上半年房地產代建新簽約規模小幅增長 二線城市及長三角區域成熱點

本報記者 夏晨翔 北京報道

近日，中指研究院發佈《2024上半年中國房地產代建企業排行榜》（以下簡稱“榜單”），數據顯示，房地產代建行業在經歷2023年的高速增長後，今年上半年呈現出新簽約規模小幅增長、規模化發展減弱、企業分化顯著等特徵。

《中國經營報》記者注意到，上半年，二線城市及長三角區域成爲代建企業的主要青睞對象，商業代建佔比近七成，資本代建佔比也有所提升。

中指研究院企業研究總監劉水分析指出，房企構建新發展模式將更加側重輕資產運營管理業務，如近期華遠、美的明確宣佈剝離房地產開發業務，未來或有其他房企順勢而爲，對發展戰略進行調整。

競爭格局加劇企業分化顯著

榜單顯示，28家典型代建企業在今年上半年新簽約了7325萬平方米的規劃建築面積，其中前五企業佔比達到55.1%，較第一季度下降2.9個百分點。

與此同時，隨着更多企業入局，代建規模化發展逐漸減弱，長尾分佈特徵加強，企業間的分化日益顯著。

根據統計，2024年上半年，TOP5代建企業新增規劃建築面積均值達到807萬平方米，而TOP6—10和TOP11—20代建企業的新增規模則分別爲312萬平方米和147萬平方米，顯示出頭部企業與中小企業之間的巨大差距。

盈利方面，代建企業的淨利潤率在2023年出現下滑，均值爲23.9%，較2022年下降1.4個百分點，連續兩年呈現下降趨勢。

頭部企業如綠城管理憑藉嚴格的項目篩選和成本管控，以及項目回款的良性循環，保持了較高的盈利性，淨利潤率達到29.7%，同比提升2個百分點。

然而，部分新入局的企業由於項目尚未經歷完整開發週期，淨利潤率前期爲負，導致代建企業整體盈利性分化明顯。

此外，代建企業的業務模式逐步多樣化，商業代建依然佔據主導地位。

榜單顯示，2024年上半年，商業代建在新簽約規劃建築面積中的佔比達到69.4%，政府代建和資本代建則分別佔比23.3%和7.3%。特別是以AMC、地方政府牽頭、房地產企業代建的“項目紓困”類代建日益增多，爲資本代建提供了更大空間，推動了其規模的提升。

值得一提的是，從城市佈局來看，二線城市和長三角區域成爲代建企業的主要拓展方向。

上半年，二線城市代建項目佔比超過五成，達到53.7%，長三角區域更是以26.4%的佔比高居首位。

對此，中指研究院分析指出，這得益於長三角區域政府代建法律法規的透明度高以及區域內房地產市場的穩定，爲代建企業在政府代建和商業代建方面提供了良好的發展環境。

記者注意到，政府代建項目以其長期性和穩定性吸引了衆多代建企業的關注，儘管其盈利性遠低於商業代建，但仍是代建企業突圍的重要方向之一。

榜單顯示，今年1—6月，綠城管理以536萬平方米的新拓面積在政府代建項目中獨佔鰲頭，華潤置地和旭輝建管則分別以355萬平方米和310萬平方米的新簽約規模位列二、三位。

新簽約規模持續擴大

在銷售端，代建企業同樣取得了不俗的成績。

今年上半年，綠城管理以410.9億元的合約銷售金額位居代建銷售榜首位，藍綠雙城和中原建業則分別以107.1億元和71.5億元的銷售金額位列二、三位。

此外，綠城管理以1746萬平方米的新簽約規模穩居行業榜首，旭輝建管和藍綠雙城則分別以729萬平方米和717萬平方米的代建新簽約面積位列二、三位，形成了代建領域的“第一梯隊”。

從季度表現來看，4—6月，旭輝建管以393萬平方米的新簽約代建面積在第二季度領跑市場，其在保定、海口、麗水、南陽等多個城市的積極佈局，爲新增規模優勢奠定了堅實基礎。龍湖龍智造和新城建管分別以306萬平方米和297萬平方米的新增規模緊隨其後，展現出強勁的市場競爭力。

在產品力方面，代建企業同樣下足功夫，以提升自身核心競爭力。

榜單顯示，開元建設、融者共創、宋都管理、中原建業、藍綠雙城、旭輝建管、龍湖龍智造等代建企業，通過打造高品質人居、逆市熱銷和獨特的代建模式，成功塑造了多個具有市場影響力的特色項目。這些項目不僅提升了代建企業的品牌形象，也爲整個行業的創新發展提供了有益借鑑。

劉水指出，業務方面“去重取輕”，重資產開發業務剝離轉讓，甩掉重資產包袱，保留及發力輕資產業務，如代建、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等，能夠聚焦資源、聚焦精力發展輕資產業務，轉型爲服務型公司。

此外，財務方面“輕裝上陣”，重資產開發業務剝離轉讓，其對應的資產及負債也同時轉讓，能降低企業的槓桿率及負債水平，減輕償債壓力，增強抗風險能力，助力穿越週期。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：燕鬱霞）