賣不動的上海新樓盤：都藏着痛點

本文來源：時代財經 作者：鍾黛

“因爲項目認購期間無意向認購客戶登記認購，將不再採取以隨機搖號排序確定選購房屋順序的方式開盤銷售。”2023年10月底，位於奉賢奉城板塊的水榭蘭亭二期公告稱。

奉城爲上海遠郊，持有總價200萬元的預算即可在此置業。如今，板塊內多個新房項目均已熬成現房，仍去化困難。

“近兩年很多中小商家歇業，一些剛需客戶離開了上海。此外，2016年的時候，市場整個翻了一倍，漲得太高了，後續價格雖然回調了一些，一些新上海人也很難買得起。”一名帶看奉城的中介對時代財經感嘆道。

此外，淡市下，定位失誤的別墅產品也不好賣。

2023年9月，浦東川沙的佳怡華庭首次開盤，認購期間無客戶登記。2023年8月，曾在浦東爆火的高端盤一一綠寶園，加推第38套獨棟別墅，單套總價最高過億元，最終0認購。

上海鏈家研究院數據顯示，2023年，上海新房成交金額爲6050億元，同比下降7%，成交套數79742套，同比下降11%。

同策研究院指出，2023年上海商品住宅成交量創3年最低，全年累計成交約917萬平米。

該機構分析稱，2023年上海樓市出臺兩次重大新政，9月“認房不認貸”新政出臺後，新房和二手房市場均呈現脈衝行情，但效果衰減較快。去年12月中旬新政出臺後，新房來訪活躍度不增反降。新政使局部熱點區域繼續升溫，對外圍項目去化幫助不大，五大新城來訪持續下滑。

剛需盤遇冷

地處浦東張江的輻射帶，新場的新房去化愈發困難。

2023年8月中旬，新場板塊內，同潤新雲都會二期開啓認購，430套房源僅收穫11組認籌，認購率僅約爲3%。續銷亦不甚理想。網上房地產顯示，截至1月21日，已登記4套。

與同潤新雲都會一街之隔，招商象嶼星耀翠灣於2023年11中旬開盤，推出356套房源，網上房地產顯示，截至1月21日，已售31套。

帶看新場的中介指出，該板塊的地理位置不佔優勢，但勝在新房便宜，板塊內配套可自給自足，適合總價預算300萬元的剛需購房者。

有中介認爲，供大於求是新場新房去化困難的主要原因，“疫情後上海大量賣地，新房密集供應，其他的剛需板塊分流了客羣。即使在新場一帶，同潤和招商的項目挨在一起，周邊幾公里也有其他的新項目，也分流了購買力。”

數據亦印證了該名中介的觀點。據上海鏈家研究院，2023年，上海總計供應315個新房項目，同比增長4%。2023年，上海新房供應量（開盤量）主要在外郊環間，佔比53%，較2022年增加了4個百分點。

此外，有中介認爲，與招商象嶼星耀翠灣相比，同潤新雲都會的戶型、得房率、裝修標準均落了下風，因而失去競爭力。

“招商的戶型是南北通，同潤的戶型不是真正的南北通。以同潤80多平的戶型爲例，房間朝南的，客廳是朝東、朝北的。客戶的個人生活習慣可能不適應這一戶型，後續轉手時也會更加困難。”中介表示。

從新場地鐵站出發，坐上50分鐘的公交，便到了奉賢奉城鎮。中介稱，在此置業的多爲動遷戶、老人養老以及在附近工作的上班族。

網上房地產顯示，水榭蘭亭一期於2016年就已首次開盤，迄今去化率約爲49%。2023年10月，該項目二期推出985套房源，最終零認籌，迄今已售7套。

新房中介小王（化名）認爲，水榭蘭亭難賣的原因包括：奉城人口少；不少小區二手房的價格比新房還低；水榭蘭亭戶型老舊，“它是一南兩北的戶型，2015年、2017年比較流行，現在已經不流行了，客戶傾向於買雙南的戶型”。

小王稱，從業已有七年，曾數次帶看奉城的新房，但一單都沒有成交。“很多客戶覺得總價低，過去看了一眼，感覺地段比較偏，就不買了。就在2023年9月，我還帶過一個客戶去看了水榭蘭亭。他們沒看上，後續買了奉賢海灣的新房。”

小王認爲，如果有兩百萬的預算，建議選個地鐵口的二手房，“不要買在荒無人煙的地方，講句不好聽的，真有可能砸手裡”。

別墅也難賣

自上海出臺限墅令後，別墅就較爲稀缺。不過，當樓市趨於理性，定位失誤的別墅也不太好賣了。

位於浦東川沙板塊的佳怡華庭，於2023年9月首次開盤，推出20套低密別墅，均價9.77萬元/平方米，面積277平方米至402平方米，總價爲2387萬元/套至4902萬元/套。該項目認購期間無客戶登記，迄今仍無房源售出。

川沙板塊的能級不高。佳怡華庭項目周邊以動遷房和老小區爲主，次新公寓二手均價在4萬元至5萬元/平方米左右。而佳怡華庭的單價、總價及其別墅的“身份”均顯得“鶴立雞羣”。

此外，有分析認爲，總價段3000萬元左右的豪宅（含二手）在上海選擇面非常廣，如位於陸家嘴濱江的世貿濱江花園等，這或是佳怡華庭遇冷的原因。

“世界500強高管的高端聚集地。”曾經在浦東爆火的高端盤——綠寶園也爆冷了。其第四期綠寶園翡梵推出38套獨棟別墅，最終零認籌，而取消了8月28日舉行的開盤搖號活動。迄今有兩套房源已售。

往前回溯，綠寶園曾取得諸多佳績。2019年12月，綠寶·錦庭首開，均價約6.1萬元/平方米，206套新房獲得了145組認籌，成爲當月上海住宅銷售面積、銷售金額雙冠。

綠寶園爲何賣不動了？首先，其此次推出的別墅，在2005年就已建成，此前用作出租，開發商進行翻新後對外出售。也就是說，這個項目土地使用權少了約18年。

此外，綠寶園此次推出的別墅面積約684平方米以及859平方米，均價12.33萬元/平方米，總價約爲7000萬元-1.25億元。

一名該項目的銷售認爲，此次推盤相較以往總價更高、產品定位更高，去化慢在情理之中。不過他也感嘆，如果是行情好的時候推盤，不至於零認購。

“2023年上海新房市場供應縮量，但依然處於高位，成交量則創3年最低。”同策研究院指出，去年上半年市場供求均衡，下半年則顯著降溫，供應持續攀升疊加兩次新政刺激，購買力的有效拉昇幅度有限。市場下行期，購房客羣觀望情緒較濃。

展望未來，同策研究院認爲，2024年上半年上海新房市場還將處於下行期，年中或將進入底部盤整階段；2季度若出臺政策有效釋放新的購買力，下半年將逐步企穩。