理財週刊／不動產重稅時代來臨 天龍市民憂鬱
不動產重稅時代來臨！對全臺屋主來說，除了多屋族將遇房屋稅率調高至3.6%的壓力，臺北市的屋主則面臨多稅夾擊，尤其豪宅客更被列爲課稅的大標靶。
文．顏瓊真 攝影．鄭暐琪
課稅，在今(2015)年二月十二日拍板定案，其將採取單一稅率17％，較先前最高的45％方向相比，被外界批評轉向輕稅，房市警報似乎解除。不過，對被稱爲「天龍國」的臺北市之豪宅客來說，卻笑不出來，因爲，包括房屋稅、囤房稅及豪宅稅，可說是「中華民國萬萬『稅』」，臺北市將面臨不動產重稅時代的來臨。
過去多數人常說「臺北居，大不易」，主要是指臺北市的高房價，讓一般市民買不起，尤其是高達十五倍的房價比，更讓外界常諷刺要「不吃不喝十五年」才住得起臺北房子。爲了解決高房價問題，政府從2011年六月的奢侈稅，到央行採取升息及銀行信用管制，再到實價登錄、調高房屋稅稅率，以及在去年推動房地合一實價課稅，歷經八次的修正，終於在今年二月定調。
然而一連串的動作，政府雖高舉「居住正義」的大旗，卻是遂行向人民「加稅」之實。
例如房地合一所定調的「四千萬元以內自住免稅」，即擺明是針對全臺高總價的房子進行課稅，就像臺北市的「豪宅稅」是針對豪宅客人，「囤房稅」也是針對擁有多屋的高資產民衆而來。
但房屋稅稅率的調高，加上公告地價及公告土地現值的調漲，甚至是調高房屋構造單價成本等，都像是流刺網般，更遑論每年五月繳交的房屋稅，與十一月繳交的地價稅，連一般民衆都難以倖免。
臺北市長柯文哲日前即以玩笑的口吻談到，民衆未來接到房屋稅單會嚇一跳。
另一方面，由於臺北市還有八％的空屋問題，爲了將這些空屋逼入市場，柯P也暗示未來還會有所動作，此不僅讓臺北市多屋族「剉地等」之外，是否會殃及池魚，如將費用轉嫁由租屋族吸收，亦有待觀察。
政府連番調整各項稅目，許多民衆並不瞭解其對荷包的影響有多大。淡江大學產業經濟系副教授、德明財經科技大學客座教授莊孟翰談到，政府每年一月一日調整的「土地公告現值」（土地增值稅課稅依據），連帶會影響到每三年調整一次、作爲地價稅課稅依據的「公告地價」；另外，作爲新成屋房屋課稅評定依據的「房屋評定現值」也是逐年調整，導致民衆持有房屋及土地的成本，每年都在往上增加，僅自用住宅影響較小。
政府夾帶加稅 民衆荷包失血
以房屋稅來說，政府爲了壓抑「囤房」，同步在「稅基」及「稅率」下重手；亦即將房屋評定標準項目之一的「稅基」之「工程造價（房屋構造單價成本）」大幅調高。
舉例而言，鋼筋混凝土構造(ＲＣ)構造，臺北市三十年來大都按照每坪約只有1.5萬元的造價作爲評定依據，但近幾年，有不少高級住宅或豪宅的內裝及外觀建材都相當講究，每坪覈實評價都遠超過十萬元，若只按1.5萬元徵稅，則買方被課到的稅必然偏低。
因此，只要「工程造價」向上調整，不僅契稅就會跟着大幅增加，房屋稅必然也會隨之水漲船高；至於日後會不會將這些成本轉嫁給下一個購屋者，造成房價仍舊居高不下，則是另一嚴肅課題。
至於爲打擊「囤房」而大幅調高的房屋稅「稅率」，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，目前六都當中，臺北市、桃園市房屋稅率採「三級制」，三戶以內稅率1.2％，第四、五戶爲2.4％，第六戶以上爲3.6％；其餘各都爲「二級制」，臺中、臺南、高雄三戶以內爲1.2％，超過均爲1.5％；至於新北市超過三戶以上爲2.4％。
換言之，若是多戶非自用持有者，雙北市、桃園等地將成本大增，反觀中南部壓力大減；若再加上路段率與工程造價調高等加乘效果，中南部豪宅可能因爲持有成本優勢，成爲自用客戶新歡。
永慶房產集團經理黃舒衛也針對「房地合一」新版本表示，新版設立了「四千萬元以內，自住六年才能免稅」的門檻，若根據實價交易資料統計，去年六大都會區住宅交易，的確高達99％左右的住宅交易在四千萬元以下，但是北市卻僅有88％住宅交易總價在四千萬元內，其中大安區僅76％，中正區也僅77％，等於約四分之一的住宅交易會受到衝擊，比例依然相當高。據估算，北市十二個行政區中，共有七個行政區其四千萬元以上的住宅交易佔比高於10％，若房地合一新法上路，勢必深受影響。
黃舒衛指出，由於去年政府針對高總價產品加強查稅與管控，整體高總價市場表現不佳。 政府打豪宅 成交量萎縮 根據實價揭露，北市億元以上住宅交易共計二一五件，較前年的二七八件，年減22.7％；至於未來，因房屋構造單價成本調高，新落成豪宅普遍每年需繳逾百萬元房屋稅與契稅，預料使新屋豪宅市場需求進一步下滑，價格將出現明顯修正。
此外，依據住商不動產統計，去年全臺三大都會區豪宅成交量，臺北市、臺中市都較前年下滑，如北市從前年152件減至去年126件，減幅17.1％；臺中市更從前年571件下滑至329件，減幅高達42.4％；惟高雄市從423件增加4件，但降價幅度達5.7％爲最多。
此外，殺傷力更大的還包括「房屋構造單價成本」。徐佳馨表示，目前全臺已有臺北市、新北市、宜蘭市及高雄市在去年同步調高，其中臺北市平均調幅約增加160％、新北市調幅100％、高雄市約81％、宜蘭縣約35％。(文未完)
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