摸底廣州195個國企不動產項目：4成做商業，老舊小居多

近日，在由廣州交易集團主辦的大灣區特殊資產常態化路演活動之廣州國資國企專場上，《革故謀新：打造廣州特殊資產管理新模式——國有不動產篇》白皮書（以下簡稱“白皮書”）正式發佈。

1月8日，仲量聯行對此進行了解讀。白皮書統計了13家廣州市屬非地產主業國企及其控股子公司公開披露的195個項目物業樣本(除住宅、基礎設施配套、物流倉儲項目外)，合計建築面積約537.5萬平方米。從樣本分析來看，廣州市屬國企物業普遍存在“老舊小”的問題。

廣州國企不動產主要存在四大特點

南都記者在白皮書中看到，根據摸底的樣本項目情況可知，廣州市屬國企物業主要存在四大特點。

物業樓齡方面，廣州市屬國企不動產整體物業樓齡較老，15年以上的老舊項目佔總數的比重約六成，佔總面積的比重約42%。5年以下的新項目佔比僅8.7%。

業態方面，廣州市屬國企不動產物業類型較單一,以辦公樓和商業零售爲主。以項目數計，零售物業數量佔比最多，達到41%；辦公樓項目其次，佔比爲26.7%；產業辦公項目排第三，佔比爲11.8%。還有些項目分佈在工業廠房、酒店公寓、醫療衛健等業態。

區位分佈方面，廣州市屬國企辦公樓物業主要分佈在老城區，以越秀區和荔灣區爲主，且體量較小，建築面積多數在1萬-5萬平方米之間。

單看零售物業項目，廣州市屬國企商業零售物業中小面積項目佔絕對多數，大型單一商業零售項目數量相對較少。以廣州太古匯爲參考，其商場部分的面積爲13.8萬平方米。而廣州市屬國企商業零售物業體量在10萬平方米以上的僅佔1.3%。5萬—10萬平方米的也僅有3.8%，73.8%的商業零售都在1千平方米以下，這些小型商業零售項目多是街鋪形態，零散分佈在城市各類住宅物業裙樓中。

建議：建立“兩資”預警防範機制

“國企在長期發展過程中，積累、承接了大量不動產，其中包含大量經營性不動產，亟需一套盤活處置、增量防控的長效機制。”仲量聯行華南區研究部總監曾麗認爲，在實際運營過程中，經營性不動產的表現受到軟硬件水平、所處區位、市場情況、競品項目等多重複雜因素影響。對於非地產專業的國企來說，由於不動產運營不是其主營業務，往往難以對經營現狀迅速作出準確的判斷和決策。“更爲複雜的是，部分國企所持有的存量物業還因物業條件有限和運營成本較高等特殊因素，面臨着比一般存量物業更大的經營難度。”

白皮書建議國企從財務指標出發，初步掌握物業的經營水平，在此基礎上藉助不動產經營表現的個別關鍵指標，構建“兩資”預警防範機制。該機制主要根據三個關鍵指標進行風險識別和預警：利潤總額、總現金流量淨額和出租率。通過三個步驟的檢驗，“兩資”預警防範機制可以識別出不動產運行風險相對可控的綠燈項目，以及存在一定風險的黃燈項目。

通過“兩資”預警防範機制，國企得以大致掌握潛在的“兩資”問題。白皮書建議，下一步，還需要通過實行包含項目盡調與市場盡調在內的診斷評估、制定改造升級的可行性研究報告等一系列科學、詳盡的流程，最終推動黃燈項目“轉綠”，即推動國有存量物業實現盤活。

採寫：南都記者 伊曉霞