熱點區域房地產市場韌性顯現 長三角、大灣區領銜“止跌回穩”

2024年，房地產行業在震盪下行的過程中韌性發展。

據機構統計，2024年以來，各地出臺房地產相關政策超過750條，樓市熱點區域的新房成交量呈現“U”型走勢，並在2024年10月和11月達到年內新高。

在長三角區域，11月上海、南京、蘇州和合肥的新房成交量同環比齊增，杭州房價則超過連續9個月佔據榜首的上海，成爲當月全國房價環比上漲幅度最大的城市。

政策力度更爲強勁的粵港澳大灣區，樓市同樣快速恢復。據中指研究院數據，10月和11月，深圳和廣州新房銷售面積同比分別增長124%和70%，惠州新房銷售面積也實現了同比增長。同期，北京新房銷售面積同比增長了10%。

儘管多個熱點城市的房地產市場呈現出“止跌回穩”的趨勢，但銷售規模的絕對值仍然處於近年來的較低水平。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，2024年前11個月，全國商品房成交均價爲9885元/平方米，同比跌幅約爲5.7%。11月份，房價指數環比指標明顯改善，即跌幅收窄態勢非常明顯，說明全國房價拐點已經到來。

長三角、大灣區明顯回暖

上海網上房地產數據顯示，11月上海二手房（含商業）累計成交27050套，不僅超越6月成爲全年二手房成交量最高的月份，而且是自2021年3月以來首次單月突破27000套大關，創下近44個月以來的最高成交量。

新房方面，當月上海累計成交面積78.4萬平方米，環比增加21.9%，同比增加48.8%。豪宅項目入市後去化情況持續向好，位於靜安區的高端住宅項目萬科中興傲舍二期於11月24日開盤，當日售出68套，銷售金額約爲18.2億元；11月24日，黃浦核心區域的露香園·天譽開盤推出戶型260~882平方米的豪宅房源，當日創下約78億元的銷售成績。

中指研究院數據顯示，11月，杭州新房以及二手房成交量相比10月份均出現了一定程度的上漲，尤其是二手房成交量創下了單月新紀錄。其中，杭州市內10個市轄區商品住宅成交總量達81.9萬平方米，環比上漲14.8%，成交規模連續三個月增長，爲年內第二高的水平。

在粵港澳大灣區中，深圳樓市的回暖跡象最爲明顯。據深圳中原研究中心的統計數據顯示，11月份，深圳全市一手住宅網籤量爲8076套，環比上升了94.5%；二手房成交量爲8500套，環比上漲了2.8%，達到了近46個月來的最高水平。

再看廣州的情況，廣州市住房和城鄉建設局的數據顯示，11月份全市一手商品房網籤面積爲128.15萬平方米，同比增長了18.6%，環比增長了1.6%；二手商品房網籤面積爲140.52萬平方米，同比增長了5.6%，環比增長了4.3%。

“廣州是率先全面取消限購、降低首套及二套首付比例及貸款利率的一線城市，9月底以來，市場成交熱度顯著提升，到訪量及成交量均大幅上升。”

中指研究院華南分院研究主管陳雪強表示，廣州房地產政策能出盡出，市場在近兩月顯著回升，尤其二手房成交在11月創下年內新高，預計隨着利好政策的持續釋放，疊加年底開發企業推貨節奏的加快，12月廣州房地產市場仍可期待，對全年成交將起到下滑收窄的作用。

除了沿海城市羣，在長江中游城市羣以及成渝城市羣，房地產市場同樣走出“止跌回穩”的趨勢。

國家統計局的數據顯示，11月，武漢新房價格在經歷連續16個月的環比下跌後首次出現上漲，環比上漲0.4%，市場呈現量價齊升態勢。

武漢市住房和城市更新局的統計數據顯示，11月武漢新建商品房網籤成交量達16767套，是繼10月後新房成交量第二次突破萬套，環比增長53.6%，再次刷新2024年武漢新房成交紀錄，助力2024年前11個月武漢新房總成交達到78949套。

市場處於歷史偏低水平

國家統計局數據顯示，2024年前11個月，全國新建商品房銷售面積爲86118萬平方米，同比下降了14.3%，其中住宅銷售面積下降了16.0%。

基於前11個月的增速以及對12月份運行情況的觀察，上海易居房地產研究院估算，2024年全年全國新建商品房銷售面積約爲97209萬平方米，同比增速下降約13%。這或是近年來全國新房成交首次跌到10億平方米規模線以下的情況。雖然第四季度的交易指標有所改善，但總體上當前新房交易數據仍位於歷史偏低位水平。

在嚴躍進看來，當前不同地區的城市，去化週期分化不一。各個城市房地產市場看似分化，其實都面臨着相同問題，即高庫存壓力，這和2023年有本質區別。所以過去“一二線城市好，三四線城市差”的判斷並不適用目前的市場形勢。新一輪利好政策下，大城市限購政策放鬆，市場表現更爲積極，說明基本面不錯的城市樓市消化效果好，去化狀況改善的情況也更爲明顯。

國家統計局數據顯示，11月一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.2%轉爲持平。其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.3%，北京和廣州分別下降0.5%和0.3%。二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.9%、0.4%和0.5%，廣州下降0.4%。

11月，二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點；二手住宅環比下降0.2%，降幅收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅收窄0.2個百分點；二手住宅環比下降0.5%，降幅收窄0.1個百分點。

“房價指數出現積極、顯著變化，環比跌幅明顯收窄，且有開始轉正的跡象，這說明隨着房屋交易量止跌回穩後，量對價的傳導效應開始顯現。”

中指研究院在報告中表示，截至目前，除個別核心城市仍保留一定限制性政策之外，全國大多數城市調控政策已經全面放開，當前政策環境已處於歷史最寬鬆階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。

“若政策持續加力，2025年上半年部分核心城市房價將逐步‘止跌’。”中指研究院預測，一方面，隨着支持政策的密集出臺，居民房價預期明顯改善。另一方面，隨着房貸利率的持續下調，居民購房成本正逐步降低，目前大約在2.6%~2.8%之間，與租售比（2.1%左右）的差距正在逐步縮小。