如何規避商品房預售制風險

業主遭遇爛尾樓如何維權？“相對於施工人、抵押權人的優先權，還有一個更優先的權利，那就是購房人的基本債權優先受償權。”北京金訴律師事務所主任王玉臣提醒，這一優先受償權的行使前提是：必須要起訴，要進入法律程序。“否則等銀行、施工人等已經把錢划走了，再起訴，再有優先權也白搭。必要時可以申請開發商破產，在破產清算中行使優先權。”

再過兩週，雲南省昆明市別樣幸福城小區的50多戶居民就要迎來新年了。按照承諾，這應是他們在自己花錢購買的爛尾樓裡過的最後一個新年。

這片樓盤因開發商資金斷裂在2015年停止施工，又在今年受到高度關注後，於8月被承諾復工，2021年10月底竣工交房。

這樣的爛尾樓不是孤例。工程停工的原因各不相同，而受害業主總是在問同一個問題：如果當時買的是現房而不是預售的房子，是不是就不會有今天的遭遇？

最近，一些城市對預售制的政策進行了調整。收緊如成都，規定商品房預售款將全部存入監管賬戶，開發企業不得以其他任何形式違規收取購房款；放寬如唐山，不僅增加了提取重點監管資金的節點，也提高了可提金額。

我國預售制將走向何方，購房者又應如何規避付了錢卻遭遇爛尾樓的風險？

三條紅線當前 預售制還是房企的法寶嗎

房地產市場冷熱不均，我國不同城市對於預售條件的規定也不盡相同。

海通證券2018年10月發佈的《詳解預售制――政策分析及國際經驗借鑑》對部分城市抽樣調查發現，一線、二線和三線城市的預售條件（項目出地面層數佔比）均值分別爲81%、78%和56%，層級越低的城市，預售條件越寬鬆。

這項調查顯示，當時，上海徐彙區的預售條件最爲嚴格（89%），要求商品住房開發建設已達主體結構封頂；商業、辦公等房屋類型多層達到主體結構封頂，高層達到主體結構的2/3，並已經確定施工進度和竣工交付日期。北上廣深均值達到81%。

而唐山在這項調查中均值最低（8%）。在2018年《關於加快辦理市中心區商品住房預售許可的意見》中規定，已投入資金達到總投資25%以上的商品住房，六層以上的，工程形象達到正負零；六層及以下的工程形象進度達到地上一層封頂，即可申請辦理商品房預售許可證。

今年12月，唐山預售資金政策進一步鬆動。唐山市住房城鄉建設局發佈《唐山市商品房預售資金監管辦法修訂草案（徵求意見稿）》，對2015年規定的5個提取重點監管資金的節點增加至至少8個節點，並提高了可提金額。2015年政策規定，類似工程施工比例爲1/3時，只能提取30%的資金。此次這一數額提升到不超過監管總額的35%。

今年8月，住房和城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。會上釋放出重大信號：對重點房地產企業形成資金監測和融資管理規則。

這被視爲此前房地產市場傳出“三條紅線”的靴子落地。儘管沒有具體細節的公佈，但市場普遍認爲：房企將面臨融資的三條紅線――剔除應收賬款後資產負債率不得超過70%，淨負債率不得超過100%，現金短債比不得低於1。

在此傳聞下，房企加速銷售回款，並通過股權融資減輕資金壓力。同策研究院監測的房企融資報告顯示，11月，40家典型上市房企股權融資總額爲256.36億元，佔比23.50%，環比大幅上漲331.2%。

因此，有關預售制政策的風吹草動，在這一大背景下，更能夠牽動房企的脆弱神經。

作爲改革的先行者，廣東省房地產協會曾於2018年9月21日下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》指出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

然而，在當年5月到10月廣東省中山市合計推出16宗明確了現房銷售的出讓條件（即要求開發商直接銷售證件齊全的已經成型待售的商品房）的住宅用地中，有3宗土地流拍，1宗僅底價成交。

