賣厝阿明／農地使用 面積大小是重點

照片／由宜蘭邱明芳土地代書授權使用

買一塊農地蓋自己心目中的農舍，享受度假般的鄉村退休生活，是許多都市人心中的夢想，尤其是都會區的房價上漲的現實，許多購屋民衆有了移居鄉村的想法~

其實，購買農地眉角也不少，尤其是該買多大的農地?可以蓋什麼?買農地有沒有什麼優點....

►面積大小決定你可以蓋什麼

Ａ‧資材室：農地面積須達1000平方公尺以上，每1000平方公尺可申請20平方公尺的資材室，換算爲2%建坪依此類推。

Ｂ‧合法農舍：農地面積須超過2500平方公尺以上（ 0.25 公頃/756.25 坪），並具有農民資格，同時要在農地縣市設籍及持有土地 2 年以上，纔可以興建農舍。

Ｃ‧休閒農場申請條件：

1.農地面積須超過5000平方公尺以上

2.農業用面積不可以少於休閒農場面積的90%

3.至少要有一條鄉級以上的對外道路

4.要是一塊完整的土地，不可以分散，

例外：有寬度6公尺以下水路通過、政府公共建設致場區隔離、休閒農業區範圍內想申請土地得分散二處，每處之土地面積要超過1000平方公尺

宜蘭 邱明芳土地代書提醒大家，農地買賣只要能掌握以下幾個重點，自用投資都可以．

►買農地好處有這些！

①　不課徵土地增值稅（要是農地農用）

根據《土地稅法》第39-2條規定：「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」必須符合以下三項條件：

Ａ・作農業使用之農業用地。

Ｂ・該農地必須取得農業用地作農業使用證明書。

Ｃ・移轉與自然人。

也就是指農地要出賣時，一定要作爲農業使用，並且是要出售給自然人才可以申請不課徵土地增值稅，但因爲是申請『不課徵』土地增值稅，稅捐機關會加以管制，假如日後沒有作爲農用再賣出土地，就必須要繳土地增值稅了。

這邊小小解釋一下『不課徵』跟『免徵』的關係

『免徵』是指免除租稅負擔，土地漲價總數額從新計算。如：繼承、土地徵收、公地出售。

『不課徵』是指目前暫不課徵，將應課徵部分暫時保留，後續有要課徵時再一併計算土地漲價總數額。如：配偶相互贈與、農業使用之農業用地、移轉自然人、信託土地。

②　免贈與稅

如果是要將農地贈與給《民法》第1138條的繼承人：直系親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母，是不用繳贈與稅的。贈與人必須在申報時檢附「農業用地作農業使用證明書」，同時受贈人必須在列管 5 年期間，繼續將農地做爲農地用途，才能可以遺贈稅法規定免課贈與稅。列管期間沒有農用，將會被追繳稅款。

③　免遺產稅

依《遺贈稅法法》規定，繼承或贈與農地可免徵遺產及贈與稅，但必須同時符合三項要件：

Ａ・須是合法受贈人：直系親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母

Ｂ・取得農業使用證明

Ｃ・列管農作 5 年不能變更用途，仍作爲農業使用

繼承人要向國稅局申報該筆農地繼承或贈與，如不符合免稅條件，國稅局將追回遺贈稅。

④　免所得稅

民國105年度以後取得之農地，符合不課徵土地增值稅之農業用地，免徵房地合一所得稅。105年度以前取得之農地，交易所得免納所得稅。出售農地前，農地所有權人記得向地方公所申請「農業用地作農業使用證明書」，以便適用農地農用免土地增值稅、免房地合一稅。

⑤　免房地合一稅

可以免辦理房地合一稅申報的條件：

Ａ・有農用證明

Ｂ・有申請不課徵土地增值稅

在交易農用土地想免房地合一稅，要有符合農業發展條例規定「得申請」不課徵土地增值稅之土地，纔可以免納房地合一稅。記得要有「農業用地作農業使用證明書」外，另外向地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」，纔可以免納房地合一稅。

有些民衆會以爲土地增值稅繳款書上金額爲0元（免稅）時，就代表農地是屬於不用課徵房地合一稅的情形，但政府在認定上還是會以有沒有「土地增值稅不課徵證明書」爲主，建議大家在農地買賣移轉前，先向地方稅稽徵機關申請證明書，避免事後遭到補稅甚至處罰！

►終止 357 減租條例不怕土地被分割

有 357 減租的耕地，是地主的惡夢，原因在於地主很難收回土地。在租約到期，地主沒能力自耕，而依靠農地維生的佃農無法維持生計，地主不能收回；租約還沒到期前想收回也要賠償佃農1/3的地價，且買賣時佃農也有優先購買權等等諸多限制，讓地主不敢把農地出租。

但在《農業發展條例》第20-22條修正後，民國89年1月28日以後的農地租賃不再受到375減租條例的限制。也就是指農地的租期、租金與土地回收條件可由出租與承租雙方自行約定，租約期滿會依照雙方訂立的契約收回土地，不會有375租約農地不易回收的問題。

感謝宜蘭邱明芳土地代書知識分享

圖／賣厝阿明提供