理財週刊／從房地稅制變革 看2018年景氣走勢
文／莊孟翰
莊孟翰淡江大學產業經濟系副教授德明財經科技大學客座教授 中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
Q：時序進入第四季，房市依舊多空聲音交雜，就連公家機關與各大房仲業者所發佈資訊，與實務現況都有相當落差，着實讓人摸不着頭緒！
房市自從2014年囤房稅祭出，在重稅結構之下，2015年景氣明顯轉折，不久即陷入業界所謂的「冰河期」，而在落底過程中，幾乎每一季都會有觸底反彈訊息傳出。然而，房市景氣真的回神？抑或只是在低基期之下前後期數據比較的假回升？展望2018年，該如何看待房市景氣？請教莊教授的意見。
A：現階段許多經濟研究機構看法已漸趨保守，雖然房仲業及財政部鹹認交易量略有增加，再證諸財政部統計房仲業今年上半年總營收201.4億元，較去年同期增加兩成，但就此數據推論房市已從谷底回升未免過於武斷。另一方面，現階段買賣雙方普遍存在「以拖待變」心態，更加重預期心理的不確定性因素。
不過，就目前情況看來，各建商依舊讓利不斷，代銷業者也僅以純企劃取代包銷，由此不難看出房市應該不會這麼快落底，更何況落底之後也還得經過一段時間盤整。
現階段依照各建商不斷加大讓利促銷手法，送車位、家電及裝潢似乎已成爲標配，目前市場上更出現有建案祭出買成屋送跑車的讓利訊息，着實令人嘖嘖稱奇！
由此推測，依當前氛圍，建商應該不是想以拖待變靜待景氣回升，反倒是希望積極處理新成屋，以能夠快速去化爲當務之急，主要原因在於唯恐房價持續下跌，管銷與稅費成本不斷累增，終致血本無歸。
事實上，臺灣房市自1990年起歷經十三年不景氣，2003年SARS過後，嚴重受到產業蕭條衝擊，爲提振經濟景氣、增強國際競爭力，政府大幅調降各項稅率，當時的確也發揮相當程度的預期效果。
2005年土地增值稅大幅調降，累進稅率從40％、50％、60％，調降至20％、30％、40％。此外，2008年遭逢全球金融海嘯襲擊，政府於2009年再針對遺產及贈與稅由原邊際稅率50％大幅降低至10％單一稅率。2010年再加大力道，將營利事業所得稅由25％調降至17％，以營造低稅負並具國際競爭力之租稅環境，並帶動整體經濟及產業發展。
在一連串稅率調降之下，2010年起房市節節升溫，不過，這股房產熱浪也隨即引來關愛眼神，擔心景氣過熱、貸款比例過高，過度操作槓桿所帶來的必然是高風險的泡沫危機。因此，2010年六月，中央銀行開始針對建築產業及一般購屋者實施融資與貸款管制，「選擇性信用管制」上路，過去房貸可以貸到七至八成，實施選擇性信用管制後，提高購屋自備款比例達三至四成，以避免投資客使用過高的財務槓桿再炒高房價。
央行於2010年六月二十四日宣佈，對購屋貸款實施針對選擇性信用管制，宣佈「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」，自六月二十五日起實施，適用地區包括臺北市及新北市的十個區域：板橋、三重、中和、永和、新莊、土城、蘆洲、樹林及汐止等，上述地區房貸不得超過總價的七成。
按現行「中央銀行法」與「銀行法」等的規定，中央銀行可採行的選擇性信用管制措施包括不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。
點燃房市爐火，調降稅率無疑是爲房市這列火車增添柴火，2010年至2011年，景氣在稅率大幅調降下快速復甦，當時中古屋交易也快速進入蜜月期，同時期也迸出了不少千萬房仲經紀人，此一現象益加凸顯央行對於房市「紅色警戒」的戒心。
房價高漲 交易資訊不透明 催生實價登錄制度
緊接着財政部又將豪宅、預售屋以及頻繁買賣自用住宅等三大類型交易，列爲查稅重點，其中又以豪宅爲首要目標。至於臺北市對豪宅的認定有三項，第一是每戶總價八千萬元以上，其次是每坪一百萬元以上或每戶八十坪以上，第三則是符合前兩項要件的戶數達七成以上者，整棟都列入豪宅加重課稅。根據這一標準，例如帝寶、信義富邦、皇翔F4、元大一品苑、勤美璞真等豪宅全都被列爲查稅名單。
此外，2011年六月一日奢侈稅上路，七月一日豪宅稅再推出，此三稅又稱之爲富人稅，用以杜絕社會大衆悠悠之口。 雖然富人稅上路，但房價漲勢未見停歇，2012至2013年房地產似乎成了當時最熱門的投資商品，儼然投資客口中的黃金年代。有別於2010年及2011年中古屋的暢銷，2012年及2013年預售市場更頻頻出現「秒殺」之熱絡景況，其中尤以桃園及新莊地區最爲猖狂，而在房價高漲，交易資訊不透明情況下，終於孕育催生了「實價登錄」制度。
然而，投資客秒殺預售屋炒高房價，以「投資非自住」的方式囤積大量房產，讓真正想以自住爲出發點的年輕人，在如此高房價的時空背景之下更買不起房產，因此，2014年六月四日，囤房稅的前哨站，「房屋稅條例第五條修正條例」完成修法，增訂住家用房屋屬供公益出租人出租使用之稅率爲1.2％(同自住房屋)；非自住之住家用稅率由現行1.2％至2％修正提高爲1.5％至3.6％，地方政府並得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。
爲遏抑在低利、低自備款情勢下投資客趁機大量囤房，2014年七月一日「囤房稅」登場，成爲房市轉折的第一支利箭，2015年，房市景氣急轉直下，隔年，2016年一月一日多箭齊發，稅率大幅調整的包括「公告地價」，全國調漲30.54％、臺北市30.38％、宜蘭縣118％(最高)；「公告土地現值」，全國調漲6.7％、臺北市6.23％。
此外，同樣是一月一日實施的「房地合一稅」，邊際稅率更高達45％；2017年「遺產贈與稅」再堵住最後一個漏洞，爲符合社會公平及避免產生稅負遽增情形，並配合長期照顧服務之財源籌措，將原遺產及贈與稅率由單一稅率10％，調整爲三級累進稅率10％、15％及20％。
量價同時回神？ 景氣觸底反彈？
上述自2014年囤房稅實施之後，無疑是針對過去漏洞補破網，一網打盡，使得民衆過往節稅空間盡失，也正式宣告房市進入冬眠期。至於何時再現曙光，雖然各家預測不盡一致，不過判斷景氣春燕再來，恐怕得等「量」與「價」同時跟進，低、中、高產品同時上來，才能確定景氣真的回過神來，否則依照現階段交易量較大的皆爲中、低價位產品，高價位產品少之又少，足證景氣還未真正觸底，或許得等到明年價跌量回升，降價到能夠滿足購屋者預期的平衡點，亦即買賣雙方都能夠接受的均衡點，這波景氣落底纔有可能真正止穩而開始進入盤整期。