Q1土地交易量衝史上第一！　必學「地價換算房價」最簡易公式

▲今年房市買氣火燙，也加深建商購地信心。（示意圖／記者陳筱惠攝）

記者項瀚／臺北報導

今年房市買氣火燙，也加深建商購地信心。最新一集《地產詹哥老實說》邀請高力國際業主代表服務部董事黃舒衛，分析近5年土地交易呈現V型走勢背後的原因，此外也提供消費者簡單的數學公式，以購地價格，預估建商未來的推案價。

▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》，分析土地交易市場。

黃舒衛表示，2019~2021年受到疫情影響，全球瘋狂QE（量化寬鬆），市場上熱錢多，國內這3年度土地交易都達3000億元以上，但到了2022年斷崖式下墜，以某上市櫃建商爲例，2021年買了600多億，但2022年卻只買了33億元。

黃舒衛說，2022~2023年土地市場降溫，主要原因包括政府推出《平均地權條例》新法，市場觀望氣息濃，又時逢選舉，許多地方政府暫緩標地，供給漸少。

▲黃舒衛指出，2022年國內土地交易斷崖式下墜。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）

但到了這2年，隨着房市買氣火熱，土地交易也大升溫，今年第一季交易金額上看637億元，創近4年同期最高。其中前5大交易都是「帶殼」物件，包括芙蓉大樓、臺南國賓戲院、臺中婚宴廣場、桃園大飯店。

黃舒衛指出，政府對建商購地的「緊箍咒」仍在，像是土建融成數、限期18個月開工等等，對中小型建商仍影響巨大，但對口袋夠深、具行銷能力的建商來說，看好市場展望，便積極出手補庫存，而過去2年不出手原因也與這「緊箍咒」沒太大關聯。

黃舒衛觀察，受臺積電效應，中南部房市尤其火熱，許多區域本質上其實供給量不多，很多建商走合建，或專門做市地重劃，自己就是地主，這些都不會反映到土地交易數字上。另一方面，捷運聯開宅、地上權也是可能開發趨勢。

▲黃舒衛說，可以用簡單的數學公式，以購地成本推算未來建商可能的推案價。（示意圖／記者陳筱惠攝）

節目最後談到，近期紛紛創高價購地，消費者該進這些區域買房嗎？黃舒衛認爲，還是看自身需求和預算，另外也可以用簡單的公式從建商購地金額，來判斷其未來可能的推案價：土地單價/容積率/1.5~1.6，再加上每坪造價成本以及3成左右的合理利潤。