哪兒的房價能漲，哪裡的房價會跌？馮侖：基本就這三句話

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問：

前一段時間，央行、國家金融監督管理總局發佈最新通知，調整優化住房信貸政策。其中，首套住房商貸最低首付款不低於20%，二套住房商貸最低首付款不低於30%。房貸利率也進行了較大力度的優化調整，比如降低存量房貸利率。與此同時，一線城市北上廣深也全面落實了認房不認貸政策。一系列調控政策出臺之後，您覺得未來房價會漲還是跌呢？

馮叔：

房價上漲還是下跌？我覺得這個問題就相當於問「一家人在吃相同的饅頭，誰會長胖誰會變瘦？」

其實，每個人的體質和反應是不一樣的。都吃饅頭，有的人可能變瘦了，有的人吃饅頭感覺很好，就長胖了。

同樣，政府出政策就相當於給市場饅頭。但實際上，這些政策在不同市場上的效果是各不相同的。因爲市場不同，產品不同，所以反應不同。

那麼，該怎麼來看房價漲還是不漲？我認爲，基本就三句話。

一、在一線、準一線，以及強二線城市的核心位置，配套設施完善、經濟增長、就業機會比較多的地方，房價穩中略漲，但漲幅有限。

二、多數城市，特別是這些城市的核心地段，房價可能會維持穩定，沒有太大的漲幅，但也不會下跌。

三、在二線城市的邊緣地帶，以及三四線城市，房價可能會穩中有降。

展開來說，在經濟增長迅猛、人口流入較多的地方，如大灣區，深圳，房價可能是穩中有漲，漲幅不會很大，但還在漲。而一些邊緣區域和人口減少明顯的地方可能會出現房價下跌的情況，比如鶴崗，已經跌無可跌了。北京周圍，環京城市基本上也跌了一半，未來房價可能還會下降。

總之，政府最近出臺的政策，我認爲是非常準確、正確的。第一，支持剛需。第二，支持剛改，促進改善性需求。比如說，之前你沒有生小孩，現在生了一個小孩，就需要多一間房，丈母孃來了，就再需要多一間房，這類需求叫剛改。第三，提供保障性住房。在「房住不炒」政策下，政府也提供保障性住房，以確保低收入家庭和弱勢羣體能夠獲得適宜的住房選擇。

至於在目前這種情況下，是否可以買房？我覺得，如果大家有需求，想要改善住房條件，那麼就可以買。但如果期望像以前一樣買了房，房價就會上漲，那這是不可能的。我覺得大家應該逐漸放棄這樣一種買房執念。

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問：

最近，房企陸續披露年中報。其中寶龍集團、龍湖集團的商業地產板塊營收都在集團總營收中佔據了重要地位。您覺得，現在開發商轉型做商用地產可行嗎？

馮叔：

最近上市房企公司的年報呈現出兩個明顯的特點。

第一，住宅開發類公司的業績相對較弱，甚至有些已經陷入了爆雷和重整的境地。

第二，有住宅業務但擁有更多商用不動產業務的公司年報業績都很穩健，並持續受到投資者的青睞。比如龍湖，以及一些香港的公司。他們在商用不動產領域的租金相對穩定，並且持續增長。

所以大家可能會考慮，現在要不要轉型做商用地產？現在進入商用地產領域還來得及嗎？我想告訴大家，來不及了。所謂來不及，是針對開發公司來說的。

對開發公司而言，想要從單一住宅開發轉型到住宅與商用不動產相結合的模式，通常需要在市場繁榮時期開始這一過程。在這個階段，公司通過大規模的住宅銷售積累資金，然後逐步將這些資金投入到商用不動產領域。

這種轉型需要時間，一般需要15到20年左右，這也是亞洲地區一些知名開發公司的典型經歷，龍湖、萬科，以及香港房地產巨頭新鴻基等，都是如此。這些公司都經歷了從單一住宅到住宅與商用不動產的轉型過程，而這個過程通常需要15到20年的時間才能逐步完成。

目前，住宅市場已經進入到減速、減價、減量的階段，作爲開發公司，想要通過住宅高週轉所帶來的額外現金來進行商用不動產轉型的條件可能已經不再具備了。所以現在想要轉型做商用不動產已經來不及了。

現在我們看到的一些表現不錯的開發公司，比如龍湖、萬科等，他們是在15到20年前就已經開始了這一轉型過程。

萬通也是在15年前就做出了這樣的決定，也是按照這樣的一個方式，做了五個萬通中心項目。這實際上是因爲當時我們發現到了轉型的機會、潛力以及市場規律，才做出了這一戰略性決策。這種轉型經驗在亞洲地區具有普遍性和規律性。

所以，今天我們應該爲那些成功實現轉型的企業感到慶幸，他們未來還會發展得更好。而對於那些一直在住宅領域採用高槓杆、高週轉、一路高歌猛進的企業，如今在面臨爆雷等困難時，我們只能表示遺憾。

主編｜王滔編審｜陳潤江顧問｜王淑琪