啊，給他代辦的中介告訴他，這筆經營貸爲10年的期限，但沒告訴他這個貸款每3年要還一次的。

打個比方，小A2021年的時候，銀行評估價1500萬的房子，七成的話可以貸出1050萬； 假設現在房子評估價跌到了13 00萬，那七成只能做到910 萬 。

要麼結清轉走，要麼補140萬的差額續貸。

｜業主申請經營貸利率調整

|粉絲供圖

那麼，問題來了...銀行卡餘額不足，上哪裡去搞一百多萬？

但對於一些小A這樣的普通業主來說，首付已經掏空了家底。

他表示：再想拿出這鉅額的資金來填補窟窿，幾乎不可能。

銀行相關人員還告訴他：經營貸逾期一個月，就有可能發起起訴流程。

｜經營貸逾期有可能被起訴

|粉絲供圖

貳

貸續高峰期已來

炒家將面臨兩種結果

像小A這樣，面臨經營貸到期問題的炒家，並不在少數。

在2020-2022年的樓市高峰期，有很多人將30年的住房按揭貸款換成了企業經營貸。

尤其是金融城、珠江新城、琶洲等，金融屬性強的板塊。

｜來源：樓市君朋友圈

樓市君在這裡科普一下，目前大部分銀行做的經營貸，貸款週期多爲10年，貸款期限比房貸明顯要短。

短貸長投，風險很大。

銀行爲了風控，經營貸貸款人大概每三年或五年要做一次續貸，資產也要重新評估。

也就是說，2021年用經營貸買房的人，2024年正處於續貸高峰期。

但萬萬令人想不到的是，利息雖然省了，2020-2021年卻已是廣州樓市的巔峰時刻。

自21年始至今，不少地區房價普遍下跌10-30%，甚至部分外圍區樓盤一度腰斬，現價只有高峰1/2。

即便像珠江新城這樣的CBD，最近一年的降幅普遍也超過了10%。

丨廣州樓市發佈 製圖

因此，今年廣州各個板塊樓盤的整體評估價，都有所下降。

比如珠江新城的嘉裕公館，之前最高評估價可以做到23萬/平，現在呢，在20萬/平左右。

而金融城的美林湖畔、蘭亭盛薈，過去評估價可以做到9-10萬/平左右，現在只能做到7-8萬/平。

還有珠江帝景，高峰期的評估價可以做到9-10萬/平，現在只有7-8萬/平。

｜廣州航拍圖

｜廣州樓市發佈 攝

但隨即而來的卻是24年的經營貸普遍到期，需要續貸。

像小A這樣，他所持有的小區從2020年的14萬+/平，到今年的成交價約爲11萬+/平。

而整個珠江新城，高價房源成交也越來越少。

在7月份至今成交的40多套房源中，有八成以上的價格都低於10萬/平，高價房源的佔比連續下跌。

｜珠江新城成交變化

|廣州樓市發佈制

銀行評估價下調了10-20%，他面臨的結果只有兩個：

要麼各處湊錢再擼信用貸，補交這部分的本金差價；

要麼只能面臨斷供、法拍...500多萬的首付款全賠了不說，自己還變成了債務人、老賴。

即便房子拍掉了，還可能倒欠銀行上百萬。

經營貸弊端凸顯

廣州法拍掛牌全國第六

當然，這案例不單單針對於市場某部分人。

就這麼說，大家可能沒有太大感覺，樓市君來分享兩組數據：

1、截至2023年，全國商業銀行經營貸餘額高達22.15萬億，而在2020年末這個數字僅爲11.54萬億。

也即是，2024年裡將面臨高達10.61萬億經營貸到期，需要續貸。

2、今年上半年全國法拍房掛牌18.4萬套，廣州掛牌2509套，排名全國第六。

在四大一線城市中，廣州法拍房掛牌數第一，清倉率約爲30.7%。

｜ 2024年上半年法拍住宅房源部分城市情況

| 來源：中指數據

也就是說，100套法拍房裡面，只有30套左右能成交，成交有一定難度。

而這波法拍房裡面，就有一部分來源於珠江新城、金融城等板塊。

有從事法拍的業內人士告訴樓市君：這幾個月法拍的豪宅，數量明顯上升。

｜來源：樓市君聊天記錄

現在只要你到法拍平臺上，就會發現一大堆珠江新城的法拍豪宅，

光是阿里一個平臺，7月份的珠江新城豪宅，就排着隊進行法拍。

｜來源：阿里法拍

而對於現在仍然持有經營貸的人來說，他們想要保住房子和徵信，就不得不尋求辦法。

因此我們看到，在小紅書或購房羣上，已經出現不少人想把經營貸轉回房貸。

｜來源：樓市君聊天記錄

｜來源：小紅書網友提問

還有一大波教你“保房”的法律機構。

｜來源：社羣廣告

確實，隨着 LPR下調，經營貸的利率優勢越來越小。

根據央行最新公佈，5年期LPR保持在了3.85%的低位，甚至有銀行對優質客戶首套開出了2.9%的超低利率。

對比樓市君去年摸查的經營貸3.65- 3.85 %的水平，新批房貸甚至更低。

｜廣州樓市發佈 製圖

相比而言，房貸利率目前依然處於低位，並且不存在續貸、抽貸等風險。

正如有一位粉絲所說：經營貸就好比當年的P2P，誘惑確實很大，真正得益的只有中間商。

不難預測，未來的廣州樓市，一夜暴富、炒房團等，都將成爲歷史的塵埃。

最後，咱們來聊聊，你身邊有申請了經營貸的買家嗎？

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