“政策鼓勵現房交付，本質上還是希望壓縮房地產市場的高週轉率。預售條件下，開發商可以借用業主的資金作爲無息資金去加快自己的資金週轉。”某知名券商地產分析師陳元（化名）說，企業考慮得更多的是收益率，如果政府在現房交付中收土地出讓金時能給予一定折扣，會有一些企業願意嘗試。尤其是在一些人地供需矛盾非常突出的城市，一定會有資金實力雄厚又希望在一線城市維持品牌影響力的企業去戰略性操盤。但在多數二三線城市，房地產市場供需矛盾沒有那麼大，有選擇的情況下，企業還是會優先選擇期房交付。

陳元給中青報・中青網記者算了一筆賬：從企業拿地到出售，最快也需要兩年左右的時間。房地產企業借貸的資金成本有的在10%以上，哪怕不考慮增加的管理成本，僅考慮建設所需的資金使用成本，也要多承擔21%左右的成本。

前述調查也引用廣州實例項目對比了預售時間節點的變化對房企利潤的影響。預售制度如果從主體三分之二變爲結構封頂，則淨利潤下滑0.47個百分點，內部收益率下滑3.47個百分點，如果完全現售（拿地到銷售兩年）則分別下降2.44%和9.44%。

“預售下的‘高週轉’策略，在某種程度讓房地產開發異化爲資本運作。”廣東省住房政策研究中心首席研究員兼主任助理李宇嘉說。

預售制會取消嗎

儘管預售制政策在設計之初旨在幫助開發商合理運用槓桿加快房地產開發項目進度，提高資金使用效率，減輕財務壓力，並對項目按時交付有所保障，但在實際操作中，購房者“貨不對版”甚至遭遇爛尾樓的情況還是時有發生。

昆明別樣幸福城小區是購房時承諾2015年交房的“幸福城”。到了2020年仍舊水電燃氣不通，甚至門窗都沒有安裝。一些住戶花去了所有積蓄還要付按揭貸款，實在無力再購置其他房產或租房，只能在爛尾樓裡生活。

李宇嘉認爲，這些問題出現的根源不在預售制上，而在監管上。“本質上，‘預售+按揭’就是順應商品房大宗消費、高門檻和高成本的特性，通過縮短住房供應週期、增加供應規模、降低財務成本、降低房價，開發商和購房者實現雙贏。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也同意，此類爛尾樓，其實和過去各類投資力度大但是產品營銷不好有關，所以實際上也是爛尾樓的一種新的情況，即企業對於資金把控不到位，導致項目存在各類問題。

在李宇嘉看來，我國對於預售制條件規定較爲嚴格，高出不少發達國家。李宇嘉通過多個課題同開發商、地方政府、銀行接觸。他直言，銀行對監管缺少足夠的動力，也是源於它們認爲有房子的熱銷、有預收款的保證和土地抵押，開發貸款是安全的。銀行也很在乎開發商資金回籠後貢獻的貸款和中間收入業務等。因此，實際上，銀行放鬆了對預售資金的監管。

嚴躍進建議，銀行要規避一種衝動，即有時候銀行既監管此類企業，又和此類企業合作，所以容易架空。“監管本身是和預售掛鉤的，如果是現房，本身監管的意義就不大了。”

新冠肺炎疫情期間，一些城市將預售資金提取的門檻降低了。李宇嘉指出，一些地方政府對房地產的依賴程度較高，被迫採取降低預售門檻等手段，但後續可能產生很多爛尾問題。

那麼，預售制是否會逐步取消？

李宇嘉認爲，從目前我國開發商融資模式單一、“招拍掛”下土地價格高企以及房價高企、供求矛盾大等現狀來看，短期內取消預售的可能性比較小。

“但是，基於完善政府‘放管服’服務和行政審批改革，完善預售制度的可能性比較大。比如，提高預售門檻，一律封頂預售；比如上面提到的加強預售資金監管，截留部分資金確保房屋質量和公建；再如，熱點城市區域啓動現售試點，一二線重點城市或廣東、浙江等熱點省份，存量房屋規模大，新增供地實施現售不影響短期供求關係。”李宇嘉告訴中青報・中青網記者。

