賣家應對買家付款拖延，通過起訴達成房屋合同解除與索賠的路徑

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件背景

在首都北京商業地產交易領域，公司購房需求與個人房產出售意向的碰撞屢見不鮮，然而其中潛藏的複雜糾葛也爲交易雙方及居間機構帶來諸多挑戰。本案聚焦於昌平區一套辦公用商品房的買賣紛爭，涉及公司註冊、分期付款、網籤變更等諸多環節，不僅考驗着買賣雙方的契約精神與誠信履約能力，更對居間服務的專業性、法律從業者在複雜交易結構下精準適用法律、維護當事人合法權益提出了高標準要求，爲類似商業屬性房屋買賣糾紛提供了參考範例。

二、案件事實

合同訂立與初始規劃：

2018 年 10 月 22 日，在A公司的居間斡旋下，劉女士與張先生就昌平區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）達成買賣意向，簽訂《買賣定金協議》，張先生支付定金5 萬元，其中 1 萬元通過個人微信轉賬，4 萬元由M公司後續補齊。當日，雙方正式簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，明確房屋售價168 萬元，張先生選擇分期付款：應於 2018 年 11 月 15 日前支付 100 萬元（含定金），11 月 30 日前付清餘款 68 萬元；出賣人需配合買受人辦理公司註冊，買受人以註冊公司名義購房；逾期付款超 15 日，出賣人有權解約，買受人按房款 20% 支付違約金等關鍵條款。

合同履行波折：

合同簽訂後，劉女士依約配合張先生辦理M公司經營場所變更手續。因S公司（爲購房註冊成立）無京購房資格，雙方協商11 月 29 日以M公司名義網籤。但截至該日，張先生未按約支付100 萬元首付款。劉女士稱對方故意拖延，張先生則辯稱因劉女士避稅拒接收公司轉賬、需個人賬戶付款，且因工商變更、出差等致網籤延誤，雙方各執一詞，均無確鑿證據。

11 月 30 日，尾款 68 萬元亦未到賬。張先生主張貸款購尾款，銀行要求房主戶口本，劉女士堅稱無提供義務，合同未約定貸款付款，付款僵局形成。

12 月 1 日至 25 日，劉女士多次通過中介業務員方先生催促付款，張先生始終以需戶口本辦貸款爲由推脫。期間雙方微信溝通頻現分歧，如 12 月 13 日方先生告知張先生 “上週說不要戶口本最晚這週五資金到位，現在又要”，張先生迴應股市錢出不來、正抵押房子籌款；12 月 18 日劉女士提出 “約個時間解除網籤”，張先生起初同意後又變卦，稱有 160 萬房源可選，但仍想推進購房。

矛盾激化與解約訴求：

12 月 20 日，劉女士向張先生髮出最後通牒，要求 12 月 26 日前全款過戶或解除網籤，張先生回覆元旦前全款完成過戶，爭取 26 日，最晚 28 日，新借 50 萬 26 日到。

12 月 25 日，張先生提出補簽過戶協議，先付 100 萬或過戶當天付全款，加大違約處罰並公證，劉女士拒絕，要求解除網籤、移走公司地址，張先生則以打官司、退定金再移址迴應。

此後至2019 年 3 月，雙方溝通陷入僵局，劉女士多次詢問無果。3 月 14 日，劉女士向張先生郵寄《解除合同通知書》，以逾期超 15 天未付房款、構成根本違約爲由，要求解除合同，張先生 3 月 18 日收到通知。庭審中，劉女士請求確認合同於該日解除，主張張先生拖延付款違約；張先生則稱劉女士投訴致M公司被工商拉黑，無法履約，違約責任在劉女士。

另查明，M公司2018 年 3 月 30 日成立，張先生 11 月 1 日起擔任監事。

三、案件爭議焦點

涉案房屋真實買受主體界定，究竟是張先生個人還是M公司，這關乎合同權利義務歸屬與違約責任承擔主體的明確，是後續法律判斷的基石。

違約責任判定，需深度剖析雙方履約行爲、微信溝通細節、合同條款約定，精準甄別究竟哪一方在合同履行關鍵節點存在違約行爲，以及違約程度如何衡量。

四、法律分析

買受主體認定層面，雖購房初衷爲註冊公司購房，且後期網籤變更爲M公司，但綜合考量：三方無權利義務概括轉讓書面或口頭合意，僅是張先生指令劉女士向M公司過戶；簽約時張先生非M公司監事，亦無公司授權簽約證據；合同履行中所謂公司付款主張未落地，款項來源不能單獨定性合同義務主體。依合同相對性原則，應認定買受方爲張先生個人，M公司不擔連帶責任。

違約責任判定環節，張先生簽約後僅付5 萬元定金，未依約定期限支付房款，在劉女士多次催告、給予寬限期下仍未履約，且擅自變更付款方式，要求劉女士提供戶口本辦貸款，背離合同分期付款約定，構成違約，契合法律規定的遲延履行主要債務、經催告仍不履行致合同解除情形，劉女士依法享有解除權並追責。考慮劉女士舉證損失、合同履行進度、張先生過錯，其主張20% 違約金雖有合同依據，但偏高，依公平原則與司法實踐酌情調減至 20 萬元，已付 5 萬元定金抵充後，張先生應再付 15 萬元違約金。

五、案件結果

法院經審理認定，劉女士與張先生合同有效，買受方爲張先生個人。張先生違約，劉女士2019 年 3 月 14 日發函解約合法，合同 3 月 18 日解除；張志亮應承擔違約責任，酌情確定違約金 20 萬元，扣除定金後再付 15 萬元。