林龍安得到什麼失去什麼 禹洲境外債務重組拼圖

觀點網 禹洲集團總算迎來債務棋局轉折點。

內地國慶後第一個工作日，禹洲集團控股有限公司火速發佈公告，境外債務重組計劃已於2024年10月4日生效。此前，香港法院和開曼法院已經於9月底就計劃作出裁決。

在這一天到來前，原本執掌禹洲集團長達28個年頭的企業家林龍安已經完成了向妻子郭英蘭交權、轉身幕後的風險隔離動作，出現在市場面前的則是前綴包括港區第十三屆全國人大代表、香港選舉委員會委員的“太平紳士”林龍安，有意淡化地產企業家身份的他，近兩年只保留參與公司董事會監督、檢查的工作，9月底，其還以大灣區進出口商業總會會長的身份受邀出席了人民大會堂國慶招待會。

但當境外債重組方案正式出爐、生效之時，人們又一次記起了林龍安與禹洲集團曾經“千億神話”的突圍與破裂。

千億指標與千億負債

從“小而美”進階千億房企，禹洲集團只用了三年。

2017年，林龍安提出“三年劍指千億”的目標，剛剛進軍上海的禹洲集團就此開啓了快速擴張模式，高週轉模式加瘋狂囤地三年後，禹洲集團的銷售規模從2017年的403億元飆升至1049億元。

硬幣的反面更刺眼，大舉擴張的同時，禹洲集團的有息負債規模也從2017年的275.67億元一路上漲，2020年，其有息負債已累計至640.28億元，增長幅度超130%，總負債金額更達到1438億元；歸母淨利潤數據同樣不如銷售金額好看，2020年僅1.17億元，同比下降96.76%。儘管如此，這一年禹洲集團的派息金額則達到15.92億元，派息率近1360%。只不過，林龍安得到的更多，其靠着股份增持獲得的分紅套現9.38億元。

暗流逐漸涌動，市場的負面觀點先從評級機構蔓延開來，2022年1月，聯合評級國際有限公司將禹洲集團的國際長期發行人評級從“BB-”下調至“B”，同時將由禹洲發行的高級無抵押美元票據的國際長期發行債務評級從“BB-”下調至“B”，繼續把禹洲的評級列入評級負面觀察名單。

此外，穆迪、惠譽也曾表示，禹洲集團的融資渠道趨弱，合同銷售額將下降，若用自有資金兌付債務，將使其流動性承壓，惠譽還將禹洲集團的長期外幣發行人違約評級自“B+”下調至“B”，展望負面。

果不其然，兩個月後，由於一筆於2023年到期、票面利息爲8.5%的美元債券在寬限期過後仍未能如期支付，禹洲集團無奈宣告正式違約；3月底，禹洲集團旗下另外3只美元債也出現違約事件。

“因資金鍊斷裂，企業無法支付已到期且超過寬限期的多筆境外美元債券。”20222年中旬，禹洲集團的暴雷聲已響徹業內外。按照禹洲披露的美元債數據，於2023年內，禹洲集團待償美元債達到13.5億美元，2024年爲10億美元，2025年8.95億美元，2026年則達到9.35億美元。

禹洲集團存續美元債

數據來源：企業公告、觀點指數

到期債務壓頂的同時，禹洲集團內部也在進行跨度極大的人事變動，2022年6月，林龍安選擇退居臺後，將妻子郭英蘭，即現任禹洲地產董事會副主席、執行董事、兼任執行總裁推至臺前；裁員計劃不斷，企業員工人數自2020年的7572人砍到2023年的1985人；大批量囤地佈局也連連撤退，早前打下的38個城市內公司啓動削減，僅保留東部、成渝區域、灣區、以及福建公司。

在外，禹洲集團也變賣了不少資產以求緩解債壓，先將禹佳生活服務以10.58億元的價格轉讓給華潤萬象生活；後又以3.05億元的價格出售了香港九龍旭日街17號樓宇的若干單位及停車位。值得注意的是，其還將深圳總部大樓進行質押，獲得11億元貸款。

前腳申請破產保護 後腳債務重組生效

林龍安退居幕後、公司內部減員、外部變賣資產，都不是境外債務危機中的房企最主要的功課，禹洲集團當下最需要的是儘快拿出一份合情合理的債務解決方案。2023年8月初，其首次公開債務重組初步方案，簡單概括方案內容，禹洲集團擬通過債券轉換成短、中期美元債，或者換成新發行公司股。

最終，經過一年半時間的溝通，2024年8月21日，禹洲集團表示，開曼羣島大法院和香港特別行政區高等法院已下達命令，要求召開計劃債權人會議，以討論和投票表決債務重組計劃。

“就計劃債權人(A類)的計劃會議而言，合共1648名合計持有66.2億美元投票計劃債權的計劃債權人(A類)參與計劃債權人(A類)的計劃會議；就計劃債權人(B類)的計劃會議而言，合共191名合計持有11.73億美元投票計劃債權的計劃債權人(B類)參與計劃債權人(B類)的計劃會議。”最終，這份債務重組計劃分別獲得計劃債權人(A類)及計劃債權人(B類)所需的法定大多數批准。