具體應如何監管流程？李宇嘉建議把握四個關鍵節點：一是低層、高層、中高層不同形象進度要求的預售審批是否嚴格；二是項目資本金是否實繳到位、是否屬於自有資金；三是“先證後售”（即先審批規劃許可，後審批預售）的程序是否嚴格遵守；四是預售資金（首付款及按揭貸款）是否嚴格按照工程進度撥付。

業主應該如何規避爛尾樓風險

北京金訴律師事務所主任王玉臣直言，要認清一個基本現實：業主往往是最後知後覺、最容易房錢兩空的。

王玉臣說，這是因爲，當開發商資金鍊斷裂，民間資本和各大銀行會第一時間出手，第一時間起訴，第一時間查封能查封的所有財產。其中就包括很多業主購買的房屋。而相關判決一旦生效，這些民間資本和銀行會第一時間去申請法院執行，拍賣被查封的房產，儘可能划走開發商名下所有的錢。

在此之前，開發商往往會轉移財產。“利用施工單位虛報工程款，利用員工虛報工資已經成爲不是秘密的秘密。”

王玉臣做過不少爛尾樓的案子，接觸過很多不幸購買了爛尾樓的業主。他說，“有時候特別有種恨鐵不成鋼的感覺。”

“該出手的時候不出手，坐等開發商或者別的業主去折騰，夢想搭順風車，等到最後房錢兩空。往往錯失挽回損失的良機。”他建議，一旦發現自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動，團結一切值得團結的業主，利用一切合法合規的法律手段。

例如，天津靜海某項目開發商資金斷裂，並在斷裂前通過施工單位轉移預付的購房款，逃避資金監管。在維權過程中，相關部門進行部分墊資，將一部分工程進行收尾。該部分業主成功收房。一部分業主則通過民事訴訟的方式解除了商品房買賣合同和銀行按揭合同。

王玉臣特別指出，不少人可能有種誤區：樓盤早被封了，銀行、債權人、施工人早查封了無數遍了，施工人有優先受償權，銀行、債權人又有抵押權，我們就算訴了也拿不回錢。

“相對於施工人、抵押權人的優先權，還有一個更優先的權利，那就是購房人的基本債權優先受償權。”王玉臣提醒，這一優先受償權的行使前提是：必須要起訴，要進入法律程序。“否則等銀行、施工人等已經把錢划走了，再起訴，再有優先權也白搭。必要時可以申請開發商破產，在破產清算中行使優先權。”

一個可能有效的警示是，儘量規避一些小型房企。陳元說，業界普遍共識是，未來一個階段，小房企的日子可能比較難過。

“比較大的、排名前三十甚至是前十的房地產企業提升空間和戰略格局相對較爲穩定。而一些地區的龍頭房企，儘管每年只有幾十億元的銷售額，但現金流和負債率比較安全，我們認爲問題也不太大。”陳元說，排名在300-500名的房企期待衝到前100名，相對風險較大。宏觀環境並不十分利於這種企業加速擴張，而它們已經走上了擴張的道路，只能依靠新項目拿地做抵押回籠資金，才能維持企業的高速運轉。

陳元強調，這類企業從公開市場融資能力有限，也沒有公開發債的能力。在信託相對收緊的情況下，他們受益於流動性擴張的貨幣環境，受到的影響不大。但壓力可能會持續加大。

“許多資金能力不是很強的開發商可能會在這場風暴中被打翻，淹沒在歷史的長河裡。一般而言，如果可以選擇，同等條件下，購房者往往優先選擇更有實力和地位的房企。”王玉臣說。（記者 李晨赫）