老美突發加息，對樓市如何

昨晚老美突然搞事情了，美聯儲把基準利率下調了50個基點，降到了4.75%-5%的水平，這是自2020年3月以來的首次降息，而房地產昨天又高潮了，不少房企的股票直接大漲，還有二手業主直接不降價了，開始重新漲價了，那老美的這次是要出手救咱們樓市於水火之中嗎，他們會這麼好心嗎，是要幫助大家解套嗎。

首先而這個降息是啥意思呢，可能很多朋友還不清楚，其實這個降息是指降低聯邦基金利率，這個利率就是美國金融機構相互貸款時候的利率，這個利率降低了，銀行之間的借貸成本就變低了，反映到企業和老百姓的貸款利率也就會隨之降低，從而達到刺激經濟增長和消費的目的。而在過去的4年時間裡，老美一共加息了11次，硬生生的把利率從0%-0.25%拉昇到了5.25%-5.5%。因爲美元是全球貨幣，所以這次操作也就意味着全球都將進入到降息週期，貨幣政策徹底轉向了，要變成寬鬆的週期。

而從樓市層面來說，老美降息肯定不是希望讓大家房價重新大漲的，咱們現在低迷的消費、房企的不斷暴雷正在老美希望看到的，因爲如果這一輪咱們房價下跌是過去老美持續加息造成的話，那老美繼續加息的話就可以把咱們樓市給搞爆了，所以人家的降息對咱們的樓市來說影響面是有限的，很多人想通過降息去高潮樓市漲價的還是洗洗睡了。

從咱們自身說起，其實從去年6月開始，咱們的LPR就在持續的往下調，可以說寬鬆的貨幣環境是比美聯儲更早進入的，但是大家也都看到了，房價並沒有得到出現完全的逆轉上漲，反而還是維持了一個下跌的狀態，因爲這輪樓市的下跌主要是還是咱們內部各種因素的原因，短期看金融，中期看土地，長期看人口，從人口的負增長、金融槓桿率太高、土地供應過量等等方面都是影響的因子，疊加過去幾年的疫情，加速了房地產的暴雷，現在大家對未來收入的預期不足，還有延遲退休幾個buff一起疊加起來，願意去投資的資本更加少了，當然老百姓手上沒錢，你再怎麼促進消費也是無力的，除非直接發錢，但是現在咱們大陸還沒有發現金的操作，都是發一些可有可無的消費券，對整體消費的刺激非常有限。

當然現在是大力支持新能源汽車行業，希望能替代房地產業作爲新的支柱行業，只是現在百花齊放後，也要注意頭部一些企業的高負債率，不要重蹈了恆大的覆轍，而樓市未來還有不少不確定的因素，包括配售型保障房的深入程度，房地產稅等灰犀牛沒落地，所以投資的前景也不是十分明朗，隨着不少城市開始了現房銷售的要求，房企過去玩空手套白狼的難度也越來越大了，基本就回歸到一個較低利潤、較高風險的一個重資產行業了，這也是不少過去跨界搞房地產的大集團又在慢慢剝離住房開發業務和子公司了，因爲利潤都能計算的到，而風險卻與政策息息相關，沒有一定的政策提前預判，根本玩不轉咱們的樓市。

所以大家基本看不到啥國外的房地產開發企業來做咱們的市場，而且這幾年很多外資正在悄悄撤離咱們內地，當然這裡面跟咱們人口紅利的消失有關係，還有各種成本的上升等等，所以這輪樓市要完全觸底，還是要把整體經濟轉型和恢復起來，咱們現在感覺進入到中產收入陷阱中了，能不能跨過去這個坎是個非常大的考驗，如果人力成本提升，但是產業還是中低端的，那就沒辦法撐住收入的上漲，企業和咱們老百姓還是隻能賺辛苦錢，但是咱們周邊是有人可以拿到高收入的，所以現在月薪兩三千基本很難招到人，野心配不上產業的實力，那就只能乾着急了，買房需要首付和貸款能力，而低收入的人是不具備的，如果硬要把這些人拱上車，結局只能是斷供或者集體法拍了。

所以不要把希望寄託在老美身上，老美大選馬上要來了，不管是換誰，人家都是要搞我們的，所有的措施都是爲了讓老美過得更好，而不是讓我們得利，一切都得靠咱們自己，當然，對老業主來說，如果明天LPR下調了，也不要完全放鬆提前還貸的想法，因爲降房貸利率後面就會降低存款利率，羊毛終究還是出在羊身上，加上現在股市的淚，現在提前還貸就是當下最好的投資回報率了。

當然，老美降息後，會有資金迴流一部分到國內，但是是不是直接流到樓市就不一定了，因爲現在大家躲避樓市都來不及了，願意借錢給房企的銀行都是慎之又慎，而回流到其他行業的話，對整體經濟回暖是有一定的利好，只是咱們債務的出清還是要靠產業轉型和經濟復甦，外部流進來的錢是要賺錢的，而不是給你去還債的，經濟大盤穩住了，樓市逐步觸底的可能性纔會增強，大家就業的信心會更加好一些。

而且現在咱們不是差資金，而是資金不知道要拿來幹嘛，就像現在線下小店，很多老闆這幾年都不敢加大投資了，不虧錢的已經是佼佼者了，那銀行搞經營貸、抵押貸，老闆根本就不需要擴大經營了，市場上的水有很多，但是沒人去接這些水了，樓市的信心比黃金更加重要一些。所以大家要清楚，老美不會對咱們好，人家降息是解決內部的事情，如果順帶對你利好了，千萬不要覺得是人家傻了，遠水救不了近火，況且你還不知道到底那是水還是酒精，咱們還是要靠內部找到水源，給千千萬萬的老百姓真正喝上才行。