對比強烈的是，2024年8月，禹洲集團銷售金額僅有4.31億元，前8月合計銷售金額則僅有52.41億元；上半年內，其母公司擁有人應占虧損打掃62.56億元，毛利1.08億元，期內虧損80.13億元；流動負債爲870.62億元，非流動負債99.36億元，負債淨額34.8億元。

債壓難解，8月23日，禹洲集團在紐約依據美國破產法第15章申請了破產保護。資料顯示，目前禹洲集團現金遠不能覆蓋其短期債務，其擁有的現金及等價物37.74億元，受限制現金13.69億元，分別較2023年初減少32.98%、增加23.45%。

站在懸崖邊，禹洲集團不得不多次細化這份終於生效的債務重組計劃。根據方案，禹洲集團預計在2023至2032年間，通過銷售物業和出售資產所得的現金流在償還境內債務後，可用於境外債務的累計現金總額爲38億-46億美元。目前看來，這還不能夠完全覆蓋其境外的債務總額，仍有超20億美元的資金缺口，因此，如何制定好一份“延長時間”的重組方案，並讓大部分債權人接受，至關重要。

重組方案裡的細節拼圖

“禹洲集團結合當前最新的融資支持政策，一直在竭力利用自身的各種管道、資源，通過債務重組、資產處置以及資產管理公司紓困資金等多種方式進行自救，以緩解資金壓力。”2024年上半年，儘管經歷了種種努力，禹洲集團在新增融資方面依然沒有收穫，公司日常營運銷售持續萎靡下，現金流缺口持續加大，資金鍊緊張壓力倍增，公司經營僅維持在較低水準運轉。

境外債務重組正向進展則是其上半年來爲數不多的好消息，“經過本公司及其顧問團隊與美元優先票據持有人組成的債權人小組及其顧問進行的建設性溝通，就重組方案於2024年達成一致，公司已公佈重組支持協議並邀請所有合資格債權人加入，且已經獲得超90%

的合資格債權人強有力的支持（已遠超協議安排所需之75%的債權人支持比例）。”

據禹洲集團透露，重組方案涉及對境外債務進行大幅去槓桿，此將有助實現可持續資本結構以配合其長期業務營運，並減低本集團持續營運的風險。

事實上，這份計劃所考慮的細節的確頗多。

觀點新媒體梳理其所披露的三個選項，其一是新發行最高3.8億美元、年利率6%、期限3年的優先短期票據，每半年末支付利息。到這裡，選項產生分叉，A類債權人的轉換比率爲10美元本金轉換爲3美元新票據，B類債權人10美元本金轉換爲0.92美元票據。

其還補充，任何計劃債權人所收取的短期票據面值與現金付款的總值有金額規定，就A類計劃債權人而言，其現有公債本金索償的30%需要撥付予中央銀行，而就B類計劃債權人，其額外現有債務票據本金索償的10%撥付給中央銀行。

第二個選項，則是將債權轉換爲四隻年限4-7年的中期票據，以及禹洲集團新發行的股份，利率在4%-5.5%的區間內，年限增長一年利率上升0.5%，此外還包括轉換爲長期票據。“根據方案考，公司將向計劃債權人發行約佔公司發行後已發行普通股總數的36.6%至40.1%的普通股。”

A類債權人的轉換比率爲10美元本金轉換7美元新中期票據及2美元新股，B類債權人則是10美元本金轉換爲2.15美元新中期票據及7.85美元新股。

第三個方案稍有不同，債權人現有票據未償還的金額一對一轉換爲長期票據。所有應計及未支付利息將獲豁免權，但不會扣減現有票據項下，將兌換爲長期票據的未償還本金額。該選項長期票據的年息爲1.0%，每半年支付一次，第一次支付利息的日期爲參考日期後六個月的日期。此外，禹洲集團方面還特別補充，期限內公司可隨時選擇以現金或PIK利息支付全部或任何部分的息票，任何現金支付均按比例支付給其持有人。

值得注意的是，如果債權人沒有及時提交有關新票據的選項，第三個方案將成爲其默認選項。

似乎是爲了體現“誠意”，作爲重組方案的一部分，禹洲集團還表示，將透過於重組生效日期或之前實施的供股籌集最高1440萬美元。這部分供股產生的所得款項，將全部用於支付有關重組事項的費用及滿足本集團營運資金需求，林龍安和郭英蘭還以資助人的身份，同意認購供股，總金額不少於850萬美元。

“2024年，禹洲進入了創立的第30年頭。”2024年新年，禹洲集團臺前僅剩郭英蘭的身影，她承認，2023年的禹洲集團依舊跌宕起伏，被重新定義，被不斷提醒。“過往的一切正在加速遠遁，不在變革中奔跑的組織正在不斷被淘汰。”如今的禹洲集團，是否能實現大多數債權人所期望的債務重組計劃？可以確定的是，僅靠“太平紳士”與臺前鐵娘子的認購誠意，並不能即時解決禹洲的債務謎題。