理財週刊／區段徵收、市地重劃 究竟潛藏多少危機？
文／莊孟翰
2010年六月九日，苗栗大埔園區開發案由苗栗縣政府主辦，強拆張藥房，造成拆遷戶張森文自殺身亡。時隔多年，新北市地政局副局長疑因土地開發收賄，遭檢調搜索，僅留下「沒拿錢」遺書後便跳樓以死明志，再添一條人命！這其中是否潛藏不可告人的巨大利益？又牽扯多少複雜的程序及黑暗面？最後，誰又是既得利益者？是否請教授就此事件解讀其中緣由。
通常會發生這樣的憾事，大都與土地開發利益太龐大息息相關，這次事件有可能是整合土地時，經手太多「中間人」，各路人馬都想分一杯羹，甚至爲搶時效性、拆遷速度等，中間發生黑吃黑的事情，因此，常見「錢有可能沒有送到位，交到該交的人手中」等暗槓情事。
其次，區段徵收土地分配雖是公開抽籤，但卻傳聞只要「有關係」，就能搶先一步徵收，更有機會分得價值較高土地，也因此引來不少投資客或建商覬覦，例如苗栗大埔農地區段徵收就是典型案例。其實自從有土地炒作題材以來，這類手法總是一再翻新，當初大埔案抽籤時，大家也都懷疑，爲什麼劉家都能取得較好的區位，在地目變更後的豐厚獲利空間下，歷來這類問題便層出不窮。
近年不論是新北市或桃園市，房價大幅飆漲，土地開發利益又那麼龐大，會發生駭人聽聞「謀財害命」的憾事，應該是大家都在趕景氣及時效性的問題。
舉例而言，機場捷運A7合宜住宅，由農業用地變更爲建地，一坪農地便從原本的二、三萬元，暴漲至十二、三萬元，其因在於由房價還原地價，每坪高達四十萬元所致。另外，新北市具備炒作空間條件的，包括北臺灣最大重劃區塭仔圳、新店中央新村北側開發案及金山重劃區等，都成爲建商或投資客虎視眈眈、爭相卡位搶奪的獵物。
臺灣會重演當年日本土地神話？
在這一波房市景氣過程，就新莊副都心而言，依慣例一個接待中心原本只賣一個建案，而當景氣高峰階段，投資客爭相搶購「秒殺」之際，竟然可以連賣四到五個工地，尤其是2012至2013年就有不少建案以「秒殺」的速度完銷，更誇張的是，桃園市八德區還出現僅以貨櫃屋充當「接待會館」而仍快速結案。在此情況下，有誰會放過這種千載難逢的暴利投機，至於其間所衍生你爭我奪黑暗面的問題，自是層出不窮。
臺灣這一波房價飆漲所衍生地價愈炒愈高的問題，就如同當年日本土地神話般，不斷推升土地價格，尤其當時市場不斷傳聞一旦開放陸資來臺，一定會出現「賣掉一個日本，可以買下四、五個美國」之效應，導致投資客爭相加碼搶進，最後結論是桃園市部分建案一路開高至每坪四、五十萬元。
以這次事件可能關聯的重劃區及開發案，包括採市地重劃方式，佔地七．三七公頃的金山重劃區，目前仍在內政部都委會審議中；新店中央新村北側開發案佔地三十九公頃，附近生活機能極佳，並且有九五％的地主選擇分回土地，預計今年中點交併分回給近七百位地主；最後則是三百九十八公頃的新莊塭仔圳開發案，估計總市值超過六千億元，其開發利益着實相當驚人。
桃園機場捷運周邊的龐大商機
由於土地稅制的關係，只要不跨越公告土地現值調漲這條線，買進賣出就不必繳納土地增值稅，前財政部長張盛和就曾在會議中多次提到某位友人告訴他，有人買賣土地淨賺十幾億元，竟然土地增值稅一毛錢都不用繳。
多年來桃園的房仲土地一直都很順暢，往往一筆土地一年內就轉手三、四次，而在桃園機場捷運即將通車之利多誘因下，捷運周邊由臺北到桃園共二十三站，例如新北產業園區、泰山、泰山貴和站等，周邊鐵皮屋林立，最直接的聯想便是將來這些鐵皮屋土地一定有機會變更爲住宅、商業或工業用地，當中潛在的龐大商機，也給大家無限想像空間。
以最近臺北市擬將內湖工業住宅合法化之構想爲例，機場捷運沿線周邊那些佈滿鐵皮屋地區或附近農業區，有誰不想盡辦法要將糞土變爲黃金？
由此不難了解，越靠近臺北市地價便越高，當中覬覦利益者，例如建商、投資客、中間人、經紀人、地政士等，有誰不想從中獲利，儘早投入？這就難免會牽扯到地政人員，因此地政人員在當中便扮演着關鍵性的角色；該筆土地是否劃入？何時變更？排順位、慢慢來還是快快進行？處處充滿機會，當然也隱藏不少玄機。
甚至也有利用黑道嚇唬原農地所有權人，表示該土地不可能進行開發，惟常見的案例卻是土地到手之後，沒多久就進行規劃進行開發，將農地變更爲建地，其間中間人必然會想盡辦法，以便宜的價格買進，再從中獲取暴利。
當土地有機會從農地變更爲建地時，當中不會只有單一個人一路賺到底，通常都是集體傑作，這當中要建商拿出千萬甚至上億元，只能算是鳳毛麟角，景氣好時，任何建案獲利幾乎都是以億甚至數十億元計算。
其間，中間喬事者必然也有不少人混水摸魚，當然也不排除會有地政人員牽涉。一九九七年，臺北大學現址就曾以高價徵收三峽大來紡織廠土地，當時臺北縣地政局長就因收賄港幣五千五百多萬元而遭判刑十九年。但也不見得所有人都會有行賄行爲，常見的是沒搶到地、沒拿到錢的人，反有可能因爲心有未甘而成爲檢舉人，說不定今日的憾事就因此而發生。
由於土地炒作長年存在這些老問題，從北到南一直都存在，惟自房地合一稅開徵之後，獲利空間已大幅縮減，炒作機會亦將隨之降低，應會有效減少這類憾事發生。
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