律師分享勝訴經驗：如何讓拖延辦房產證的開發商支付買家違約金

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件背景

在房地產交易中，產權登記與證書辦理的及時性關乎購房者的切身權益。本案例聚焦於袁某（化名）與A公司（化名）之間因房屋初始登記及所有權證辦理延遲引發的糾紛，此類糾紛在房地產領域屢見不鮮，對明晰雙方權利義務、規範市場交易具有典型意義。

二、案件詳情

合同約定

2011 年 6 月，袁某與A公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買位於豐臺區青塔二期房屋，房款總計4411101 元，房屋應於 2012 年 6 月 30 日前交付。

合同第22 條規定，A公司需在2013 年 6 月 30 日前取得商品房所在樓棟的權屬證明；同時，袁某委託A公司辦理轉移登記，若因A公司責任，袁某未能在房屋交付之日起720 日內取得房屋所有權證書，袁某不退房的，A公司按已付房款0.5% 支付違約金。

補充協議第九條對第22 條補充：若因出賣人原因，未按時取得樓棟權屬證明，但買受人在約定取得房屋所有權證日期屆滿前拿到房產證，出賣人無需擔責；且出賣人責任限定爲權屬證件不齊全、未繳齊政府費用，除此之外導致辦證遲延，出賣人不擔責。

履行情況

袁某依約支付購房款，A公司於2012 年 6 月 30 日交房，袁某繳納相關稅費、維修基金及產權證代辦費。然而，直至訴訟時，A公司仍未取得樓棟權屬證明，也未幫袁某辦好房屋所有權證。

爭議焦點

逾期辦理初始登記違約責任：袁某主張按中國人民銀行計收逾期貸款利率標準，以已交房款爲基數，自2013 年 7 月 1 日起至實際取得樓棟權屬證明之日計算賠償；A公司以非其單方責任、合同未明確約定爲由抗辯。

延遲辦理房屋所有權證違約金：袁某認爲合同約定0.5% 違約金過低，要求按銀行逾期貸款利率標準，自 2014 年 6 月 21 日起至辦證完畢之日計算；A公司堅持應按合同約定履行。

三、證據交鋒

袁某證據

提交2012 年 6 月 15 日北京市規劃委員會豐臺分局向豐臺區住房和城鄉建設委員會出具的函，表明小區周邊環境未達規劃驗收要求致先行辦理工程質量驗收手續，欲證因A公司原因未達規劃驗收條件致延期辦證。

提供二手房買賣契稅稅率信息彙總表及多份他人房屋買賣、租賃相關合同文件，試圖證明約定違約金過低，自身存在潛在損失。

A公司證據

出示2016 年 9 月 19 日北京市規劃委員會豐臺分局通告，指出小區存在住宅樓加建違法建設、配套設施與主體建設不同步、環境建設未完成拆遷騰退等問題，導致不具備申報規劃驗收條件，主張延期非其單方責任。

四、法院審理與判決

法院認定

雙方均認可未取得樓棟權屬證明系因未通過規劃驗收，但對於原因各執一詞。法院經審查證據，認爲袁某依據補充協議第九條要求A公司承擔逾期辦理樓棟權屬證明責任無事實依據；其主張適用相關司法解釋及合同法規定賠償損失，亦缺乏法律依據，且未舉證證明實際損失。

雖A公司稱非其單方責任，但小區規劃驗收不通過致房屋無法取得樓棟產權及產權證，法院對其抗辯不予採信，認定其應承擔逾期辦證違約責任。

對於袁某提高逾期辦理房屋產權過戶違約金標準的請求，法院認爲其提交證據無法證明實際損失高於約定違約金，故不予支持。

判決結果

被告A公司於判決生效後七日內給付原告袁某違約金二萬二千零五十五元五角。

駁回原告袁某其他訴訟請求。

五、案件分析（從律師角度）

合同條款解讀

本案合同及補充協議對產權登記相關事項有明確約定，但存在模糊地帶。如補充協議對出賣人責任的限定較爲狹窄，未涵蓋規劃驗收受阻等潛在風險，給雙方爭議埋下伏筆。這提示律師在審查類似合同時，務必細緻推敲條款，預見到可能出現的履約障礙，並明確責任歸屬。

對於違約金條款，約定固定比例雖簡便易行，但易在市場波動、辦證遲延過長等情況下，因未能充分考慮購房者損失而引發糾紛。律師應建議當事人根據房屋價值、預期辦證時長、市場利率等因素合理設定違約金計算方式，或約定違約金調整機制。

證據收集與運用

袁某雖積極舉證，但部分證據關聯性不足。二手房市場信息及他人交易資料難以直接證明其個人因本案房屋辦證遲延遭受的損失，法院不予採信。這警示律師在代理案件時，要精準圍繞當事人訴求收集直接、有效的證據，避免盲目堆砌，注重證據與案件事實、法律依據的緊密結合。

A公司依據政府部門通告舉證有一定說服力，但未能完全免責。律師在協助當事人收集此類證據時，應全面分析，考慮是否存在對己方不利的解釋空間，提前準備應對策略，確保證據鏈完整且有利於當事人主張。

法律適用爭議

袁某主張適用多個法律條文索賠，法院逐一甄別，嚴格依據法律條文本意及案件事實作出判斷。這要求律師深入研究法律，準確把握立法意圖，在訴訟中精準援引，避免對法律條文的錯誤或寬泛理解，防止因法律依據不紮實導致訴求被駁回。

六、案件啓示

對購房者而言，簽訂購房合同前應諮詢專業法律人士，仔細審查產權登記、違約責任等關鍵條款，確保自身權益得到充分保障；購房過程中，妥善留存繳費憑證、往來函件等資料，以便維權時有據可依。

房地產開發企業應強化履約意識，重視規劃審批、驗收等環節，合理預估辦證時間，避免因自身原因導致延期；在合同擬定階段，完善責任界定與風險分擔條款，減少糾紛隱患。

從法律從業者角度，處理此類糾紛需具備紮實的合同法、房地產法知識，精準剖析合同條款、證據效力與法律適用問題，爲當事人提供切實可行的訴訟策略，維護當事人合法權益的同時，促進房地產市場交易規範化。

總之，本案例爲房地產交易各方敲響警鐘，在合同簽訂、履行及糾紛解決全過程，均需嚴守法律規範，秉持誠信原則，方能有效避免糾紛，保障交易順暢。