居住，正義了嗎？系列3之1─莊孟翰開12帖藥方

莊孟翰

要如何打造年輕人的居住正義？其實政府纔是握有最多政策籌碼的莊家，我建議，政府應提高多屋族的持有成本、逼出空屋到租屋市場上；並針對閒置公有房地予以活化，取代新建社會住宅。

針對去年8月26日無住屋者團結組織成立25週年時發動巢運的訴求，內政部迴應：部分地方政府刻正運用自有財源積極興辦社會住宅（例如臺北市政府執行中計劃有9千餘戶，新北市政府約7千戶，臺中市政府約2千餘戶，再加上現有社會住宅6,800餘戶，以及各縣市政府評估中計劃，預計10年將可達到3萬4千戶社會住）；另外6萬5千戶，則採租金補貼。

此外，臺北市柯文哲也把興建大量社會住宅作爲主要住宅政策，提出8年內興建5萬戶社會住宅的政策目標。不過，當前各級政府財政困窘又無土地儲備，再加上中央與地方合作默契欠佳，想要在短期間兌現這張支票，恐難上加難。

因此，當務之急，中央應就住宅法對於社會住宅取得方式，包括：新建、利用公共建物增建、修建、修繕、改建，接受捐贈或租購民間房屋，積極研擬一套可行之因應對策。政府要盡到推動社會住宅的責任、爲年輕人打造居住正義，建議儘速朝以下12大方向規劃推動：

一.積極阻絕外來假性需求，以遏抑投機炒作，並重新檢討住宅政策。二.運用租稅手段，促使大量空屋餘屋釋出，例如大幅提高第二戶以上非自用住宅的持有稅；其次，可將43％的租賃所得必要費用，大幅提高至70％-80％，以鼓勵多屋族釋出空屋，提供出租使用。三.儘速活化閒置或低度使用的公有土地或房舍，提供社會住宅使用。四.闢建閒置國中、小學預定地爲中繼住宅或社會住宅。五.捷運共構宅應全數供作社會住宅或中繼住宅使用。六.積極推動都市更新容積獎勵回饋機制，藉以加速累積社會住宅公共基金。七.加速淡海新市鎮輕軌捷運，再結合營建署所提出淡海新市鎮二期區段徵收計劃，大量興建社會住宅，以紓解雙北市超負荷的房價壓力。八.興建地點應以雙北市爲主，其他縣市則因房價較低，應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼。九.中央與地方政府應密切合作，例如新北市捷運三環三線、機場捷運沿線土地，善加規劃與開發利用；其次，應加速淡水河整治，以帶動兩側水岸住宅與老舊市區的都更；一勞永逸之計，可考慮環河南北路地下化工程，以加速臺北市西區都更，並大量提供社會住宅。十.參考經濟部於2009年所推動工業區土地租金優惠措施（006688專案），即前2年免租金，第3、4年租金6折計算，第5、6年租金8折計算，期滿後如欲購置，可將所繳租金自房屋總價扣除；長期而言，可參考新加坡中央公積金制度（CPF），結合這兩種兼具優惠與儲蓄的優點，以幫助弱勢族羣置產。十一.兼顧北中南區域均衡發展，除產業發展之外，更應積極建構六都獨立自主的生活圈，避免人口過度集中於臺北都會，衍生更多的社會問題。十二.10年內房地合一實價課稅的稅收，應全數專款推動社會住宅之用。（本文作者爲淡江大學產業經濟系副教授、德明財經科技大學客座教授莊孟翰）