陸敬民／上半年買房OK 首購要注意「3Q生活圈」概念
▲今年上半年房市將呈「量增價揚」，有購屋需求民衆可以出手。（圖／記者陳建宇攝）
過完年了，休完年假大家也都回到工作崗位上，繼續做自己該做的事，而要買房子的人也是一樣，不論要自住、置產或投資的民衆，也得要繼續看房子了，不過今年上半年看起來房市還是會相當熱絡，這段時間有一些買房子的原則可供參考，我就分成「自住」、「投資置產」這2種類型分析。
不過在這之前，我們還是要看看上半年適不適合買房子，看起來今年上半年整體的房市走向仍會是「量增價揚」的趨勢，主要有兩個原因，首先是疫苗有望，根據衛福部長陳時中的說法，國內取得新冠肺炎的疫苗應該不成問題，姑且不論疫苗的效果到底好不好，能夠取得疫苗並開始施打，對於穩定民心都能夠起到作用，這也會是房市的利多因素之一。
▲政治紛擾將告一段落，有助於房市發展。（圖／ETtoday攝影中心）
其次，在高雄罷捷失敗之後，臺灣的政局動盪應該會趨緩，到底適不適合再繼續操作這樣的報復性罷免我想政黨領導人心理有數，但我認爲上半年應該不會再有太多政治因素影響，當消息面更穩定了，對房市也是樂觀的因素。
有鑑於市場的信心面足夠，我認爲今年上半年整體房市的走向會是「量增價揚」，很可能會有不少預售案出籠，加上土地、工資雙漲，預售案的價格也會走揚，繼續向上衝高。我們可以看到，這樣的狀況在雙北以外的四都以及新竹都非常明顯，甚至這些區域2019年時首購房價多在2~3字頭，今年大概都要直衝3~4字頭了。
▲建議購屋時要注意通勤時間，以45分鐘爲上限。（圖／記者張菱育攝）
而民衆在選購產品上，我認爲有幾項原則必須要注意，首先針對自住、換屋的客羣，首先不能買離工作地點太遠的房子，必須要滿足「3Q生活圈」，所謂的3Q就是3個Quarter，也就是45分鐘的意思，不管使用何種交通工具，都要把單程通勤的時間限制在45分鐘內，否則就會浪費太多時間成本。
舉例來說，如果今天你的工作地點在臺北市，那麼你最遠可以住到哪？搭捷運的話淡水、林口已經是極限了，如果是開車走高速公路的話，南崁大概也是最遠的地方了，超過這45分鐘的通勤時間就真的太遠了，「用通勤時間換取居住空間」的效益太差。
而自住買房有很大一部分需求是來自「學區」，這點在雙北、竹科特別明顯，因爲這些地區的家長普遍非常重視孩子的教育，爲了學區而買房的佔比相對更高，甚至寄戶口也在所不惜，因此明星學區也是適合的購屋區段。
其他部分如資金我就不再贅述，但以口袋不深的首購族來說，買預售案可以找付款方式相對輕鬆的個案，現在有許多建案強調低首付、或是工程期0付款，加上現在由於缺工導致施工期較長，首購族有較長時間可以準備自備款，買房子也會變得容易一些。
▲A class區段的房價雖高，仍可吸引投資、置產可羣進場。（圖／記者張菱育攝）
而置產、投資的族羣上半年買房還是要把握「追高殺低」這個重點，因爲只要是位於A class的地段，即便房價已經處於高點，還是有相當程度的承接力道，反觀C class的地點就算房價便宜也是乏人問津。這點在新竹就非常明顯，地段好的首購區域房價可能在每坪36~40萬元間，貴但一樣造成民衆瘋搶，但是區段位置較差的地方只要每坪16~17萬元就能入手，比A class區便宜一半，但還是沒人要，就是因爲沒有轉手套利的空間。
至於產品類別部分，最適合置產、投資的坪數分別如下：23~27坪的2房、30~33坪的2+1房、以及36~38坪的3房，最後則是41~43坪的大3房，這些坪數格局往往是投資客的最愛，其中會規劃爲41~43坪大3房產品的建案，位置、規劃、動線、格局等通常也都不錯，也能吸引優質首購族。至於70坪以上的產品就很挑人買，雙北以外的區域接受度看起來都不高，畢竟總價很可能都來到4000萬元以上，僅能貸款6成相對就不受投資客青睞。
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