前十個月百強房企審慎“補倉” 銷售企穩或帶動拿地熱度上升
自9月底新一輪房地產政策密集出臺，市場熱度明顯升溫。但是全國土地市場延續低溫運行態勢，房企拿地仍偏審慎，頭部企業拿地銷售比維持低位，土地供求兩端持續縮量。據機構統計，1-10月，TOP100企業拿地總額6198.7億元，同比下降38.7%，相較1-9月降幅擴大0.6個百分點。
對此，業內人士認爲，目前，土地市場環境持續寬鬆，政府在供地端及出讓政策調整更趨於市場化，但受限於市場處於築底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市場銷售能夠在政策帶動下逐漸企穩回升，或將帶動房企投資熱度上升。
央國企及地方國資是拿地主力
今年以來，全國土地市場延續低溫運行態勢，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求兩端持續縮量。據中指研究院數據顯示，1-10月，TOP100企業拿地總額6198.7億元，同比下降38.7%，相較1-9月降幅擴大0.6個百分點。
從新增貨值來看，保利發展、華潤置地和綠城中國位列前三。其中，1-10月，保利發展以866億元新增貨值佔據榜單第一，華潤置地以806億元新增貨值位列第二，綠城中國新增貨值規模爲779億元，位列第三。TOP10企業1-10月新增貨值總額5670.2億元，佔TOP100企業的30.3%。
1-10月房企新增貨值排行
圖/中指研究院
此外，目前央國企及地方國資仍是主力，民企拿地信心仍偏弱。根據中指研究院數據統計，1-10月，22城累計拿地金額中央國企佔比47%，地方國資佔比29%，兩者合計達76%，是拿地絕對主力。少部分城市民企拿地金額佔比較高，如杭州濱江、建杭、興耀、偉星等本地民企持續拿地。
從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企、國企和地方國資也仍是主力，民企僅在重點深耕區域補充土儲。具體來看，保利發展在北京、上海、西安、成都等多個城市拿地金額均進入前十，中海地產在北京、成都、西安等城市位列拿地金額前十。綠城中國、濱江集團等民企和混合所有制企業則聚焦重點深耕區域補充土儲，金基地產、潤達豐濱江等區域性房企深耕重點城市增加土地儲備。
在城市羣拿地金額上，1-10月，長三角TOP10企業拿地金額1269.7億元，繼續居四大城市羣之首；京津冀TOP10企業拿地金額881億元，位列第二；粵港澳TOP10企業拿地金額587億元，增幅較高，主要由於10月廣州、深圳等城市進行土拍，成交金額較高。
10月的最後兩天，藉着樓市回暖的良好勢頭，廣州順利出讓6宗住宅用地，收金約89.32億元。值得一提的是，這6宗地中有1宗是終止出讓後重新掛牌的，其餘5宗均曾延期出讓。雖然此次都是底價成交，但沒有流拍就說明房企的投資信心正在逐漸恢復。
值得關注的是，10月29日，杭州出讓3宗地塊共收金36.67億元，有2宗地塊溢價成交。其中，蜀山地塊在本次土拍中熱度最高，經過61輪競價，溢價率達51.31%，最終由濱江集團以總價17.69億元競得。這樣的溢價率在全國土地市場並不多見，對此，中指研究院華東大區常務副總高院生認爲，10月政策熱度延續，土拍市場分化依舊，熱門低密宅地受到多家爭搶，但房企整體拿地依舊偏理性。
房企拿地審慎，出讓規劃不斷優化
整體來看，截至目前，今年土地市場供地節奏不及去年同期。各地土拍熱度延續分化，僅杭州、揚州等地單月平均溢價率突破10%，更多的城市還是以低溢價成交爲主，北京、上海、西安、長沙等城市本月絕大多數地塊仍是底價成交。
在克而瑞分析人士看來，鑑於大多數城市新房消化週期的高企，預計四季度供地規模的環比增長，仍然會控制在週期性高位的範圍之內，且供地質量還會進一步優化，各地“以需定供”的趨勢也會更爲明顯。
與此同時，各地土地市場出讓規則也趨於市場化。從10月全國住宅用地成交總價TOP10來看，入榜地塊中，深圳寶安區航城街道、福永街道以總價66.65億元位居榜首，該地塊要求宗地內的普通商品住房需全部實行現房銷售，按照“價高者得”的原則確定競得人，不受“70/90戶型”（90平方米以下戶型佔比70%以上）政策限制、無配建、建成後商品房不限售價。
此外，10月31日，北京豐臺二環外一住宅用地“上架”預申請，起始價超110億元，這宗預申請地塊的出讓文件中，並未提及是否設置合理土地價格上限。這也意味着，北京或取消土地上限價格。該地塊位於豐臺區太平橋街道，地處西二環、三環之間，地鐵16號線、房山線雙軌交會處，臨近即將建成的麗澤城市航站樓，區域配套優勢明顯。
對此，北京市規劃自然資源委相關負責人表示，該地塊是“9·30”新政後北京市主動適應市場變化和發展需求採取的積極舉措。北京市將進一步加大對區位條件好、公共服務設施齊全、交通出行便捷、市場需求突出區域的土地供應。同時，通過優化交易規則，推進供給側改革，吸引有實力、有能力的開發商選取高品質土地進行高質量開發建設。
中指研究院指數事業部分析師孟新增表示，2024年全國土地市場縮量態勢尚未改變，房企拿地仍偏審慎，頭部企業拿地銷售比維持低位，銷售額TOP20企業拿地銷售比均值不到20%。短期來看，土拍環境持續寬鬆，政府在供地端及土拍政策調整上更加市場化，但受限於市場處於築底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市場銷售能夠在政策帶動下逐漸企穩回升，或將帶動房企投資熱度上升。
新京報貝殼財經記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
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