昆明新房銷量已恢復到3年前水平，價格仍在低位，關鍵看後勁

根據克而瑞最新公佈的數據，10月份昆明新房銷售終於擺脫低迷，迎來了大幅度上漲，當月成交44.86萬平米，比9月份增加近17萬平米，增幅超過60%，創造了一年來的新高。

如果不計10月，今年昆明新房（住宅）的平均月成交面積僅有26.62萬平米，可以明顯看出，在新一輪救市政策的刺激下，昆明房地產市場確實有了明顯回暖。

10月44.86萬平米的銷量，差不多和3年前同一時期的銷售面積持平。2021年10月昆明新房銷量爲47.93萬平米，僅比今年10月多3萬平米。但如果和2019年、2020年昆明房地產市場巔峰時期相比，差距還是非常大。2020年10月昆明新房（住宅）銷售面積高達92.67萬平米，而2020年9月的銷售面積更是多達98萬平米，“金九銀十”成色十足。今年10月昆明新房銷售面積還不足巔峰時期的一半。

剔除延期備案項目後10月份昆明新房銷售數據（圖源：克而瑞）

另外，雖然銷售面積有了明顯增長，但成交價格卻變化不大，10月新房成交均價爲11961元/平米，仍低於1.2萬關口。不過，10月昆明新房成交價格受延期備案的浩創酌悅影響比較大，浩創酌悅是10月份昆明成交備案最多的項目，由於該項目地處呈貢，價格不高，所以整體上拖累了10月份昆明新房均價。

如果剔除延遲備案的浩創酌悅等項目，10月昆明新房均價爲12446元/平米，仍舊在低位徘徊。

同樣，由於浩創酌悅等延遲備案項目的存在，9月和10月昆明新房銷售面積的含金量也略微打了折扣，如果剔除延期備案項目，10月昆明新房銷售面積爲41.74萬平米，仍舊是一年來的新高，略低於3年前同期水平。

昆明樓市明顯回暖（圖爲新開盤的萬科桂語東方）

總的來說，在新一輪政策刺激下，過去觀望的購買力正在集中釋放，昆明新房市場開始明顯活躍、回暖，考慮到如今二手房的市場佔比已經非常高，超過60%，10月份新房銷售面積能恢復到差不多3年前的水平，已經是非常積極的市場信號。

但房價卻仍待修復，即便剔除延期備案項目，10月份昆明新房均價也才12446元，仍低於今年來的房價均值。

當然，不是說房價低就不好，而是當下昆明新房的低價是以過半樓盤虧本銷售爲代價的，這顯然是無法持續的，也不是健康市場該有的狀態。

邦泰璟和是10月份唯一開盤的新項目

有一個跡象很能說明問題，儘管過去一個多月開發商的日子稍微好過了一些，資金方面也不再那麼拮据，可是至今昆明市還沒有全面恢復土地供應的跡象，下半年至今就只賣了楊家地的一宗城改土地。

考慮到土地從掛牌上架到真正交易需要個把月，截至昨日昆明仍舊沒有新的土地出讓計劃，如果再拖半個多月，昆明市就幾乎要放棄今年賣地的打算了。這說明什麼？並不是昆明市不願意賣地，昆明各區和昆明投促局不斷推介新地塊，就說明賣地的願望還是很強烈，無非是在昆明的開發商尚未恢復信心，不願近期拿地罷了。

接下來要觀察的是10月的市場回暖是否能夠持續，如果今年最後兩個月都能維持10月的樓市熱度，說明房地產行業又行了。